吴亚军病了，龙湖呢？
撰文/ 游乐乐 卢致珍
编辑 / 小花花
“抱歉，我今天嗓子哑……”一个不巧，龙湖集团2018业绩会当天，董事长吴亚军生病了。于是，应对现场刁钻提问的重任，更多地落在笑脸迎人的CEO邵明晓身上。
2018年，龙湖交了一份看似靓丽的成绩单：合同销售额为2006.4亿元，同比增长28.5%；营业额为1158亿元，同比增长60.7%；物业投资业务租金收入增长57.7%至40.9亿元。
过去一年，在邵明晓带领下的龙湖，饱受外界的质疑：年度目标“踩线”完成、业绩增长乏力、高管离职换岗、家族信托传承……这家以稳健著称的房企也看似有点“亚健康”。
或许，真正让邵明晓笑得出来的，只有逆市增长的龙湖商业。但这背后，“2020年收租60亿”的目标迫在眉睫，龙湖如何在两年追赶剩下的1/3目标，成为了全场关注的焦点。
01
商场租金逆市大涨
一直以来，邵明晓小心翼翼地销售与持有间维持钢丝平衡，但这种关系似乎被逐步打破。
数据来源：企业年报 制图：商业地产头条
财报显示，2018年，龙湖累计实现合同销售金额2006.4亿元，同比增长28.5%，合同销售面积1236.3万平米，同比增长22%。
尽管邵明晓最终完成了全年目标，但过程并不轻松。
数据来源：企业年报 制图：商业地产头条
2018年前10月，龙湖仅实现销售金额1641亿元，完成全年2000亿元销售目标的82.06%。于11、12月份龙湖发力冲刺，分别实现销售增幅125%和142%，最终才得以踩线完成全年目标。
与此同时，龙湖全年28.5%的销售增速，相较于2016和2017年61.61%、77.08%的增速出现大幅下滑。公司销售排行也从2017年的全国第8名降至第10名，被新城和华润超越。
虽然销售增速开始放缓，但龙湖商业却走上快车道。
公告显示，龙湖物业投资业务不含税租金收入为40.9亿元，较2017年增长57.7%。其中，商场收入达成42%的同比增长至36亿，占租金总收入的87.8%。
截至2018年12月31日，龙湖主要在建的商场为21个，合计在建面积为208.9万平方米。同期，龙湖已开业商场面积为296万平方米，其中一站体验式购物中心天街22个，社区购物中心星悦荟6个，中高端家居生活购物中心家悦荟1个，整体出租率为97.4%，同店增长亦高达17%。
值得一提的是，龙湖去年的新增地块中，商业综合体地块比重较大。
据赢商网不完全统计，在龙湖去年新增的1636万平方米土地储备中，商业综合体地块占比接近40%，包含天街在内的综合体项目共新获取9个。
02
如何实现60亿租金小目标？
对于一向谨慎的邵明晓而言，龙湖以每年销售回款的10%做商业，是一种完美的平衡。在他看来，“不论市场怎样波动，龙湖一直秉承稳健的策略，每年均衡增长，10%销售回款的商业投入并不会影响龙湖的整体运营。”
但在这种平衡的背后，龙湖给人的印象更多的是“慢”。摆在邵明晓面前的问题是，龙湖商业要如何实现加速？如何实现“2020年收租60亿”的目标？
他似乎已经在选址上找到方法。
龙湖“持商业”战略在2011年才真正确立，由于起步较晚，核心城市的核心地段早已被同行占据，于是龙湖商业另辟蹊径，选址主要集中在核心城市群和城市带周边。
但同时也意味着，这些区域在当下并不是很成熟，需要一个较长的养商期。邵明晓坦言，“但现在为止还处于孵化期。”
“我们对商场的选址都会非常严格，龙湖这去年和今年的开业项目，基本上都位于一二线城市的地铁上盖的位置。”邵明晓这番话，意味着龙湖商业的选址，将偏向核心城市里升值潜力大的地段。
以龙湖2018年新开业的北京房山天街、常州龙城天街、成都西宸天街为例：这3座购物中心每平方米年租金收入为83元，比另外19个开业一年以上的商业项目的平均收益（每平方米年租金收入73元）还要高。
按照规划，2019年龙湖将会再开9个商场项目。也就是说，龙湖将手握38个商业项目。据邵明晓透露，“今明两年开业的量比较大，而且都集中在高能级的城市”。
到2020年，龙湖商业项目将超过50个。“到时候，龙湖的天街项目租金收入将达到60亿，这是没有任何问题的。”邵明晓自信地说到。
即便有低融资成本和高销售回款等优势条件，但这种选址模式让龙湖在资金腾挪与分配之间并不轻松。
截至2018年12月31日，龙湖综合借贷金额已达到1198.2亿元，较2017年底的774亿，大幅增长54.8%。净负债也从去年的47.7%上涨至52.9%.
