规模向上，利润向下，房地产期中考旭辉不及格
易简财经
前不久 ，房企们上半年业绩出炉。2019年刚大刀阔斧迈进2000亿的旭辉有些不如意。
2020年前4个月，因受疫情影响，旭辉调整推盘节奏，上下半年销售占比从四六开调整为三七开。5月起，随着市场复苏，旭辉大幅增加新推盘数量。
2020年1-6月，旭辉控股累计实现合同销售金额807.3亿元，同比下降约8.7%；累计实现权益金额444亿，权益销售额比例仅约55%。
权益金额大抵只有流量金额的一半，换句话说，虽然销售额高，但一大半都不是自己的。
横向对比来看，在克而瑞发布的排名中，旭辉位列18名，相较2019年年终跌了4名。相比前几年一路上升的业绩和名次，这次在黑天鹅的影响下，旭辉显得有些不进则退。
合作扩张之下业绩“虚胖”
这几年，旭辉算是冲得比较猛的房企之一。
2019年，旭辉实现合同销售额2006亿。从500亿到2000亿，旭辉只用了3年。
“合作扩张”是其销售额快速增长的核心，也就是连同其他开发商共同拿地，共同开发，再按彼此出资所占股权权益分割利润。
此举好处在于可以大幅降低企业销售成本，权益比越低，成本越低，但利润多寡全凭所占权益比例。
从时间上来看，旭辉的“合作扩张模式”集中出现在2015—2016年前后。
据观点地产新媒体，2015年旭辉新增25个项目里，只有5个项目是持有100%权益的，其余大多为合作开发项目，旭辉每个项目的权益占比基本在40%上下。同样的，旭辉2016年新增36个项目里，持有全部权益的项目不到三成。
在2017年旭辉首破千亿时，其权益销售额比例仅为53%，2018年不变，是前15名房企中最低的。
按照旭辉掌门人林中的说法：“权益只是一种策略，可以让我们灵活应对市场风险”。
但理想照进现实，合作扩张让旭辉在2019年迅速迈入2000亿，也让旭辉权益占比仅为55%左右，部分项目权益占比甚至低于35%。
2019年TOP100房企这个数字平均为75%，可以看到旭辉的权益销售额占比远远低于行业队列平均数。
克尔瑞百强房企销售排行榜显示，流量金额方面，旭辉在2017、2018、2019连续三年位列第15名，但在权益金额方面，则分别排第25位、第26位和第19位。
增收不增利明显
由此带来的直接结果，就是旭辉的销售规模大幅攀升，但与之匹配的销售利润率却越来越低。
4年时间，销售额增长近4倍，但销售净利润仅增长了不到2.3倍。2016-2019年，旭辉的的销售利润仅从28.07亿元增长到64.37亿元。
来源：旭辉各年年报
销售净利润率也从2017年开始，连续三年下滑，2017-2019年度净利润率依次为19.32%、16.8%和16.5%，销售毛利率也从27%下滑至25%左右。
也就是说，依靠合作扩张，旭辉三年内销售规模突破2000亿，但由于权益占比较低，旭辉销售净利润率也在不断下降。
增收不增利问题愈发明显，盈利效率较低，实际销售质量也没有表面数据那么光鲜。
逆势拿地，举债扩张
尽管合作扩张在一定程度上降低了扩张成本，但在规模进阶的诉求下，旭辉集团的负债规模仍一路走高，举债扩张仍是其主要手法。
2016年地产调控逐渐收紧，多数房企在扩张上放缓步伐。
但当时旭辉还是选择了逆潮流而上。据杠杆地产，当年的旭辉在土地一级市场拿地36宗，同比增长近2倍。2016-2019年，旭辉的土地储备从1750万平米激增到5070万平米。
评级机构惠誉数据显示，2019年，旭辉花费在购置土地上的费用占企业总现金收入的57%，达到570亿。2018年，这一占比更高，为68%。
2020年开年以来，旭辉集团仍然在持续拿地，最新的一例则是在厦门。
6月12日，旭辉集团在厦门湖里区，以溢价率26.51%拍下一地块，厦门新的楼面价地王由此诞生。往前的5月份，旭辉经过170轮竞拍，以35.23%的高溢价率拿下江苏无锡一地块。
在中指研究院发表的2020年前五月房企拿地排行中，旭辉以240亿元的拿地金额位列第14位，碧桂园、融创中国等皆在其身后。
扩张之下，旭辉的企业财务健康受到威胁，融资成本也不断上升。
根据旭辉历年年报，一直以来旭辉资产负债率持续高于70%，2019年资产负债率一度接近80%，高达79.17%，远超64%的行业平均水平。
旭辉集团最新年报数据显示，其目前尚未偿还的借款总额也高达 1036.99 亿元，较上年同期增长33.18%。其中2年内短期负债规模也达到465.26亿元。
为了偿还即将到期的债务，旭辉也在2019年相继发行了多笔海外债，融资成本高达近8%。
来源：乐居财经
而从2017年开始，旭辉这几年的加权平均融资成本也在不断增加，截止到2019年末，3年融资成本依次为5.2%、5.8%和6.0%，直逼6.0%的高成本融资红线。
结语
合作扩张背后的疯狂拿地，也让表面现金流宽裕的旭辉在资金问题上捉襟见肘，不得不依靠高成本融资解决短期资金需求。
而不计成本，疯狂扩张的背后，是旭辉权益占比不断下降带来的增收不增利。三年迈入两千亿俱乐部的光鲜之下，其实是旭辉净利润率逐年下滑的现实。
今年黑天鹅的影响下，各房企同样承压。而旭辉上半年业绩下滑，仅完成2300亿年度目标的35.1%。前几年扩张留下的后遗症，也可能增加其今年完成目标的障碍。
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作者 | 简小编
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