再收嘉凯城资产包 ,“双十一”前万科已购8个项目,花了上百亿元

艳姐说

赶在今年双十一之前,万科清掉了购物车里的又一件商品,71万平米的房地产资产包,涉及到5家公司6个项目的股权,出让方是嘉凯城,一笔花了3.55亿。

这离万科季度会上喊“活下去”才过去一个多月。这一个多月里,万科先后收购了华夏幸福和海航的部分项目,加上这次的3.55亿共耗资46.24亿。

看着焦头烂额的华夏幸福和海航,艳姐一度产生错觉,万科这句“活下去”是对其他地产商说的。

01
豪掷百亿,地产老大哥“疯狂”并购

如果将视线拉长,据不完全统计,2018年万科涉及8起收并购项目,累计耗资上百亿,这仅仅是目前公开的交易。

如果再往前看,2016年6月128.7亿元收购印力集团;2017年4月收购勇拓地产;2017年6月551亿大手笔并购广信房产资产包……万科在并购上的野心原来早有迹象。

这边大举并购,另一边疯狂拿地,据克而瑞2018年1—10月房企新增货值榜单,万科前十个月新增土地货值5468亿元,位列行业第四名

郁亮在圈内被赞为“重剑无锋”,一直是以老成谋国、沉稳谨慎的性格示人,前段时间内部讲话里还反复强调“收敛”和“聚焦”。如今看万科逆势并购的气势,这把“重剑”看来要开锋。

武侠小说里,宝剑开锋是要饮血的。

02
收并购大戏背后的深层逻辑

万科那张“活下去”的图被人戏称为:学霸对着98分的试卷告诉自己要努力,不能放弃。你很想安慰他,却不知道从何说起。

醒醒吧,学霸不需要安慰。学霸甚至还想拿过你们的习题册,再刷8套题。

“活下去”在万科这里,显然不只是生存问题这么简单。

万科这样的做法背后,核心的策略其实不难理解,艳姐总结了以下几点:

第一:曲线拿地

调控大环境下,区域土地供给偏紧,招拍挂市场中地价难降,或降得慢降得少,许多房企采取观望态度。今年一些城市土地拍卖市场流拍的事件频频见诸报端,其背后,地价需要降温是直接原因。

第二:有便宜就捡

从万科收购的项目所属企业来看,华夏幸福、海航、嘉凯城财务情况不乐观几乎不是秘密,典型的需要出售项目来解现金流危机的“燃眉之急”。可想而知,这些急需出手的项目,价格要比市场价更低,万科在抄底。

第三:吃得下,也能消化

房企的并购游戏有门槛,不是谁都能上桌玩儿两把的。吞的下、难消化、狼狈吐出来的例子我们以前不是没有看过。

并购项目操盘难度极大,对一家房企业的综合能力要求较高,而且周转速度普遍偏慢。对于万科这样的企业来说,全国布局范围大,纵深广,资金链长,现金流充裕,闪转腾挪的空间要大得多。

第四:去住宅化战略

从万科这次收购的项目种类来看,除了住宅,还有商业地产、酒店、物流地产等。这可以视作万科更名后,在住宅核心领域之外,向新场景新业务领域发力的举措。

但话说回来,万科在收购土地项目上不是没有踩过坑、崴过脚。

据业内人士透露,万科曾经收购的某项目,在协议落地,项目形象已面世、正在筹备蓄客的阶段发现证照过期的问题,导致项目无限期搁置。

静水之下,暗流涌动——债权股权、法律纠纷、政策规划、权属年限,土地污染等等问题都是房地产并购市场的暗坑,饶是万科也得十二万分的小心。

另一个重要的问题,万科手中的资金,能否撑得起这么大的阵仗。

上半年,万科豪掷458.7亿拿下大量土储,总金额接近恒大+碧桂园+保利+融创四家大房企的总和。单单收购华夏幸福环京10宗土地项目的合作开发权就达32.34亿。

可9月底内部会议时,郁亮还在为“6300亿元回款目标还没有完成一半”而焦虑。2018年三季报中,万科经营性现金流量净额均为负;短期借款余额为219.78亿元,较年初增加36.44%;其他流动负债为119.84亿元,较年初增长100%;应付债券余额429.31亿元,较年初增长32.82%……

对房企来说,稳住现金流和回款,是保证企业生存的前提。对于房企“老大哥”来说,万科一系列的举动绝不是一时兴起。飙升的债务余额或许就是万科融资的证明。能喊出“活下去”的口号,万科应该是有了觉悟的。

03
并购机会窗口临近、玩儿法升级

行业入冬,不少企业都喊出了要加大并购力度的口号。除了万科以外,一些大型开发商也在积极尝试从其他开发商手中获取新的优质项目。

有不少业内人士认为,下半年是投资、收并购、囤地的机会。至于时间,有人认识会持续到明年上半年,有人则认为会更久。

但行业内,也有人认为土地市场的主流是要回归招拍挂市场,例如碧桂园吴建斌曾在年初讲话时就有提及。

这其中的原因:一方面是因为经过这几年市场的洗礼,有质的收并购机会已很少见,背后浮现的问题也使企业愈加谨慎;另一方面是因为招拍挂市场的降温明显,机会型周期即将到来。

一位房企投资部人士跟艳姐谈及此时提到,接下来的收并购市场将会呈现出全新的层次——大型房企间的资产包转移、股权收购甚至整体并购,但这种游戏的参与者数量注定很有限。

万科这一系列的并购动作,可能正在适应收并购市场的新玩儿法。

结语

“活下去”这话,说到底还是得分谁来说,对谁说。万科收并购的动作与“活下来”的口号相符也好,相悖也罢,“活下去”一定不是目的,活的更好才是。

但对一些地产公司来说,“活下去”可能就是前提了。

END.

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