为什么已竞拍签订的土地出让合同不生效？——因判断不准确导致双方当事人全都败诉的仲裁案
编前：
长期以来，招标、拍卖、挂牌交易即“招拍挂”是我国国有土地使用权有偿出让时适用的主要方式，但不可讳言，“招拍挂”出让方式仅是行政主管部门的规定，法律规定的层级很低，在实践过程中往往出现这样那样的问题，很多操作环节都亟待规范、完善。由于许多“模糊地带”的存在，不仅迷惑了房地产开发企业，甚至连政府主管部门都一知半解，于是乎，由一纸出让合同引发的纠纷常常出现在仲裁机构和法院的司法实践。
如果说上一案是明眼人一看就透的“炒地皮”，那么今天小编要给大家讲述的这起案件就不那么一目了然了。这是来自浙江台州仲裁委员会的一起仲裁案，此案在当年可谓是创下了该地区历年仲裁争议标的之最，出任此案首席仲裁员的就是朱树英。2004年6月，台州地区辖下某市国土部门与某房地产开发商因国有土地出让合同发生纠纷，市国土资源局作为申请人首先提起仲裁，请求裁定被申请人继续履行涉及出让金8660万元的出让合同。被申请人则提出反请求，变更后的仲裁请求要求解除出让合同并返还已支付的500万元保证金，案件本请求和反请求均达到人民币8660万元，加上保证金共计1.78亿元。由于申请人对仲裁委员会原指定的首席仲裁员提出回避申请，首席仲裁员也以需要出国无法保证办案时间为由要求更换，台州仲裁委员会主任另行指定朱树英为首席仲裁员组成合议庭审理本案。在案件双方争议激烈的情况下，朱树英与另两位仲裁员一起，以认真负责的态度和忠于法律的精神，仔细审阅双方的证据材料，注重案件的协商调解，多次前往省国土资源厅、当地公证处等部门调查取证，朱树英还亲自去申请人所在市有关部门和主管领导做调解工作。几经调解无果，仲裁庭最终作出本案土地出让合同不生效的裁决，除支持被申请人要求返还保证金外，同时驳回申请人及被申请人的全部仲裁请求。双方当事人服裁不提出异议。
这是一起因“招拍挂”竞拍国有土地使用权引起的重大纠纷案件，也是朱树英在12年前负责审理的一起相当疑难复杂的土地使用权出让纠纷仲裁案件。就案件裁决的实际后果和负面影响，申请人国土管理部门以全部仲裁请求未被支持而彻底败诉，这在当地成为政府部门内部行政管理的一大败笔。而被申请人由于提出的仲裁请求不准确，原本可以打赢的案件同样基本失败。为什么已经拍卖竞得并且双方已正式签约的国有土地出让合同还会不生效？既然土地出让事先在政府内部都要经过申报和层层审批，那么究竟是在什么环节的什么审批上出了问题？出了什么问题？朱树英为首席仲裁员的仲裁庭又是基于怎样的案件事实与法律原理做出这样裁决？既然案情已明晰，朱树英亲自去政府主管部门做调解工作为何仍然不成功呢？一个案件，一方败诉另一方应该可以胜诉，既然本案申请人的仲裁请求未得到仲裁庭支持，为什么被申请人的请求也不能得到支持呢？且看本案的案件基本情况和法律分析意见。
案情简介
本案国有土地出让合同仲裁案由出让人台州地区辖下某市国土资料局（反请求被申请人，下称申请人）提出仲裁请求，受让人浙江某房地产开发有限公司提出仲裁反请求（反请求申请人，下称被申请人）。2004年3月30日，申请人发布XX号《市国有土地使用权拍卖出让公告》。公告载明了地块位置，出让面积，使用用途和期限，用地指标以及受让对象的资格等，其中出让方式为：采取竞价方式公开拍卖，出让国有土地面积为4.88公顷。本次竞拍出让地块起拍价为3000万元，价高者得，竞拍成功当场签订由申请人提供的格式出让合同并现场办理公证手续。根据上述土地使用权拍卖出让公告，在公告载明的报名截止时间内共有被申请人等12家房地产开发公司参加拍卖竞投。
2004年4月20日，经公开拍卖，被申请人以溢出5660万元共8660万元的高价竞拍成功，被申请人的法定代表人胡某在拍卖记录上签名。双方以申请人提供的格式合同文本签订第XX号国有土地使用权出让合同，格式合同的空白处由申请人的工作人员填写，并由市公证处进行公证。按拍卖公告的第四条规定，有意受让人应在4月19日下午4点之前凭竞投通知书交纳竞投保证金500万元。被申请人按此规定以其法定代表人胡某个人名义的农业银行的存单交纳，由申请人出具收款证明。
