土地增值税清算实务集锦（1-7）

赵捷地产财税 2021-08-27

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土地增值税清算实务集锦（一）土地增值税清算实务集锦（二）土地增值税清算实务集锦（三）（接上期）土地增值税清算实务集锦（四）三、土地增值税收入的归集与疑难解析《土地增值税清算规程》规定，审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入。对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不符的，以后者确认收入。销售面积比对资料

注：实测面积＝产权证上所载明的房屋面积。确认了销售面积之后，再进一步确认销售单价，最终得出销售收入。关于销售单价（价格），有几个需要重点关注的方面：1、评估价格 当纳税人存在下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：1）隐瞒、虚报房地产成交价格；2）提供扣除项目金额不实的；3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。需要注意的是，这里提到的“评估价格”，有别于我们在计算“扣除项目金额”时所提到的那个“评估价格”。这里的“评估价格”，是按照收益法所得出的一个市场参考价。2、关联交易价格问题1）关联企业之间转让房地产时，只按照成本计价，未产生其他收益（主要为集团内部交易），是否需要缴纳土地增值税？沥呕君点评：按照成本计价是否具有合理性，如果不合理，需要按照市场价确认收入。2）转让土地使用权时，附有土地评估报告，但未按报告中的估价进行转让，转让定价不公允如何处理？沥呕君点评：如果定价不公允，那么税务机关就有权按照市场价进行核定收入。但是需要注意的是，这里的“市场价”，并非我们通常所理解的那种市场价。打个比方。某房企给到被拆迁户的拆迁安置房销售单价按8000元/平，同在一小区内的其他普通购买者给到的价格却是10000元/平，那么这个时候，对于这些被拆迁户购买的物业，其销售收入应按8000元/平计，这个才是我们前面所称的“市场价”。关于价格偏低，实务中缺少准确判定的依据，仅有一则司法解释可以参考：最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（2009年2月9日最高人民法院审判委员会第1462次通过）（法释[2009]5号）第十九条 对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请参照合同法第七十四条的规定予以撤销。

拓展话题：房地产开发预征、清算土地增值税、企业所得税的计税依据如何确定及规定《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计税依据：土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款或者：土地增值税预征的计税依据=预收款/（1+适用税率/征收率）最大的争议，体现在企业所得税。营改增后，《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》（A105010）的第三部分，即房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额（22-26），具体应该怎么填写？其中，23-1销售未完工产品的收入，即国税发[2009]31号里所规定的“销售收入”。那么这个销售收入是直接填预收账款金额呢，还是应该考虑增值税的问题？大家都知道，预售环节，是没有实现价税分流的。换言之，价款和税款都保留在预收款这个科目。这里便产生了两大分歧：1、第一个分歧在于，我们比照土地增值税预征的计税依据，计算确定未完工产品收入。不管采纳何种计算口径，我们的理由是：虽然预售环节并未实现价税分流，但我们不能将增值税作为计算预计毛利的计税基础。2、另一个分歧则是，营改增后，增值税差额征税对土地增值税的土地成本确认有没有影响。房地产企业收到预售款时，没有实现价税分流；直到交房时，才实现价税分流。沥呕君认为，这个差额征税并不会影响土地增值税的土地成本确认。因为土地增值税的成本确立，《土地增值税暂行条例》中已经写得很明确了，条例第六条规定，计算增值额的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额。所支付的金额，啥意思？当然包括税金。所以，尽管会计处理上冲抵了土地成本，但是没有影响土地增值税扣除项目金额的计算结果。收入与发票的关系，具体看国税函[2010]220号的规定：已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确定收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；合同所载房面积与实测面积不一致的，应在计算土地增值税时予以调整。

