近1年割肉125亿？这家浙系老牌房企“卖子”融创，又靠绿城输血！

艳姐说

4月19日晚间，两家浙系房企进行了一番股权买卖。

新湖中宝公告宣布，受让其持有的上海中瀚和浙江启丰35%股权及相应权利和权益予绿城中国。

在新湖卖项目的背后折射出公司地产和金融主业的低迷，而激进的绿城则乘势追击，目标直指5000亿销售规模。

一进一出，房企大鱼吃小鱼的大戏在今年或将愈演愈烈。

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老牌浙系房企

说起新湖中宝，它也算是老牌浙系房企，成立于1993年，在1999年成功登陆上海证券交易所，亲历了中国房地产红红火火的20年。

公司官网显示，新湖中宝在全国30余个城市开发住宅、商业和文旅项目，总开发面积达3000多万平方米。

近年来公司逐步加大了以上海内环为核心的环上海城市带的布局，其中上海内环开发面积约200万平方米，增值潜力巨大。

一些耳熟能详的上海项目包括新湖明珠城、新湖青蓝国际、虹桥绿谷广场C幢、亚龙古城国际花园等。

上海新湖明珠城（图片来源：公司官网）

同时在长三角，公司也投入一级土地开发达1000多万平方米，为地产业务可持续发展奠定坚实基础。

在地产开发之外，新湖中宝过去10年也乘势进入金融行业，拥有中信银行、温州银行、新湖期货、阳光保险等多家公司股权。

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无奈出售项目

在看似表面光鲜的实力背后，新湖中宝近些年却陷入了“卖卖卖”的模式。

4月19日晚间，新湖中宝公告宣布，受让其持有的上海中瀚和浙江启丰35%股权及相应权利和权益予绿城中国。为此，绿城需分别支付19亿元和3.79亿元，总交易对价合计22.79亿元。

资料显示，上海中翰涉及的目标项目为正在开发的青蓝国际城项目二期，项目地块位于静安西藏北路板块，为“青-12”旧地改造项目，用地面积3.2万平方米，规划总面积约18.5万平方米。

浙江启丰实业旗下拥有“仙林金谷”“新湖湾”和“新湖美丽洲”三个项目，均位于沈阳。其中“仙林金谷”项目共26.8万平方米用地，“新湖湾”和“新湖美丽洲”用地面积28.3万平方米。

除了今年4月出售项目外，新湖中宝去年7月和12月也进行了卖资产求生的举动。

（数据来源：公司公告）

2019年12月，绿城就曾受让过新湖在上海的明珠城项目35%的股权，交易总额为36亿元。

2019年7月，新湖中宝以67.04亿对价，向融创出售旗下瓯瓴实业90.1%的股权，以及玛宝公司90.1%的股权，两者分别持有江苏启东和上海5个项目。

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出售原因之谜

卖卖卖的背后其实是新湖中宝面临的地产主业低迷和投资收益不稳定。

2016年以来的房地产调控，已经慢慢影响到了新湖中宝这类中小房企的生存。

克而瑞数据显示，2019年公司全口径销售金额为138.4亿元，而2018年则为168.8亿元，2019年同比反而下滑了18%。

此外，新湖中宝去年前三季度主营收入为110.6亿元，同比微降1.56%，归母净利润24.57亿元，同比下滑24.55%。

新湖中宝虽然成立于1993年，但从去年销售金额看，公司的规模还不及很多2000年之后成立的房企，如融创中国、世茂房地产、龙湖集团、旭辉控股等。

此外，从新湖2019年中报披露的数据看，公司拥有大量的可供开发的土地资源。

中报显示，公司目前土地储备主要分布在以上海为中心的长三角经济发达地区，在全国30余个城市开发50余个住宅和商业地产项目，土地储备约3000万平方米，至少可满足该公司未来5-8年的开发需求。

