融资如果真降下“三道红线”，房企弯道超车的窗口将会被关闭吗？
艳姐说
近期，市场上有关融资收紧的“三道红线”是绝对的热点话题，和2019年的传言口风相近，但这一次政策细则更明确更具体。
据21世纪经济报道的消息，三根泾渭分明的红线把房企分为四档标准，大批房企过了这个“筛子”，原形毕露。
如果说以前融资监管措施从房企直接融资到间接融资，政策关上了门还留扇窗，如今如果“三道红线”靴子落地，将信用债、信托、资管产品和海外融资全部纳入监管范围，直接全方位堵死了漏洞。
很快，财联社曝出央行、住建部近期陆续召集部分房企进京面谈，根据一财发布的相关机构分析数据，一众大牌房企很可能在名单之中，被“三道”红线牢牢卡住。
但无论怎么说，“面谈”意味着还有转圜的余地，总比大手一挥，一刀斩下让人猝不及防要好得多。
虽然暂时无法验证传言是否为真，但“三道红线”的传言细节相当具体，加上近期土地市场出现过热现象，以及7月下旬召开的房地产工作会议精神，房企融资端收紧，将成为一个大概率事件。
该来的终究要到来了。
根据传闻中的新规规定，房企将按照“三条红线”被分为“红-橙-黄-绿”四档管理。“三条红线”具体为：
剔除预收款后资产负债率大于70%；
净负债率大于100%；
现金短债比小于1倍；
每一条红线对应的都是房企负债水平的关键判断指标，分别对应整体风险、长期风险、短期风险，可以说是把准了房企的脉。
以2019年6月底的有息负债规模为基准：
三条线都超过的“红色档房企”，将不得增加有息负债规模；
二条线超过的“橙色档房企”，有息负债规模年增速不得超过5%；
一条线超出的“黄色档房企”，有息负债规模年增速不得超过10%；
三条线均在范围内的“绿色档房企”，有息负债规模年增速不得超过15%。
按照这三条红线作为衡量标准，不少头部房企房企全线飘红。
“三条红线”如果落实，至少会产生以下影响：
①步调趋于一致。过去几年增长迅猛的房企，会因为资债指标超限而融资受限，未来几年会放慢增速。这样一来，房企的销售规模的增速将趋于一致。
②早控速早受益。土地市场较热的局面可以得到一定程度的缓解，较早开始控制增速的万科、龙湖以及一些国资房企在这样会获得较好的拿地机会。
③排名趋于固化。房企销售额的排名大幅变动的可能性变小，未来可能再也看不到排位猛增挑落传统豪强的黑马了。
④防止投资失误。土地价格的波动将会降低，房企“拿错地”的可能性变小。
归根结底一句话，如果按照“三道红线”进行融资监管，房企弯道超车的窗口将会关上。
但这个政策说到底只是传闻，据证券时报报道，去年央行做过类似的方案，但是否推出，怎么推出，都没定，特别是很多房企表外负债也没有明确的情况下，这个工具更多是起到引导的作用。
有业内人士称，“监管部门收紧房企融资，主要是防止开发商盲目扩大，定向调控高负债企业。”
国内房企的融资渠道，无非是国内贷款、自筹资金、上游供应链占款和销售回款、海外融资等。
国内贷款包括了银行贷款及非银行金融机构贷款等。这里面，银行贷款占了大头，主要为房地产开发贷款；非银行金融机构贷款主要为委托贷款、房地产信托等非标融资。
银行开发贷款是中国房地产开发企业最重要的融资工具之一，特点是融资成本低、资质要求严格、资金用途限定等，但近年来面临政策持续收紧的局面。
相比开发贷，信托融资灵活性更高，成为房地产开发企业青睐的融资方式之一， 但融资成本相对更高。
在市场上行周期，加杠杆冲规模是房企无往不利的神器，然而在实现了高速增长之后，不同房企对杠杆的使用逻辑存在差异。
按照房企的发展经过，必然会经历加高杠杆的过程造成恶性循环，也加大了运营风险。
自2016年3季度新一轮调控周期开启，房企的资金来源逐步向上游供应链占款及销售回款方式倾斜，国内贷款及自筹资金占比均有所下降。自2018年定下“房住不炒”的调，地产融资渠道自此越收越紧。
今年年初爆发疫情后，为纾解房企资金周转压力，一些阶段性纾困政策出台，比如延期或分期缴纳土地出让金，降低土地拍卖保证金比例，放宽预售条件等，给地产板块注入强心剂。
土地市场迅速就给了反映，房企抢地现象再现，多地块溢价率超过30%，区域地王时有出现——为了给楼市降温，融资趋势再度收紧。
其实，地产行业的紧箍咒一直都摆在那里——避免房地产过度吸收信贷资金，产生“资金黑洞”效应。因此我们也能看到，供给侧资金来源此消彼长，发债放量，信托严控。
6月末，银保监会“回头看”的动作已经为下半年的金融监管升级定下了基调。7随后的730会议在重申过去严厉调控基调的同时，增加了三个引人注目的新提法，同时也是三个关于楼市的关键性政策导向：
一、要做好住房保障工作，因地制宜的推进城镇老旧社区和棚户区改造，着力解决新市民和年轻人的住房问题。
二、发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施
三、要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量，严控增量，防止信贷资金违规流入房地产。
自8月以来，监管频频开出涉及银行违规“输血”楼市的罚单，甚至不乏千万级天量罚款，足以看出高层对房地产高压政策的严控。
如今看来，三道融资红线的设置，正是近年来针对房地产融资端调控的升级。
房地产行业作为一个对资金依赖性很强的资金密集型企业，金融环境的变化将会直接反映到市场上。
除了高喊“活下去”，先知先觉的，已经绕开了不断关闭的大门，寻找可以求生的窗口。
痛，则思变！肉眼可见的是，不少房企已经在融资收紧这件事上做出了应对的探索和动作。
首先，降负债是应对困局的直接手段。
这几年负债率较高的知名房企，已经主动出击，采取策略降负债规模，降融资成本。
今年上半年房企境内融资规模较2019年同期下降4个百分点。其中，受疫情影响，房企境外发债规模占总体的38%，低于2019年同期的50%。也就是说，今年上半年融资规模总体是呈下降趋势的。
其次，去存量成为头等大事。
粗放式的规模扩张打发已经失效，从二月份的全民营销、线上营销，到现在的跨界营销，各种营销打法推陈出新，不少房企试图用营销盘活存量市场。
更加现实和直接的是，品牌、市场被弱化，销售、渠道被强化，很多项目甚至直接打起了价格战。
再次，短债换长债。
部分企业可能受到融资限制，所以短期内会用短债换长债，信用利差会程扩大的趋势。但长期来看，当房企没有规模方面的赶超需求，融资需求也会下降，从而带来长期融资成本的下降趋势。
最后，房企可以增加表外项目比例。
如果想实现更高的规模增长，需要进入货地比更高的三四线城市。如果监管严控资债指标，对规模有更高诉求的房企将更多增加表外项目。同时，三四线城市更高的货地比，有助于拿地强度不超40%目标的实现。