《物权法》 第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《中华人民共和国民法典》第二百七十五条[车位、车库的归属]建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。从这里我们可以看出，有约定的，从约定；没有约定的，才归属于全体业主。并不是很多人所传的那种，只要是车库、车位，那就一定属于全体业主，这个是没有道理的。关于“折扣”的思考土地增值税对于“折扣”并无明文规定，沥呕君建议，应该和增值税、企业所得税相衔接。税种折扣销售销售折扣实物折扣增值税·消费税发票增财务费用无政策企业所得税冲收入增财务费用主商品计税土地增值税无政策无政策无政策增值税是要求实际价格与折让需在同一张发票上载明，房地产行业并未严格执行这一点，执行比较好的行业，当属超市等类型企业。企业所得税则是根据国税函[2008]875号文的明确规定，要求是以折后价确认收入。土地增值税对于商品折扣方面的立法工作相对滞后，需要尽快与其他税种同步 。国税发[2007]132号文第二十三条对于视同销售收入的确认方法和顺序作了明确规定：1、按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定；2、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认；3、参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

土地增值税清算实务集锦（五）无产权地下车库涉税解析地下车库大致分为两类，一类是利用地下人防所形成的，另一类则是非人防地下车库。其中，非人防地下车库又可分为两类，一类是可以办理产权证，另一类则是无产权车库。因此，没有产权的车库总共有两种类型，一种是人防车库，另一种是非人防的普通型车库。能够办理产权证明的车库作为其他类型开发产品，其涉税处理并不复杂；难就难在，这两类没有产权的车库税收处理。各个省市对此的规定不一，首先我们来看看人防型地下车库。大多数地区将人防车库作为公共配套，成本分摊，相关的收入不单独计征土地增值税。也有的地方规定，人防建设完成后交付政府有关部门的，其成本可以允许扣除，否则不予扣除。至于非人防无产权车库，通常会有两种主流的处理方式。我们一起来看看各地税局是怎么规定的：辽地税函[2012]92号五、关于地下停车位等取得收入和清算扣除问题转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。青地税函[2009]47号十二、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？答：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。鄂地税发[2008]207号第十七条对公共配套设施费扣除范围的确定。对清算项目中必须建造的，但不能转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出，如居委会（或社区）和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、公共厕所等公共设施，由于各项开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。对公共设施的扣除，在进行土地增值税清算时，按以下原则处理：……（四）对于停车场（车库），仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用（已废止）；……鄂地税发[2014]63号十、关于地下建筑土地增值税成本扣除问题地下建筑土地成本分摊问题按《省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发〔2013〕44号）执行。除土地成本以外的其他成本和费用（以下简称建安成本），根据不同情况按以下方式进行税务处理：（一）地下人防设施实际建安成本按公共配套设施处理，列入项目公摊成本进行扣除。（二）除地下人防设施外的其他地下建筑物，纳入整体项目建设规划并取得产权销售许可（即购买人可办理土地使用证和房产证）的，此类地下建筑物按“非住宅类房地产开发产品”有关规定处理，即已销售部分应分摊的建安成本可据实列入扣除项目。（三）纳入整体项目规划的其他类型的地下建筑物，包括房地产开发企业自用、出租，以及未取得产权销售许可与业主签订产权转让合同或签订有限年度的使用权合同的，因其产权未发生实际转移，故不属于土地增值税征税范围，其对应的土地成本及建安成本不允许列入土地增值税扣除项目。......除此之外，其实全国范围内还有很多地方税务局存在着形形色色的规定。总体来看，这些规定主要分为两种处理观点。一种是视同销售不动产，无论有无产权，在确认收入的同时，相关成本也允许扣除；另一种是只要办不了产权证的，就不纳入土地增值税征收范围，相关成本不得扣除。