不过，看似庞大的土地储备却没有使新湖中宝实现千亿规模，主要原因就在于公司拿地的方式大多来自旧改、一级开发。

大家都知道旧改拆不动，周期长，在目前融资环境紧张的情况下，新湖中宝有可能是被旧改项目拖累了。

所以，从目前情况看，新湖中宝虽有大量土储但销售却并不理想，库存压力大，也难怪要卖项目求生了。

在地产销售陷入低迷之际，新湖中宝在过去10年里收购了多家金融机构的股权，以期改变地产主业的颓势。

如公司收购了温州银行、中信银行、阳光财产保险、51信用卡、万得信息等股权，耗资超过百亿。

不过这些金融投资似乎也没有给新湖中宝带来预期中的利润。

根据过往财报显示，2016年新湖中宝实现归母净利润高达58.4亿元，但扣非净利润仅5.53亿元。

主要原因就是当年港股是大牛市，公司在二级市场大幅增持了中信银行H股，获得了巨额投资收益。

但随着之后证券市场的低迷，新湖中宝业绩也逐渐归于平静，2017年下滑至33.2亿元，2018年则进一步下滑至25.1亿元。

此外，在2019年10月，51信用卡可能因涉嫌违规收集用户信息，突遭警方介入，股价当天暴跌40%。

作为二股东的新湖中宝不幸踩雷，并且表示股价暴跌或将影响公司当期利润。

一系列的问题也使公司的信用评级受到了影响。

今年3月17日，穆迪将新湖中宝股份有限公司的公司家族评级从B2下调至B3，展望为负面。

穆迪助理副总裁杨昱颖表示：“评级下调反映了穆迪对经济形势转弱将增加新湖中宝再融资风险的担忧，因为该公司未来12-18个月将有大量债务到期。”

具体看，新湖中宝截至2020年9月底，到期债务高达人民币228亿元。而公司截至2019年9月底的货币资金余额为人民币129亿元，加上其运营现金流，或不足以偿付这些到期债务。

评级被下调对公司的融资成本不利，今年3月27日，新湖中宝在境外发行总额2亿美元债券，票面年利率高达11%。

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有人卖卖卖，有人买买买

绿城的5000亿目标

本次与新湖交易的对手方同样是浙系房企——绿城中国。

与新湖卖项目的动作不同，近年来，绿城在全国各地凶猛扩张，仅去年公司获取并购项目17个，包括上海新湖明珠城、西安桂语兰庭等项目，收购项目同比增长332%。

2019年绿城斥资691亿元拿地，创下历史新增投资货值之最。

年报数据显示，截至2019年末，绿城共有土地储备项目142个（包含在建及待建），总建筑面积约3873万平米，总可售面积约为2648万平米，一二线城市的土地储备总可售货值占比达73%。

进入2020年，面对疫情的影响，绿城依然疯狂拿地，毫不畏惧。

今年1-2月，绿城拿地金额超268亿元，拿地面积为283万平方米，双双位列房企第二。

地块涉及北京、天津、大连、成都等多个城市，仅在北京，绿城摘得的4宗地块就耗资163亿元。

绿城这一系列拿地行为，其实是去年宋卫平卸任之后，中国交通建设集团接手后的反映。

按照绿城新管理层的设想，未来五年公司将围绕重资产、轻资产和“绿城+”三大板块进行布局。

在年度业绩会上，绿城董事会主席、执行董事、行政总裁张亚东表示，到2025年，绿城力争销售规模超过5000亿元，而今年的目标则定在了2500亿元。

具体来看，5000亿的规模分成两部分。

传统的房地产开发重资产部分将实现3500亿，通过全国布局，提升公司盈利水平。

而轻资产部分实现1500亿，通过梳理代建品牌、发展资本代建、完善管理机制等措施实现。

所以要完成今年的目标，乃至5000亿的规模，绿城必须先下手为强，逆势拿地扩张。

从绿城收购新湖项目可看出，未来地产行业大鱼吃小鱼的现象将继续上演。

去年至今就发生了多次收购行为，如世茂收购福晟，泰禾向世茂出售11个股权项目、融创中国收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球各51%股权、黑石拟私有化SOHO中国、新加坡丰隆集团旗下城市发展收购协信等。

据中国指数研究院统计，去年百强房企收并购金额占房企收并购总金额的比例约为78%，房地产行业集中度进一步提升。

艳姐认为，对于规模庞大，债务稳定的大型房企来说，这次疫情过后是一次难得的提升市场占有率的机会。

而对于债务水平过高、现金流吃紧、无核心竞争力的中小房或是真正的危机。