出让合同签订后在移交土地时，该地块原有村民以持有《农村土地承包证》原件为由主张权利，与被申请人发生争议。申请人在拍卖土地四至界址事先修建的部分围墙也被村民推倒，被申请人事实上无法收取受让土地。基于此，被申请人以受让土地权属不明、无法使用为由拒绝按出让合同约定的签约后三十日内支付出让金，遂引起本案争议。申请人于2004年6月25日向台州仲裁委员会提出仲裁，请求:1、要求被申请人继续履行XX号国有土地使用权出让合同，向申请人支付合同项下的8660万元土地出让金，并按日5‰向申请人支付迟延支付之日至实际付款之日的滞纳金（违约金）；2、本案的仲裁及财产保全费用由被申请人承担。申请人并提供8项证据支撑其请求。
被申请人于2004年7月18日提出以下仲裁反请求：1、裁决反请求申请人、反请求被申请人于2004年4月20日签订的《国有土地使用权出让合同》未生效；2、裁决反请求申请人、反请求被申请人于2004年4月20日签订的《国有土地使用权出让合同》无效；3、依法裁决解除反请求申请人、反请求被申请人于2004年4月20日签订的《国有土地使用权出让合同》；4、裁决反请求被申请人立即返还反请求申请人500万元人民币，并赔偿反请求申请人为履行合同及处理合同争议所造成的筹资利息损失、建筑设计费用损失、差旅费用损失、公证费用损失及律师代理费损失。
在第二次开庭时，被申请人将上述四项仲裁反请求变更为：1、请依法裁决解除反请求申请人、反请求被申请人于2004年4月20日签订的《国有土地使用权出让合同》；2、请裁决反请求被申请人立即返还反请求申请人500万元人民币，并赔偿反请求申请人为履行合同及处理合同争议所造成的筹资利息损失、建筑设计费用损失、差旅费用损失、公证费用损失及律师代理费损失。被申请人在申请延长举证期限后提出14项证据予以说明。
仲裁庭经开庭审理后归纳本案的争议焦点为：本案的土地使用权出让合同是否已经生效？是否应继续履行？继续履行是否具备条件？
仲裁庭查明，受让人受让的土地原系农村集体用地，2001年12月经省人民政府批准为“农村个人建房”，改变用地性质后办理了农村集体用地的征用手续，但未收回原村民持有的“集体土地承包证”原件，该原件仍由承包户个人持有。之后，原批准“农村个人建房”的土地用途改变为出让时的“商业用房”，变更用地手续系由台州地区所辖市人民政府批准，而未经原省审批单位的重新批准。双方使用申请人提供的格式文本签订出让合同，对合同本身的价款数额及生效条件的争议。出让合同第35条对合同的生效作如下的约定：“本合同依照本条第一款之规定生效。（一）本合同项下宗地出让方案业经XX市人民政府批准，本合同自双方签订之日起生效。（二）本合同项下宗地出让方案尚需经本市人民政府批准，本合同自本市人民政府批准之日起生效。”其中第2款中的“本市”两字为手写填充。出让合同第36条约定：“本合同一式贰份，具有同等法律效力，出让方、受让方各执壹份。”经仲裁庭前往市公证处调查查明：在实际签约时经公证的出让合同共有五份，正本两份，副本三份。格式合同的空白处的相关内容由申请人的两位工作人员分别填写，其中由公证处一工作人员填写的两份合同填写的出让金大写、小写均为人民币8600万元；而由公证处另一名工作人员填写的三份合同，均为大写人民币捌仟陆佰陆拾元，小写为8660万元，两者出让价格不一致。合同公证后，申请人和被申请人各领有一份正本合同。至提起仲裁时，一份正本及三本副本合同仍存留市公证处。
仲裁庭经先后三次开庭审理认为：本案出让合同因未办理土地出让的上级政府部门的审批；对于合同生效条件双方理解不一致应作不利于提供合同一方的解释；双方当事人对本案出让合同的效力状态所作的判断均不正确，致各自的仲裁请求均无法律依据，仲裁庭均难以支持。2005年7月28日，仲裁庭作出本案国有土地使用权出让合同不生效的终局裁决，除裁决申请人应返还被申请人已支付的500万元保证金外，仲裁庭裁决驳回申请人和被申请人各自的全部仲裁请求。
案件裁决后，双方当事人对仲裁庭的裁决均不持异议。
解析研判
本案是裁处政府国土主管部门全部败诉的案件，也是朱树英在处理国有土地使用权纠纷案件时经受严重考验的重大案件。案件争议在当时的法律、法规不够明确的前提下，不仅涉及国有土地使用权出让的前提条件和行政内部审批程序，涉及国有土地出让合同的成立与生效的相关法律状态的评判，还涉及当事人使用格式合同文本在解释时发生争议如何处理等一系列的法律问题。以朱树英为首席仲裁员的仲裁庭本着对案件处理极其慎重并准备经受时间考验的负责态度，在深入调查的基础上，对双方仲裁请求涉及的案件具体情形，及其涉及到法理基础理论和当事人在签约时的法律疏漏进行抽丝剥茧式的分析。经过合议庭对案件细节认真的爬梳剔抉，对下列一系列复杂的法律问题做出准确的分析判断，仲裁庭最终才能作出让案件败诉方的国土主管部门也不持异议的裁决结果。