两种观点是五五开。为了税收公平起见，我们还是希望国税总局能够尽快出台政策文件对于地下车库的土地增值税处理予以明确。沥呕君的观点还是倾向于按照销售不动产进行土地增值税的涉税处理，这一点对于那些没有产权故而采取“以租代售”模式的地下车库同样适用。说到这里，有人要问了，那么地下空间到底能不能办理产权证呢？这个问题相对比较复杂，国税总局对此并无明文规定，现行的不动产登记实施细则对于地下空间如何办理产权证，也未能统一规范。包括地下空间的土地出让金如何缴纳，也仅散见于各个地方城市自己的规定。纳税人应该密切关注这些地方性的规定，因为能否予以办理产权证，导致土地增值税的税收处理结果迥异。很多地方政府规定，地下车库若想办理产权证，就必须缴纳土地出让金。那么对于纳税人而言，这个时候就需要权衡所缴纳的土地出让金与事后所享受的土地增值税优惠，这二者之间孰大孰小，如果前者高于后者，那么办理地下空间产权证就未见得是一个明智的选择；反之，则应该尽量争取办理地下空间产权证。对于普通业主而言，其实地下车库有无产权证，并不是他们关注的重点。相反，对于那些有产权证的地下车库而言，在未来二次转让时，涉及到的税费更为沉重。大家都知道，普通住宅在满足一定条件下是可以享受免征土地增值税优惠政策的，但是地下车库则无这样的政策，这也导致了有产权证的地下车库在未来二次转让时，税收处理反而成了一个较为棘手的问题。四、土地增值税扣除项目的归集与疑难解析关于扣除项目有几点需要重点关注的方面：1、土地与房产扣除不同；2、新房与旧房扣除不同；3、房开企业与非房开企业新房扣除不同；4、生地与熟地扣除不同。扣除项目示意图

房地产企业成本核算步骤

房地产企业的开发成本主要包含六项：①土地征用及拆迁补偿费；②前期工程费；③基础设施费；④建筑安装工程费；⑤公共配套设施费；⑥开发间接费。需要强调一点的是，其中第①项是不含土地成本的。六字真诀：土、前、基、建、公、开。成本扣除的税务处理已销开发产品的计税成本的计算：其中，可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积；已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。可售面积以测绘报告为准。（一）土地成本首先，需要取得合法有效凭证。土地出让金要有政府财政收据，至于拆迁补偿费，则有其特殊的规定，并不一定是以发票作为依据，这个我们后面会讲到，先略过不谈。其次，相关成本费用必须是真实发生。再次，是用地面积；最后，是分摊方法。相关税收争议问题：1、契税能否归集至土地成本中？关于这个问题，国税函[2010]220号文作了明确规定，契税作为房地产企业取得土地使用权所支付的有关费用之一，是可以归集进土地成本的。政策依据：国税函[2010]220号房地产企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。2、土地闲置费能否归集至土地成本中？国税函[2010]220号文同样作出了规定。土地闲置费允许在企业所得税前扣除，但不可在土地增值税前扣除。3、土地违约金（滞纳金）能否归集至土地成本中？并无禁止性规定。对于纳税人而言，法无禁止即可为。曾有某地税局在针对某房企的一次税务稽查中发现，该企业与国土部门所签署的土地出让合同中有这么一条：受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的1%向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权单方解除合同，并收回土地。按道理，该笔滞纳金是可以计入土地成本的，但是可惜的是，这家房企居然将其计入了营业外支出。房地产企业通过招拍挂拿地，就相当于工业企业采购原材料。采购原材料时因为延迟付款从而产生的滞纳金，难道企业会计会将这笔支出计入营业外支出吗？当然不是，我们应该计为材料成本。违约金在当期是没法在企业所得税前扣除的，只有待产品销售完成以后才准予扣除；另外，因为未作为土地成本，所以这部分违约金是不能进入土地增值税前扣除的，更不得加计扣除。巨大的损失！土地增值税清算实务集锦（六）4、以土地投资到开发企业的，如何确认地价款关于这个问题，国内目前存在两种主流观点。一种是以湖北为代表的，主要看鄂地税发[2014]63号这个文件。湖北税局认为，投资、联营企业将暂免土地增值税的原投入土地（房地产）再转让的，应征收土地增值税，以转让价格确认收入，以原投入土地（房地产）的原始土地成本确认扣除项目。投资、联营双方之一为房地产开发企业的，企业以土地（房地产）进行投资或联营时，以投资、联营的协议价作为土地增值税计税收入，以原始土地成本确认扣除项目计征土地增值税。被投资方再转让该土地（房地产）时，以投资、联营的协议价作为成本确认扣除项目。另一种则是以山东为代表的，在鲁地税函[2004]30号文中，山东税局认为，纳税人利用外单位投资入股的土地从事房地产开发的，由于其取得该宗土地使用权时并无支付任何金额，故在转让该宗土地开发建设的房地产计算土地增值税时不得按照投资入股企业取得土地使用权时支付的金额或投资入股时土地的评估价值作为土地的扣除项目金额予以扣除。