实探：万科的造城能力是怎样炼成的？
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2007年，我刚入行的时候也在一个超级大盘，不幸的是正好遇到2008年金融危机。
所以千万不要妄谈市场冷淡，那是因为你没有经历“地产黑色2008”。案场几乎没人，很多项目降价、零首付，依然效果不明显。
领导还算开明，市场的因素不怪我们，让我们踏踏实实工作，并安排我们去广州和深圳考察当地不错的项目。
那也是我第一次坐飞机，印象最深刻的大盘有两个，一个是深圳观澜湖，还有一个就是深圳万科城。
当年，那个位置也是深圳郊区，但是整体的西班牙风格，商业步行街，各种商业配套和业态一应俱全，所以对万科城这个产品系印象深刻。
这么多年过去，万科在全国各地已经有了几十座万科城项目。立项时普遍位于城市近郊，然后自成一城，自己打造配套。
上周末，专门又去探了一次全国第30座万科城，这个规划超过320万方的郑州高新万科城。
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作为三十座万科城“登陆”郑州之时，已经是距离首座万科城9年之久，而今运营5年的郑州万科城还在继续。
大体量，长周期，以及漂亮的去化让万科城成为高新区乃至郑州市当之无愧的明星楼盘之一。
作为真正意义上的拓荒者，万科是早期入驻郑州高新区的全国一线品牌房企，当时万科城所在之地还是传统意义上的郊区。5年时间，万科城与高新区同频发展，高新区的腾飞成就了万科城，万科城的运营也激活了整个高新板块楼市。
相信很多置业者相对于销售话术里未来会出现什么，更多的关注的是开发商过去做过什么，做到了什么程度，当初的承诺能否一一兑现，毕竟“口说无凭”。
万科城一路走来，始终坚守本心，对自己负责的同时也对业主负责。
规划的内容相继落地，比如2014年万科星光广场开放，2015年万科城迎来一期约3000户业主回家，之后万科生活广场、华中师范大学附属小学万科城小学等逐一建成投入使用。
曾经不起眼的市郊现在已经蜕变成活力之城。
作为郑州规模型项目的典型代表之一，万科城当然是一个值得地产人去学习的项目。
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2013年，万科城首开，推货近2000套房源全部售罄，让中原人民再次见识到万科的能量。
目前万科城已经在售第七期住宅，并且相继交付一二三四五六期住宅以及部分公寓，总共超过12000套房子。其中公寓已交付1300余户。
这种大项目加上恰好赶上楼市激变的节点，注定要会被聚焦。被关注的除了住宅，商业自然也会被放大。
2014年以前万科一直是专注于发展住宅，在2014年后万科再次把握时代的脉搏，彻底改变思维，重新进行多元化布局。
在住宅地产主业之外，相继布局物流地产、商业地产、长租公寓、养老、滑雪度假与文化娱乐等多个全新业务。从专业化的单线发展走向基于内生力量的外延扩张。
因为本身资源的积淀各方面发展都很不错，商业方面进展很突出。上海的七宝广场、杭州的黄龙万科中心，都是典型代表。
2018年4月万科完成郑州商业广场的首秀，美景龙堂·万科广场开业，一个月后美景·万科广场开业再次展现万科商业运营实力。
（美景·万科广场开业盛况）
零售是城市的血液，商业是社区的粘合剂。万科城这座“大城”怎能缺少商业配套。
在未来的几个月时间里，高新·万科广场也会与大家见面。届时万科将在郑州实现南、北、西三向万科广场同辉之势。
高新·万科广场商业体量约4.6万方，楼上是万科城·小世界公寓，楼下大商场、楼上小公寓。
人流辅助商业运营，商业加持公寓价值，公寓和商业组合一直是完美搭配。目前万科城·小世界第一批次已经交付，其余部分在不久的将来也会陆续交付。项目目前还有约31㎡的公寓在售。
4层楼的商业广场被定义为不同主题分别为：品质、生活、时光、乐享。可以让客户更加清晰的了解业态内容。
目前已经确定引入的商家有：肯德基、豪客来、大张超市、橙天国际影城、蕃茄田艺术、苹果零售店、华为零售店、杰克琼斯、VERO MODA、老北京涮锅、解家老家河南菜、彼酷哩烤鱼、重庆小天鹅火锅、巴拉巴拉、励步少儿英语、白总管藤椒豆花鸡、韩宫宴。
这其中有多家品牌都是郑州首秀。
比如首次进入郑州的大张超市有“豫西零售王”之称的大张超市，是一个将零售做成为模范的存在。