而伴随着龙湖在商业重资产持有项目投资比重上的不断加大，特别是18个在建商场在土地、建造上沉淀下来的巨大资金成本，龙湖的资金压力或许将进一步放大。
附龙湖集团业绩发布会现场问答实录（有删减）：
媒体提问：龙湖土地储备分布情况怎样？是否会配合大湾区和华东城市群的规划，在这两个地区更多部署？
龙湖集团CEO邵明晓：龙湖一直秉承稳健的策略，每年均衡增长，不论市场怎样波动，在买地方面我们也是比较积极的，但是会更谨慎地去精准投资。
去年，我们大概完成了727亿的买地行动。今年我们会保持半年负债率在60%到70%之间，全年50%到60%之间，以此来规划全年买地。
在布局上，我们希望在全国五大区域做到均衡，现在黄渤海和长三角土地储备比较充足，可能下一步确实要在华南大湾区、华中加大力度。大湾区是我们最看重的一个战略区域，我们已经进入了七个城市，有15个项目，大概有150多万方的土地储备，权益储备超过100万方，整个估值超过530亿。
这么多年我们一直是比较偏谨慎乐观，在买地的时候有严格的投资纪律，我们通常不会去碰地王。
媒体提问：会不会把物业或者商业做分拆考虑？
邵明晓：暂时没有分拆上市的情况。物业和商业是我们的主航道业务，商业现在还在孵化期，我们不会把它清掉拿去卖。
媒体提问：在高基数的业绩下，怎么预判未来的增长幅度？销售目标的具体金额是多少？
邵明晓：我们承诺，未来2到3年，核心盈利都会在20%以上。虽然基数大，但是我们依然会保持这么一个增速。今年销售目标会保持两位数的增长，应该是在2200亿这样的一个数字。
媒体提问：龙湖早前都有家族传承的计划吗？为什么选择在这个时间点做这件事情？
龙湖集团CFO赵轶：我们内部非常清晰董事长这个家族传承，董事长现在还拥有全部投票权。吴总随着年龄增长在这个阶段传承，是一件比较好的事情。
媒体提问：短期借款去年增加了80多亿，想问一下其中的原因到底是什么？今年接下来的融资安排是怎么样的？
邵明晓：我们整体融资规模在往上走，但是我们主要是看比例。短期借款去年年底大概是110多亿，整体债务的比例不超过10%，这个应该是行业里面最优秀的。我们在手现金450个亿，短期借款大概110多亿，覆盖倍数是四倍多，所以我们不是看绝对额，是看相对比例。
媒体提问：冠寓去年营收大概是4.26亿，之前目标是2020年做到行业前三，营收达到20亿。接下来冠寓方面的安排大概是怎么样的？
邵明晓：冠寓去年开出5.3万间，今年按照规划应该能开到10万间，这个数字到2020年应该会在20亿的收入。
媒体提问：公司上市十年了，你们觉得这十年来最大的变化或者有什么感受可以分享？
邵明晓：上市十年，公司因为有了资本市场的加持，所以走得越来越稳健，这是第一个。第二个，这十年市场的波动比较大，政策不断在变化，但是整个龙湖的管理团队还是非常敬业，能力比较强，而且越来越成熟。第三个，我们对客户和投资者，对环境和市场竞争的理解越来越娴熟，所以有信心继续交付比较好的业绩。
媒体提问：龙湖目前的土储相对行业来说，属于较稳的状态，龙湖商业和冠寓的营收增长虽然快，但占比仍然较少。龙湖未来长远的增长动力会是什么？
邵明晓：这么多年我们一直坚持达成非常稳健的增长态势，考验比较大。在土储的策略上，我们选择精准适宜的规模，对龙湖来说是合适的。因为大家也知道，未来房价的上涨不会是一个爆发式增长。
龙湖现在土地储备1636万方，权益达到了4559万方，足够我们四年的开发，更多的土地储备是占用资本。龙湖进入城市一直比较克制，目前进入47个城市，完成2000多亿销售。以现在的土地规模，继续保持相对快速增长，是非常合适的。
媒体提问：今年和明年龙湖很多商场会开幕，但是超过一半的商场都开在所谓的江浙沪包邮区？
邵明晓：我们的商业选址非常严格，现在在手的项目70多个，到去年年底开了29个，今年会再开9个，到2020年开出超过50个。我们的选址基本上都是一二线城市，地铁上盖是非常好的位置，目前已开业商场的出租率在97%以上。
浙江那边我们有超过10年经验的运营团队，所以在商业地产方面，天街发展非常迅猛，毛利率都在70以上，效率非常高。这得益于我们在2011年确定的商业战略。在2011年-2015年，我们抓住机遇在很多城市买了很多地。
媒体提问：电商会带来压力吗？
邵明晓：现在，电商的增长边际其实已经趋缓，大家都在抢线下的入口。可能两三年前大家还在问电商的冲击，现在已经很少问了。线下入口的能量极和增长的边际还是不错的，加上中国有一个非常大的一个趋势，一二线大城市都在采取一些政策，吸引年轻的、有支付能力的人口流入。
所以，在这些城市里面，天街这样选址，我们对它的增长非常有信心。
媒体提问：2020年租金收入60亿的目标有没有变？因为现在看来，租金收入要在最近一两年争取很强才可以，还是说冠寓盈利的话会带来很大的支持？
邵明晓：2020年租金收入60亿，仅仅就是商业，也就是天街。这个没有问题，因为商业开业以后，它的租金增长是有预期的。我们分享的数据，在手项目70多个，今年开9个，到2020年开到50个，所以今明两年开业的量比较大，而且都是在高等级的城市。（完）
推荐阅读
周政：10年了，我到底是谁？
商业很美 无去来处
原创报道，转载授权，找头条君
(微信号：fuqingrong0825，添加请备注“转载”)