5、审批项目规划外所建设施发生支出如何扣除实务中，房地产企业在拿地过程中，当地政府大多会额外附加一些拿地条件。这些附加条件就包括帮助政府在项目红线外修建一个公园，一所学校，一家医院，等等。主流观点认为，这些红线外支出的发生，是与土地获取成本直接相关的，因此应该予以扣除。比如在某开发商与当地政府所签署的《土地出让合同》中就有这么一则附加条款：受让人需投资总额不低于1000万元建设红线范围外相邻地块约16亩街头绿地，工程竣工后由市园林局按相关规定验收，交受让人按公共绿地管养。我们的问题是：这1000万需要征纳契税吗？关于这个问题，我们可在《国家税务总局关于以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税问题的批复》（国税函[2002]1094号）这份文件中找到答案。《国家税务总局关于以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税问题的批复》（国税函[2002]1094号）江西省财政厅：你厅《关于以土地换资金以土地换项目方式承受土地使用权是否应征收契税的请求》(赣财农税[2002]35号)收悉。现批复如下：根据现行契税政策规定，土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权，属于契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地的市场价格核定。什么时候交？有人说，那等我把这个红线外项目完成以后再来交，可不可以？迟了！契税纳税义务发生时间就应该是双方签署《土地出让合同》这个时点为准。6、企业取得的土地出让金返还如何进行账务处理，企业所得税和土地增值税该如何处理？首先，我们需要明确一点，土地出让金是禁止返还的，我想没有哪个地方政府敢这么干。其次，那有人说，我们的确是收到了政府返还款啊，这个又怎么解释？没错，它本质还是土地出让金返还款，但是政府一定是将其包装成了另外一个名头，比如专项财政资金等。那么，现在问题来了，我们拿到这笔钱以后（名字叫什么不重要，重要的是，大家心知肚明就好），在财务处理上，是冲减土地成本呢，还是进入损益呢？（1）会计核算。房地产开发企业收到政府给予的奖励款（实为返还的“土地出让金”），应视与资产或收益相关的政府补助，大多数房地产企业最终计入当期损益（其他收益或营业外收入），而不会冲减“开发成本”。这个不是凭空臆想，而是有法律依据的。具体我们来看《财政部关于印发修订<企业会计准则第16号—政府补助>的通知》（财会[2017]15号）第八条：与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，应当在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入 损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应当将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。原准则第七条：与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。（2）按土地增值税法规的规定，土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除条例第六条所规定的扣除项目金额后的增值额和条例规定的税率计算征收。土地增值税暂行条例实施细则对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。（3）政府奖励若符合财税[2011]70号文规定的三个条件，可以享受免征企业所得税：一、企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。7、土地成本分摊方法《土地增值税暂行条例实施细则》规定了有占地面积法、建筑面积法、其他方法。实务中，我们一般认为，在不同的建筑物之间采用占地面积法；在同一建筑物内的不同业态则按建筑面积法。简单来说，横向的用占地面积法，纵向的则用建筑面积法。国税函[1999]112号对占地面积法分摊土地成本作出了较为明确的规定，可转让土地总面积=开发土地总面积-不能转让的公共设施面积。需要明确的是，只有可转让土地面积才分摊土地成本，而不能转让的公共设施面积，是不参与土地成本分摊的。（二）开发成本的审核

