不怕死？商铺改公寓卖，总价26万起！就在长隆公园旁！

近日，房产君接到爆料，称长隆野生动物园旁冒出一个神盘，18—35平复式微墅，层高5.8米，带小花园，总价26万起，月收租6000元。

房产君实地走访，该盘确实就在长隆野生动物园北门右侧，仅咫尺距离。

| 中介朋友圈截图

然而，该公寓并非什么新项目，根据销售说法，其是由金城花园牡丹阁和玉兰阁的一楼商铺改造而成，名为麗枫酒店公寓。

| 一楼遮挡处即为麗枫酒店公寓

| 一楼遮挡处即为麗枫酒店公寓

项目售楼处设立在麗枫酒店（长隆店）一楼，现场摆放的桌椅不到十台，还有一个简易搭建的情景板房。

| 项目规划图

| 项目规划图

货量方面，项目约有100套，销售称开盘两周，目前仅剩余10套，小面积已售罄，剩下的较大户型，总价30万/套起。

相信看到这里，大家肯定也猜到了，项目这么优惠是因为其为卖使用权的公寓，期限为20年。

可做成双钥匙，层高5.8米

产品方面，其为复式公寓，户型可按照酒店风格进行设计，可做成子母房，也可做成独立的双钥匙房。

现场展示了两个样板间，一个是19+4（4平为赠送面积）平的情景样板房，只做了简单的布局，二楼部分未做搭建。

另一个为25+5平（5平为赠送面积）户型，是实景板房。

该户型一楼有一个小花园，往里走，其次是客厅、餐厅，再到里面的左边是卧室，右边是洗手间；二楼则做成一个大主卧，有独立衣帽间。

| 小花园

| 入户

| 一楼客厅

| 餐厅

| 一楼卧室

| 卫生间

| 二楼大主卧

从样板房可以看到，公寓的空间感不错，开阔透亮，真有种小别墅的感觉，特别是小花园设计，很容易俘获人心。

在实用率方面，30平可做舒适两房，目测实用率超过8成，并没有复式公寓一贯的压抑感。身高1.6米的房产君在二楼空间活动时，身体也可自由舒展。

| 落地玻璃窗，层高5.8米

不过，在采光通风方面，该公寓只有大门这一面是落地玻璃窗户，其他空间均是封闭的。

相对于市面上流行的公寓来说，该公寓虽然由旧楼改造，不过尺度尚可，一套30平复式户型，两个人住完全没问题。

单价1.8万/平，酒店返租年化收益率23%

这样的产品，价格又是怎么算？

以一套18.9平单位为例，总价35万，其中房款为25万，装修费为10万，折合单价约1.8万/平。

在付款方式方面，如果7天内付清全款，可享受1个98折，总价为34.3万，优惠7000元。

另一种就是按揭，首付5成23万（当中10万为装修款，需要一次性付清），签约费1500元（其为卖使用权的项目，所以不涉及到其他税费）。

单位	272房
面积	18.9平    （赠送4平，共23平）
总价	35万    （房款25万，装修款10万）
5成首付	23万    （13万+10万）
签约费	1500元

19平复式房，月租6720元，5年可回本

至于回报，现场销售表示有三种方式：

其一，公寓交给麗枫酒店托管，按照保底+分红的形式，分成比例不固定。

| 租赁合同

| 租赁合同

时间	分成 比例	承诺返租	预计收益
1—4年	2:8	4500元/月	21.6万
5—8年	3:7	6446元/月	31万
9—20年	4:6	租金不固定

根据以上这种算法，第一个四年收入为21.6万，第二个四年收入为31万，最后12年租金不固定。

还有另一种返租方式，为销售极力推荐。项目买入后，直接交给丽枫酒店管理20年，分成比例是既定的。

业主和麗枫酒店的分红比例为4:6，双钥匙出租，日租金按350元计算，月出租率为0.8，那么年收入达8万。

根据这个算法，项目购入不到5年即可回本，年化收益率高达23%。呵呵，这一回报率，估计能秒杀市面上90%以上的投资品。

时间	分成比例	承诺返租	预计收益
1—20年	4:6	6720元/月	161万

另外，公寓也可以自持，用来自住或者做民宿。

当心！四重风险需注意

“便宜的东西总是容易藏污纳垢”。房产君在实地走访中，发现这个项目存在四重风险。

首先，现场销售表示该项目为金城花园的开发商广州金丰房地产有限公司所持有，实际签约对象广州市悦居网络科技有限公司是前者的的子公司。

| 签约对象为广州市悦居网络科技有限公司

不过，房产君通过天眼查看到，悦居网络公司与金丰房地产公司并无直接联系，且公司注册资本仅20万元，成立于2018年11月28日，时间不到一年，经营范围不包括房地产开发。

| 悦居网络公司股权结构图，来源：天眼查

| 金丰房地产股权结构图，来源：天眼查

| 广州市悦居网络科技有限公司

其次，销售表示项目为麗枫酒店的二期，正在营业的是一期。业主买入公寓后，即可交给麗枫酒店运营。

然而，通过现场的酒店托管协议模板，房产君发现签约方为广州杰晟物业管理服务有限公司。

该企业注册于2019年6月3日，时间不过两个月，注册资本100万元，注册地址广州市天河区育英路31号。

| 酒店托管为广州杰晟物业管理服务有限公司

| 广州杰晟物业管理服务有限公司股权结构图

| 广州杰晟物业管理服务有限公司资料

天眼查显示，广州杰晟物业管理服务有限公司最终受益方为个人，并未与麗枫酒店有任何股份关联。丽枫酒店是铂涛集团旗下力推的中端连锁酒店。

同时，房产君还在合同里面发现一个小细节，麗枫酒店并非为项目唯一指定的合作酒店，也可由其他同等标准的酒店代替。

此外，该公寓为金城花园的一楼改造而成，而该小区建筑年代为1999年，至今已经过去20年，是一个较老旧的小区。

现在重新该小区一楼商铺改造为公寓，相关的电路、水路等改造是否能保证居住体验感尚不可知。

而居住的舒适度，既关乎到自住体验，也影响项目作为酒店公寓出租的竞争力。

| 麗枫酒店周边，酒店林立

长隆乐园是一个巨无霸项目，周边酒店公寓云集，仅仅是该公寓周边就有麗枫酒店、香江酒店、维也纳酒店、万盛名家酒店等。

在这样云集的酒店里面，这种老旧房屋改造的公寓是否具有竞争力，尚且需要打一个强问号，更遑论销售所承诺的8成入住率。

| 左边为香江酒店，右边为麗枫酒店

有意思的是，项目销售在谈及酒店入住率时，只提麗枫酒店和旁边的五星级香江酒店，他们认为其他酒店都弱爆了，完全不在竞品范围内。

这样和香江酒店1千多元的日租对比，日租三四百元的麗枫酒店就肯定有优势了，不过这个大概有点“掩耳盗铃”的意思。

最后，房产君还要提醒各位，就在7月2日，广州市政府出台《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》：

其中提到住房租赁合同期限不得超过二十年。一次性收取租金的不宜超过一年。租金收取鼓励押一付一，押金最高不超过月租金三倍。

这一纸政令意味着卖使用权项目一次性收取20年租金的行为，可能有法律风险。

你，还会为这样的项目动心吗？