还有第一次登录郑州的老牌院线橙天国际影院。
当然仅这些品类并不足以支撑高新·万科广场，目前还有很多其他品类商家正在洽谈中。
当正式揭开面纱的那一天，高新·万科广场将会成为一个满足“吃、喝、玩、乐、购”等多种需求的城市生活体。
高新·万科广场的投入使用会让项目的整体构造更加充实，而万科城也将会站在更高的起点重新出发。
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2018年是万科的新元年，这一年万科发生了很多事情。但是这一年亦是万科的升级元年，从战略定位以及整体建筑工艺和装修都有所转变。
郑州万科对成品房交付标准进行了一次系统升级，结合业主需求注入更多人性化设计。
在万科城·湖心岛的样板间中，能清晰了解到万科最新的装修细节。通过对：玄关、厨房、卫生间、室内，四大体系对住宅空间进行整体把控。
入户玄关处，人体感应灯设计。可旋转式鞋柜，让空间显得更加精致。为解决高处的取放不方便，万科在玄关柜子的顶部安装一面镜子，通过镜子能够看到柜子高处放置着哪些物品。
在交付过程中万科城业主反映卫浴的收纳空间不足，这样的问题最简单的解决方式就是安装置物搁架。但是万科城结合业主们的意见和反馈，在淋浴区施工设计了一个壁龛做收纳。这样不仅节省空间，也提高使用舒适度。洗手池旁以适合人体使用习惯的高度，安装电源插座,方便使用一些小电器。
厨房空间不仅挡水线、防污面板之类的细节到位，而且洗菜盆、可抽拉式水龙头、燃气灶、抽油烟机这些用材都是一线品牌。还拓增了不少收纳空间，配置了多功能调味拉篮，可以把各种调味品收纳在一起。
为减少室内线路的繁杂，重新依据客户访谈得到的生活习惯，对强电、弱电的布置重新设计，避免后期生活的不便，电线网线乱拉乱扯。
全屋连体式开关面板、可调床头阅读灯、淋浴区厨房门上轨设计等，都是升级之作。
而在细节方面万科城七期，仅是升级的就多达30余项。
装修其实是一个系统工程涉及到很多方面，特别是大体量装修交付，非常繁琐。很多时候样板间这种面子工程做的很标准，但是交付时却诸多变化。
如果说精装的样板间是让客户看到精雕细琢后美丽面貌，那么工程现场工艺工法展示则是一个项目内在的精致骨架。
为了让外界不仅可以看到“面子”，更可以了解“里子”。
探盘过程中去万科城现场观察项目情况以及施工工法。通过“素颜”去了解万科严谨复杂的工艺工序。
当建造过程可视化的呈现在观者面前时。可以从中直观地了解到卫生间防水、地暖、墙面等部位的工艺做法。
万科城施工现场的规范程度堪称模范，所有的程序都是标准化，包括物料的存储摆放，标识图样张贴。这一切源于万科最新的生产体系：5+2+x
在现场看到万科城七期项目采用的铝制模具进行墙体浇筑，相比于传统木制模具墙体表面更加平整，当然成本也就更高。
所有的磨具管件都是提前设计成型，并且集中化生产采购，与土建工程同频，避免后期穿洞施工。带来更高精准度，有效降低墙面的空鼓开裂率和渗漏。
此外为避免外墙抹灰工艺中，墙体开裂、渗透、空鼓等传统问题，万科采用“全现浇免抹灰技术”。
减少二次抹灰的过程，可以大量缩减水泥砂浆的使用量。这也是为什么整个万科城的施工现场，显得更整洁，干净的原因之一。
很多人买房愿意认品牌，其实无非是因为质量和经验。
万科在郑州已经布局16个项目，基本都涉及到装修，这种繁琐的工程要求下，向来都是保质保量的交付。这也缘于万科在施工建设过程中穿插提效体系。
通过错时将多项工序施工时间结合，不必像传统建造在建筑结构封顶之后，再进行内部施工，保证房屋质量的同时又极大的提升工作效率。
作为一个典型造城项目，万科城的成功除了万科的加持以外，其所在的位置特殊性也是一个直观因素。周边被高新产业新城围绕，聚集着众多高精尖企业，这都是强有力的需求支撑。
新一期产品湖心岛，更是坐落在郑州第三个湖心商务区，双湖科技城之滨。目前天德湖、天健湖已经相继开放，待科技城建成后，该区域会呈现出另一种面貌。
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万科是行业里的引领者，在这个规模量级上，万科均好性在整个地产圈里还是无人能比的。
研究万科的项目可以发现，万科对自身打造配套，自然完成配套这种模式运用的相当娴熟，而且万科在项目运营中可以深远的影响到区域地产发展。
对于万科城这样的产品系，或许这么大的地块未来越来越难遇，但是营造理念永远值得学习和研究。