一、法律行为包括签订合同的有效、无效和不生效三种不同的效力状态，其法律要件各不相同，需要当事人和代理律师结合案情慎重分析后提出自己的明确主张。把行为性质或合同效力状态和相应主张交由仲裁庭选择或确定，不符合“有具体的仲裁请求”的仲裁基本条件，也难以让案件取得预期的成效。
作为一名专业律师的朱树英，站在首席仲裁员的位置上，对于案件的当事人及其代理律师的仲裁请求及其事实和理由是否准确和妥当，在案件审理和裁决时必须做出评判。如前所述，被申请人于2004年7月18日提出的仲裁反请求为：1、裁决反请求申请人、反请求被申请人于2004年4月20日签订的《国有土地使用权出让合同》未生效；2、裁决反请求申请人、反请求被申请人于2004年4月20日签订的《国有土地使用权出让合同》无效；3、依法裁决解除反请求申请人、反请求被申请人于2004年4月20日签订的《国有土地使用权出让合同》。显然，当事人对本案出让合同的性质和法律状态未作深入研究，对合同效力的判断不明确也不知所措。对此，朱树英在第一次开庭时就严肃指出：合同的有效、无效和不生效是三种不同的效力状态，被申请人不能指望仲裁庭给你们来做选择题。“有具体的仲裁请求”是法律规定当事人提出仲裁的必要条件，你们现在的仲裁请求不符合法律规定，请你们自己调整明确。在第二次开庭时，被申请人将上述仲裁反请求变更为：1、请依法裁决解除反请求申请人、反请求被申请人于2004年4月20日签订的《国有土地使用权出让合同》。尽管如此，被申请人的自我判断仍不准确，仲裁请求仍未得到仲裁庭的支持，造成本案双方当事人全都败诉。
法律行为包括签订合同的有效、无效和不生效是三种不同的效力状态，其法律要件各不相同，这是一个基本的法律常识问题。当然，对于国有土地使用权出让合同的效力状态的分析判断有一定的难度，但也应当由当事人自己进行分析研究并作出判断结论才能提起仲裁，而不能把问题的分析判断让仲裁庭来解决。
按我国民法原理，法律行为包括签订合同的有效，是指法律承认其效力并能为法律所保护，必须符合：当事人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律和社会公共利益。法律行为包括签订合同的无效，是指因违反法律规定的生效条件而不能为法律所承认并保护。具体包括：一方以欺诈、胁迫手段并损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；合法形式掩盖非法目的；损害公共利益；违反法律、法规强制性规定。法律行为包括签订合同的不生效，则是指因欠缺法定条件使已成立的行为包括合同不产生法律效力，包括须批准或登记而未获批准或登记；附条件而条件不成就；附期限而期限未届至；已成立但生效条件未具备四类。对于本案所涉国有土地出让合同效力的三种法律状态，还需要根据国家的基本法律和国家以及地方有关土地出让的相关法律法规的规定，结合案件的具体情况进行综合评判。
本案双方当事人的仲裁请求均未得到支持，尤其是被申请人原本可以胜诉而最终败诉的教训值得引起重视，其原因是对上述三种法律行为包括已签订的国有土地出让合同的效力状态未作深入分析研究。本案申请人把一个未生效的国有土地出让合同当作有效合同提起仲裁，显然无法得到仲裁庭的支持。而被申请人提出反请求时，干脆把合同效力状态的三种可能性均作为请求一、二、三提出让仲裁庭来做选择题，仲裁庭释明要求确定其仲裁请求后，经变更后的仲裁请求仍把未生效的国有土地出让合同作为有效合同提出“解除”的请求，同样不能获得仲裁庭的支持。合同有效才能讨论能不能解除的问题，要解除合同须以合同有效作为前提；而如果合同无效，能够讨论的则是要不要终止履行的问题。一个案件要获得好的效果，需要当事人和代理律师结合案情和法律对合同效力作慎重分析后提出自己的明确主张。把行为性质或合同效力状态交由仲裁庭或法庭选择或确定，不符合提起仲裁或诉讼的“有具体的仲裁请求”的基本条件；把不生效的合同作为有效或无效合同提出仲裁请求，也必然难以使案件取得预期的成效。