1、土地征用及拆迁补偿费拆迁补偿费是否一定需要发票，在实务中是一个常见的税务争议问题。而从土地增值税的多个征管文件来看，并未对此作出明确要求。拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应，这些才是审核拆迁补偿费时应该关注的证据链。未来随着《土地增值税法（正式稿）》的出台，个人被拆迁户所取得的拆迁补偿款无需缴纳增值税。根据国税总局公告[2018]28号文的相关规定，应税收入才需要开具发票，特殊情形下无需发票。这里说的特殊情形主要包括两种，一种是不需要办理登记的单位所发生的应税行为，另一种是，自然人所发生的零星经营业务。实践中，税务机关对于拆迁补偿费的审核要求如下：（1）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。（2）是否存在将房地产开发费用计入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。2、前期工程费主要看有无合法有效凭证，相关费用是否实际发生，分摊方法是否合理等。这里需要注意的是，若纳税人取得的是已进行了土地开发的“熟地”，即已经过“三通一平”，则这部分支出已体现在土地成本中，那么这部分前期工程费在房地产开发成本中就不允许再扣除。曾有人向沥呕君咨询过一个问题：若土地清算时无法完整地提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料，该如何进行土地增值税的清算。对此，国税发[2006]187号文有明确的规定：四、土地增值税的扣除项目......（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。......3、建安工程费主要看有无合法有效凭证，相关费用是否实际发生，材料是甲供还是乙供，分摊方法是否合理等。关于房地产企业向建安安装企业预扣的质保金的土地增值税处理问题：若后者已经提供发票的，则允许按发票金额进行扣除；若后者尚未提供发票的，则此部分预扣的质保金不得计算扣除。具体可参考国税函[2010]220号文的相关规定。有关建筑工程费的分摊，由于工程竣工结算是以单体工程为单位，因此一般情况下只需要按照不同的清算对象进行归集，不涉及分配。而对于涉及两个清算对象的综合楼，如1~4层为商铺，5层以上为住宅，需要准确划分各自的建筑工程成本，难以划分的部分，应当按照建筑面积法进行分配。建筑安装工程费税务审核要求：（1）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。（2）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。注意：甲供材的发票问题。（3）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。（4）房地产开发企业采用自营方式进自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。鉴证准则对建安成本的审核要点（国税发[2007]132号）1、出包方式 重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：①从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；②实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；③审核纳税人是否存在利用关联方（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。2、自营方式 重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。甲供材凭发票可以归集至建筑安装工程费中，没有疑问；至于精装修房中的家电、家具是否可以归集至建筑安装工程费中去，则在实务中存有较多争议。有的地方就规定，如果精装修房中的家电家具，合并至房价中一并收取的话，那么就作为房价的一部分进行税务处理，不再单独征税。土地增值税清算实务集锦（七）商业用房采取层高系数法进行建筑成本调整的利弊分析商业用房因为层高较高，若采用建筑面积法进行成本分摊，难免有失公允。这个时候，采用层高系数法进行成本分摊，显得更为科学。但是这个方法也有利有弊，如下我们将展开具体分析。案例某房地产公司开发房屋总可售面积185,300平米，其中地下可售车库5,300平米，地上商铺50,000平米，一般住宅130,000平米。建安成本为555,900,000元。（住宅标准层高3米，地下车库标准层高4.2米，地上商铺标准层高5.8米）要求按照平均面积法、层高系数法计算分摊成本。