WeWork公开递交上市申请，融资10亿美元：首次披露收入结构
据IPO早知道消息，美东时间8月14日，共享办公巨头WeWork的母公司We Company正式向美国证券交易委员会（SEC）递交了S-1招股文件，最高融资金额定为10亿美元。
来源 | 本文由IPO早知道（ID：ipozaozhidao）整理撰写，文中观点仅供参考
编辑 | C叔
WeWork的上市交易代码为“WE”，不过尚未确定究竟是在纳斯达克还是纽约所上市；其已聘请包括摩根大通、高盛、美银美林、巴克莱、花旗、瑞信、汇丰、瑞银和富国银行在内的多达9家投行担任此次IPO的承销商。
在此次公开递交招股文件之前，WeWork已于去年12月秘密递交上市申请。
招股书显示，WeWork于2010年初在纽约创办了第一家共享办公空间，主要为自由职业者、初创企业和小公司提供办公场地。主要的商业模式为通过长租商业地产，改装打造之后以短租的形式提供给上述对象，两者的差价即为核心利润。
如今，WeWork已在全球29个国家的111座城市开设了528家共享空间，入驻的企业中有高达38%为世界500强企业，会员人数则为527000人。
为了构建一个更好的社区环境，WeWork目前已雇用500多名设计师和建筑师来负责打造空间，并由超过2500名经过训练的社区管理人员来维系人际关系、提升用户体验。
此外，为实现降低寻找、构建、布置和运行空间的成本，WeWork旗下有大约1000名工程师、产品设计师以及机器专家来打造改善自动化运营系统，旨在以更低的价格为会员提供服务。
在会员数据方面，WeWork透露自2014年起，每年的会员增长均超过100%；而在截至6月30日已覆盖的111座城市中，其预计大约会有1.49亿潜在会员。
招股书还援引CBRE Group和Cushman & Wakefield的数据称，在全球已知数据的155座城市中，每一会员每年的入住成本平均约为11,700美元。以此推算，WeWork通过现有111个城市的1.49亿潜在会员，预计能达到的规模为1.7万亿美元；而在全球280个目标城市的约2.55亿潜在会员中，预计的潜在规模可达3万亿美元。
财务数据显示，WeWork在2016、2017和2018年的营收分别为4.36亿、8.86亿和18.22亿美元，其中2018年的同比增幅超过100%。不过，过去三年的净亏损也分别高达4.30亿、8.84亿和16.11亿美元。
截至6月30日的2019年上半年，WeWork的营收和净亏损分别为15.30亿美元和6.90亿美元。与2018年同期相比，营收增长101%，而净亏损则略高于2018年的6.28亿美元。
从收入结构来看，WeWork的主要收入来源是最为直接的会员固定费用，即进驻办公需要每月支付一笔资金。截至2019年6月30日止六个月，该部分收入占总收入的约83%。此外，为会员提供增值服务，从而收取产品费用和服务佣金，这部分的占比约为5%。
剩余的12%则来自We Company产品套件提供的其他产品和服务而产生的收入，包括改善会员体验的服务使来提高留存率；吸引有价值的第三方合作伙伴，使得他们更方便地利用WeWork平台接触入驻会员。
WeWork表示，其花费超过7年的时间实现了10亿美元的营收，但之后仅需一年即可达到20亿美元的营收，而达到30亿美元的营收更是只需要6个月。
不过，随着所在区域和团队人员的不断扩张，WeWork的租金费用也持续增加，这也是其最为主要的支出来源。2018年，WeWork共花费8.52亿美元用于租金，同比增长86%。
WeWork方面表示，此次发行的主要目的是增加资本化和财务灵活性，所得款项净额将用于一般企业用途，包括营运资金，营运开支及收购开支。
股东结构方面，持有WeWork超过5%股份的股东包括由联合创始人兼CEO Adam Neumann控制的WE Holdings、Benchmark、摩根大通和软银。
今年1月，在完成软银20亿美元的投资后， WeWork的估值一度达到470亿美元。不过，美信金融的最新文件显示，有2位卖家正期望以61美元/股和54美元/股的价格交易股票，其对应估值分别为261亿美元和231亿美元，近乎于“腰斩”一半。
与此同时，WeWork核心高管的“套现”作法也引起了市场不小的质疑和担忧。根据《华尔街日报》7月份的报道，Adam Neumann在IPO之前已通过股票出售和质押贷款等方式获得了超过7亿美元。
而从对标企业的角度来看，WeWork的此次IPO对国内的共享办公行业也会带来不小的影响。2016年，WeWork进入中国后在上海开业了第一家办公空间，并成立了独立公司。
2018年4月，WeWork中国宣布以25亿元人民币收购裸心社，以加快其规模化扩张；同年7月，WeWork中国又宣布获得来自挚信资本、淡马锡、软银等投资方的5亿美元B轮融资。
可以说，目前国内的共享办公赛道已在野蛮生长后进入整合阶段，马太效应愈发明显。除了WeWork，优客工场也极有可能在2020年之前完成赴美上市，而SOHO 3Q、氪空间、梦想加等公司亦存在上市可能。
在C叔看来，与其说共享办公是一门地产生意，不妨将其视作是一门互联网的生意，撇开收租之外的附加价值才能给资本市场讲述更为动听的故事。
只是，在Uber 4月流血上市后，同样具有饱受争议的的WeWork也就不得不面对市场更为严苛的推敲和考验。其商业模式是否能够得到二级市场投资人的认可，甚至可能会极大影响国内同类企业赴美上市的前景。