房价下跌了，不用找那么多原因？北大教授：只跟人口增长转折有关

最近的房价出现了新的苗头，从全国来看，房价上涨城市在减少，下跌城市在增多。

国家统计局15日发布数据显示，10月份，中国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市为50个，较上月减少3个，上涨城市数量连续5个月减少；房价环比下跌的城市数量增至17个。新房价格下跌城市持续增多，二手房价格下跌城市54个月以来首次逆转超过上涨城市，也就是说足足有4年多才首次出现这种局面，多个信号表明，只要政策没有明显的放松迹象，那么市场转折点或将来临。

初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比平均上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中，上海和深圳环比上涨0.4%，涨幅比上月分别回落0.1和0.8个百分点；北京和广州环比分别下降0.2%和0.1%。

从二手住宅销售价格来看，四个一线城市除了深圳环比上涨1.0%以外，北京、上海和广州则进入负增长区间，环比分别下降0.6%、0.2%和0.1%。

北京二手房均价环比下降0.6%，跌幅居4个一线城市首位，在70城中仅次于济南、西安等跌幅0.7%的城市。中原地产研究院的数据显示，10月，北京二手房全市折算均价为6.34万元/平方米，环比持平，丰台区降幅最大。这跟北京相对落实调控政策更严厉有关系。

在经历调控的严格落实，房子是用来住的而不是用来炒的这个定位基本上已经落实到深处，并没有因为个别城市的试图放松而改变大方向。

至于房价回落的原因有很多，最直接的应该是开发商的降价促销活动，开发商和业主基本上对房住不炒已经达成共识，对未来房价稳定预期也形成了基本认识，不再过分寄希望于调控放松而制造房价上涨，更多的是通过自己的诚意来笼络购房者的心。

另外，调控的严格落实自然是房价稳定回归的基本保障。但深层次原因可能还真不是这些，无论房价如何短期波动，也难改房价长期回归稳定的大趋势。

业内普遍形成的一种观点是，房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。也就是说金融政策对房地产的影响可能是最明显的，也是最直接有效的，而人口可能是潜伏期比较长，影响比较缓慢，但也是致命的。

11月17日，在北京大学国民经济研究中心主办的“需求经济增长的持久动力和对策”研讨会暨《中国经济增长报告2019》发布会上，北京大学经济学院教授、北京大学国民经济研究中心主任苏剑表示，去年开始一线城市房价出现下降趋势，不是周期性因素，而是人口到达转折点造成的。

北上广深等一线城市房价从高点回落，中国房价短期看政策，中长期看人口。“房价走势和人口走势吻合得非常好，目前房价下行是人口趋势造成的。”苏剑表示。

说白了，尽管房价下跌有各种因素影响，往大了说，站在历史洪流中来看房地产，并不是因为周期性因素，而是人口达到顶峰后的转折造成。

此前，苏剑教授就说过，中国人口大约在2018年前后达到峰值，而中国的房价大概会在2018年出现一个大的转折点。“大家可以看到房价从去年开始的趋势，有好多人认为这次房价的下调可能是一个周期性的因素，但是在我看来它跟中国人口峰值的到来关系是非常密切”。

所以，探讨短期的房价没有意义，房价会在稳定大局下有涨有跌，但是不会突破范围，长远来看，大涨局面结束，接下来的市场你也应该清楚了。