保利物业上市后首份财报：2019年社区增值收入大增，已达11.54亿元
2019年社区增值服务收入增加85.2%。
据IPO早知道消息，3月25日晚间保利物业（06049.HK）发布上市以来首份年报。
保利物业在管面积由2018年的1.91亿平米增加51%至2019年的2.87亿平米，同期合同管理面积由3.62亿平米增加38%至4.98亿平米；2019年保利物业实现收入59.67亿元，较2018年同期增加约41.1%，公司拥有人应占年内溢利4.91亿元，较2018年同期增长约49.3%。
凭借母公司保利发展和央企物业第一品牌的双重背书，保利物业于上市前见证香港公开发售超额认购222倍的盛况。时至昨日，保利物业收报64.25港元，较发行价35.1港元涨幅83%，静态市盈率高达95.18倍，总市值超过355亿港元。
保利物业股价走势（资料来源：东方财富网）
鉴于保利物业是C叔一直关注的标的，后面C叔仅就观察到的一些信息进行剖析，包括母公司依赖、盈利能力、成长性业务等问题。
物业管理行业具有轻资产、逆周期、现金流宽裕等特征，成为后地产时代房企的新赛道。相较上游地产行业，物管行业的集中度并不高。根据中指院2018年统计数据，物管行业TOP100占有率约为38.9%，TOP10占有率不足12%，而地产行业TOP10占有率已近30%。
在此情境之下，扩展规模是众多物管企业的诉求，房企系物管企业无疑更具优势。
2019年保利物业来自保利发展控股的合同管理面积新增约31.6百万平米、在管面积新增19.39百万平米，分别占当期新增比重的23%、20%，为其增长奠定基础；与此同时，来自第三方合同管理面积不断扩大,截至2019年末这一数值达到2.88亿平，占合同管理面积比重的57.9%，相较2018年底的50.7%增加7.2个百分点。
从收入维度来看，保利物业仍然极度依赖母公司。因为第三方物业收费较低，2019年在管面积占比55.1%的第三方项目只给保利物业带来6.95亿元约18.1%的收入，同期母公司项目贡献率高达81.9%。但将时间轴拉长，保利物业对母公司的依赖逐步减弱，2018年第三方项目只贡献保利物业收入的11.4%。
保利物业来自母公司和第三方项目情况（资料来源：2019年年报）
身为央系物管企业，此前盈利能力偏弱一直是保利物业为人诟病的点。2016-2018年保利物业的毛利率分别为16.7%、17.8%、20.1%，同期净利率仅为5.8%、6.9%、7.9%。仅以2018年为例，该年碧桂园服务（06098.HK）毛利率为37.7%、雅生活服务（03319.HK）为38.2%、新城悦（01755.HK）为29.5%，保利物业的盈利表现明显落后于同行。
不过情况正在进一步好转，2019年保利物业实现毛利8.51亿元，毛利率较2018年增加0.2%至20.3%，净利率也较2018年增加0.5个百分点至8.4%。尽管在行业仍属于低位，但毛利进入20%区间，已与绿城服务（02869.HK）、中海物业（02669.HK）、万科物业等接近。长期来看，随着规模化、标准化效应延续，保利物业的利润率还有上行空间。
保利物业收入结构（资料来源：2019年年报）
而今基础物业管理服务难以满足业主的全部需求，物业管理增值化的趋势日益明显。保利物业营收由物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三部分构成，2019年社区增值服务收入较2018年增长约85.2%至约11.54亿元，增速显著快于物业管理服务的32.1%，收入贡献率从2018年的14.7%增加至19.3%。
相对其他物业企业来说，保利物业涉猎范围更广，横跨住宅、商业办公、公共服务等于一体的全品类服务体系，覆盖高校及科研物业、城镇景区、政府办公楼、城市公共设施、轨道及交通物业等多元服务业态。2019年保利物业成功举办第二届中国社会治理与协同创新镇长论坛，并首次进入军产物管领域。
向非住宅物业渗透是保利物业的又一大趋势。2019年保利物业的非住宅在管面积达到1.48亿平，占比略超住宅物业3.2个百分点，收入贡献率较2018年的20.8%增加4.7%至25.5%。其中，公共及其他物业持续发力，收入贡献率于2019年达到12.5%。
保利物业是业内少数几个具备多业态服务的公司，多元化的物业服务产品结构使其在长期更具可持续性。
保利物业表示，未来其将以“大物业”战略为指引，坚持规模化发展，发展央企资源优势，积极开展收并购及合资合作，同时扩大非居业态市场份额，优化业态结构，巩固在公共服务市场的领先优势。