上海证大连亏四年启示录：时间和金钱，留给50强后的房企的都不多了？
艳姐说
上海证大还是没能走出业绩困境，日前的中报净亏损扩大就是最有说服力的证据。
上海证大的创始人戴志康是金融科班出身，财技了得，他大概不会料想到自己创建的地产公司在他全身而退后，成了资本市场上来回倒手的玩物。
今年5月中旬，持有上海证大29.99%股份的凯升将全部股份作价7亿港元，卖给了南通三建。这29.99%的股份也是去年12月凯升刚从冉盛手里溢价两倍，花了16.6亿港元接手的，这桩买卖半年里就缩水了9.6亿。再往前追，从接手到出售，这29.99%的股分在冉盛手中也只拿了半年。
一年内被大股东3次转手，凯升血亏也要出逃。上海证大就这么烫手？
当然，这些都和戴老板没有关系了，2015年卖掉股份抽身而退时，戴老板对外界坦言，对于房地产自己只个玩主。
对于房地产，戴老板可以一时兴起，也可以意兴阑珊，但留下的这家186亿总资产的地产上市公司，和他走马灯一样更换的股东们，这些年玩儿不那么顺心。
一位地产资深人士说，上海证大是很多Top50到Top100房企的一个写照，它身上的很多问题，就是这些房企要解决的问题。
昔日“外滩地王” 四年一直在亏钱
毫无疑问，证大房产的业绩困境是写在明面上的。
今年上半年，公司净亏损3.87亿港元，同比扩大84.5%，每股基本亏损2.60港仙。
自2012年实现净利润5.55亿港元并创新高后，证大房产净利润水平就一路下滑，2014年首次录得亏损4.38亿港元；2015年亏损9.57亿港元，2016年为亏损10.35亿港元，2017年10.34亿港元，连续4年出现亏损。
事出反常，路人爱问个为什么。按说做地产的，这样亏钱的企业不多，尤其是在2015年到2017年的行情中，证大房产依然能“不动如山”业绩稳稳亏损了快30亿。
它究竟是怎么回事？
这个问题似乎很难引来关注了，这只上市十五年股价都没能上过1港元的地产股，相较于业绩的困境，外界有选择的忽视和遗忘似乎更尴尬。
这要换作8年前，上海证大完全有另一幅不同的光景。
2010年2月，上海证大以92.2亿元拿下上海外滩8-1金融地块，刷新上海高价地新纪录，一时名噪地产界。
拿破仑说：露脸和现眼只差一步。撑起“外滩地王”面子的，是当时证大账上仅5亿元的资金和不超过30亿元的银行存款加净资产。这笔收购金额相当于证大房产手头现金的19倍。
上面提过，戴老板财技了得，最熟悉以小博大的金融游戏。但说到底，蛇怎么可能吞掉大象呢？由于政策调控与银行信贷承诺滞后，眼见第二期46亿土地款眼看到期却没钱支付，每天的滞纳金就高达460万元。上海证大忍痛将地王转手，引入复星、绿城及SOHO中国，并为日后一场复杂的官司买下隐患。
有人说上海证大就是这口气没缓过来来。艳姐从另一个角度理解，对于高价拿地，证大地产确实在憋着这口气。
都在高周转 情怀玩儿地产还靠谱吗？
2010年夺下“外滩地王”后，证大没有吸取高价地的教训，反倒上了高价地的瘾。
2013年更是高调出海南非约翰内斯堡以10.61亿南非兰特（约8.38亿港币）收购项目，要在南非打造一个陆家嘴；2014年初，又以最高代价11.94亿元人民币收购中冶南京下关高价地。2015年更是花了45.14亿元收了南京鼓楼区13幅地。
这种大手笔反映在财报上就是大窟窿。上海证大的财报上一直抹不去超高的资产负债率。2015年末、2016年末、2017年末、2018年中，上海证大资产负债率分别为78.22%、84.59%、83.88%、83.94%。艳姐觉得究其原因，无非以下几点：
首先，高负债是高价拿地的代价，高利息成本是高负债的结果，而这些是造成连续亏损的重要原因。
根据其2018年半年报，上海证大综合借贷及贷款约为82.5亿港元，其中48.8亿港元属于即期债务。但现金流上，2017年上海证大除投资活动现金流量净额为净流入外，经营活动、筹资活动现金流均为净流出。
其次，居高不下的融资成本、较高的资产负债率，以及持续吃紧的现金流和偿债压力，这样连着几年下来，证大房产就被牢牢摁在负债表上动弹不得了。
付出如此高昂代价拿到的地又发挥了什么样的效果？答案是，大量商业地产项目的慢周转进一步拖累了现金流。
今年上海证大的中报在解释上半年亏损扩大时，供出了南京项目的问题。
去年年底，上海证大收购南京项目之后，该项目的销售收入较2017年同期没有增长，成本却有所增长，致使南京证大的毛利减少。
从2015年8月上海证大花了45.14亿元收了南京鼓楼区13幅地，直到今年整整3年过去，南京项目仍未交付，且只取得13幅土地使用权的3份。在公告中上海证大把主要归结为各地块所处地区土地规划调整。而上海证大要完全获得这13幅地块，还要再等2年时间。
这种谈下的项目几年后仍停留在图纸上的事情，同样也发生在烟台的项目上。
别人家恨不得“456”的高周转，你花了三年项目还没交付，这样是成不了宇宙第一房企的。
最后，看看现金流。将大量资本投入商业投资房地产项目，势必造成回报周期被拉长，如今又遇上开发受阻，证大现金流怎么滚的动？
平心而论，证大的商业地产项目不乏成功的案例，手中的土储也堪称优质。但是上海证大“集合”项目的运营理念，其实在和市场唱对台戏，是一种高风险的行为。按照证大喜马拉雅综合体的运营思路，一定程度上忽视了市场对商业地产的基本诉求，会对项目本身的招商带来冲击。随着市场上有更多高档商业物业建成，证大商用物业给集团提供的收益有限。
曾打造浦东喜马拉雅中心的戴老板，对于把艺术和文化融入到商业地产的执着让人敬佩。但就像戴老板自己说的，自己是个房地产的玩主。在王朔作品的电影《玩主》中，葛优饰演的主角说，“人生就是跑来跑去听别人叫好”，你用这个思维揣测戴老板就对了。至于房地产行业，没必要那么认真。
因为，用情怀玩别的东西容易，玩地产得要有相当强的资本能力的。
时间和金钱 留下的都不多了
事实上，200多家上市房企中，发展滞后的几十家房企中，市值最低的五洲国际缩水至2.1亿元人民币；绿景控股今年以来市值下跌了近5成。北大资源、当代置业、荣丰、上海证大、浙江广厦、朗诗绿色地产、京投发展、五矿地产、景瑞控股都各有各的难处。
这其中，上海证大的土地储备尚佳，当下要命的是现金流，如果能有资金“输血”，平衡负债表、缓解资金压力，还是有再次振作的机会的。
但在当下去杠杆、对融资端收紧的环境下，这个设想变得很困难。市场行情分化，不少银行的常规地产融资业务，都只做白名单或者前百强、甚至是前50强的客户。
而金融大鳄也在严格审视这些房企，比如目前基本都是要求是百强，主体评级在AA以上、资产负债率较低或现金流比较好的房企。
打破门槛，这就是很多企业打破头要进五十强的原因。
更何况周围环伺着的大房企正虎视眈眈，可以预见的是2019年逐渐成为房企并购的爆发年。
在资金不充裕的情况下怎么发展，这是留给这些发展滞后的房企一个重要问题。
至少，只坚持精品和情怀来做地产是行不通了。
END.
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