沥呕君解析:我们先按平均面积法，又称可售面积法来计算一遍：单位成本=555,900,000÷185,300=3000（元）车库成本=3,000×5,300=15,900,000（元）商铺成本=3,000×50,000=150,000,000（元）住宅成本=3,000×130,000=390,000,000（元）若按层高系数法，我们首先算出商业用房的层高系数=商业用房层高/住宅层高地下车库层高系数=4.2÷3=1.4车库系数面积=5,300×1.4=7,420（平米）商铺的层高系数=5.8÷3=1.93商铺系数面积=50,000×1.93=96,500（平米）总系数面积=7,420+96,500+130,000=233,920（平米）平均单位成本=555,900,000÷233,920=2,376.45（元）车库应分摊成本=2,376.45×7,420=17,633,259（元）商铺应分摊成本=2,376.45×96,500=229,327,425（元）住宅应分摊成本=2,376.45×130,000=308,938,500（元）由此可以看出，采用层高系数法后，车库和商铺可分摊的成本都有所提高；相应的，住宅分摊的成本则随之下降。如果商铺和车库已经早早售罄，那么在运用层高系数增加了可分摊成本之后，随着增值额的降低，同步达到降低税负的效果。但是层高系数法也并非完全没有缺点，比如当商铺、车库销售不畅时，或者说商铺和车库是由开发商自持运营的，那么这个时候多分摊成本就显得没有意义了，反而拖累了住宅部分的税收负担。4、基础设施费景观绿化如何纳税？开具什么发票？模式一 与园林工程公司签订绿化工程施工合同（苗木种植、养护、铺装一条龙服务）这种情况下，一般只开一张发票。模式二 与苗木种植企业签订购销合同，同时与相关企业签订绿化工程施工合同此种情况下，通常开具两张发票。5、公共配套设施费比较常见的两个税收争议问题：（1）公共配套设施费扣除如何计算？（2）地下建筑是否均可归集到公共配套设施费中？国税发[2009]31号文明确规定了，利用地下设施所形成的停车场所，统一按公共配套设施费处理。其中，第十七条规定，企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。第三十三条  企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理（例外规定）。6、开发间接费用实务中主要三个比较具有争议性的税收问题：（1）项目管理法能否归集至开发间接费用中？这个法律没有禁止性的规定。（2）营销设施费能否归集至开发间接费用中（临时建筑？异地租赁装修）？这个在后面我们会与企业所得税做比较时再作详细说明，此类暂时略过不谈。（3）项目咨询费或品牌使用费能否归集至开发间接费用中？这个有争议，特别是咨询费。一般来说是不允许的，只能计入期间费用。土地增值税与企业所得税开发成本的内涵比较成本项目土地增值税（实施细则）企业所得税（31号文）土地征用及拆迁补偿费土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等（注：土地成本单列）指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划设计、可行性研究、筹办场地通平等前期费用。建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目按照工程费等。基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区官网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。公共配套设施费包括不能有偿转让为开发小区内公共配套设施发生的支出（详见国税发[2006]187号）指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。（详见国税发[2009]31号文第33条）开发间接费是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费土地增值税列举不完备的地方，可以参考企业所得税的部分。现版本的会计制度对于开发成本的描述同样不够完备，具体我们来看《财政部关于印发<企业产品成本核算制度（试行）的通知>》（财会[2013]17号）的规定。第二十六条规定，房地产企业一般设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用等成本项目。其中的开发间接费，仅列举了工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等，我们依然从中没有看到有关营销设施建造费的描述。那么像这些在企业所得税政策文件中没有列举的相关费用，我们可以采用会计制度文件的规定。总结就是：土地增值税没有列举的开发间接费用科目，我们可以参考企业所得税的规定；企业所得税也未尽枚举的部分，我们则可以参考会计制度。目的呢，只有一个：尽可能加大开发成本，尽可能缩减期间费用。实践中，我们发现有很多房地产企业的财务人员是将营销设施建造费放在了期间费用这个科目里，沥呕君认为，这种做法是欠妥的。（未完，待续）来源：智慧源地产财税免责声明：我们对文中观点保持中立，对所包含内容的准确性、可靠性不提供任何明示或暗示的保证，请仅作参考。感谢作者辛勤的创作，版权归作者所有。若未能找到作者和原始出处，还望谅解，如原创作者看到，欢迎联系13699287970 如觉侵权，敬请通知“赵捷地产财税”我们会在第一时间删除。谢谢！