二、国家对国有土地出让的权限和审批程序作有明确的规定，土地出让方须严格执行。本案国有土地使用权出让方对土地使用权的变性使用和使用用途的审批未按规定获得相应的批准，造成已竞拍并已签约的出让合同不符合生效条件，其教训值得各级国有土地管理部门的重视和汲取。
国家对国有土地出让的权限和审批程序作有明确的规定，土地出让方须严格执行。1990年5月，国务院出台《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》即国务院55号令。该条例第10条规定：“土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限批准后，由土地管理部门实施”。1986年6月，全国人大施行《中华人民共和国土地管理法》，该法第18条规定：“下级土地利用总体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制。地方各级人民政府编制的土地利用总体规划中的建设用地总量不得超过上一级土地利用总体规划确定的控制指标，耕地保有量不得低于上一级土地利用总体规划确定的控制指标。省、自治区、直辖市人民政府编制的土地利用总体规划，应当确保本行政区域内耕地总量不减少”。根据该等上位法的规定，浙江省政府于2000年6月出台《浙江省实施 < 中华人民共和国土地管理法 > 办法》。该办法第21条规定：“在已批准的农用地转用范围内和原有建设用地范围内，具体建设项目用地按照下列规定办理审批手续：（一）二公顷以下的建设项目用地，由县（市）人民政府土地行政主管部门审核，报同级人民政府批准，并报设区的市和省人民政府土地行政主管部门备案；（二）二公顷以上五公顷以下的建设项目用地，由设区的市人民政府土地行政主管部门审核，报同级人民政府批准，并报省人民政府土地行政主管部门备案；其中杭州、宁波两市人民政府可以批准二公顷以上六公顷以下的建设项目用地；（三）杭州、宁波两市六公顷以上、其他设区的市五公顷以上的建设项目用地，由省人民政府土地行政主管部门审核，报省人民政府批准。具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的国有本利用地的，按照前款规定办理审批手续。法律、行政法规另有规定的除外。审批机关应当自收到材料之日起三十日内作出批准或者不予批准的决定。”本案国有土地出让合同的出让土地面积为4.88公顷，按浙江省政府行政审批权限的规定须由设区的地级市人民政府审批，本案所涉市人民政府作为一个地级市辖下的县级市政府无权对此审批，这是一个政府职权范围的行政审批问题，而并不属于司法权限能够评判处理的问题。据此，仲裁庭认为本案土地出让合同未经有权审批主管部门的批准，仅系本案成立缺乏合同生效的条件，但不等于一定不能成就条件，本案并不属于有效或无效的情形，仲裁庭合议最终决定裁决本案国有土地使用权出让合同不生效。本案国有土地使用权出让方对土地使用权的变性使用和使用用途的审批未按规定获得相应的批准，造成已竞拍并已签约的出让合同不符合生效条件，其教训值得各级国有土地管理部门的重视和汲取。
此外，仲裁庭查明的事实表明：系争土地的原批准用途为农民个人建房，没有证据表明改变用途为商业用房已获原批准单位重新批准。此争议焦点的具体问题也属于行政法调整的范围，并不属于仲裁庭的审理范围。案涉市人民政府土地出让的审批权限以及供地预方案调整权限，均属于行政职权以及行政行为是否合法的问题，不属于当事人民事权利义务关系的范畴。仲裁庭认为：被申请人的仲裁请求为请求解除系争合同，要求解除的合同本身应为合法有效的合同；被申请人认为案涉市人民政府超越权限行使供地预方案调整权与法相悖的意见，与自己的在有效合同前提下的“解除”国有土地出让合同的仲裁反请求不相一致。讨论不生效的合同其主体是否适格，行为人是否有相应的行为能力，并不属于仲裁庭的审理范围，对本案的处理也无必要，因此，仲裁庭对这一争议问题也不采纳被申请人的意见。
三、各地国有土地出让合同一般使用主管部门提供的格式合同文本。我国《合同法》对使用格式合同文本在解释时发生争议如何处理有明确的规定。造成本案出让合同不生效的另一个原因，是出让方提供的格式文本对合同生效条件约定不明，意义相悖，这是提供格式合同一方应吸取的又一大教训。
本案另一个涉及出让合同是否已生效的争议，在于当事人双方对合同约定的生效特别格式条款和非格式的手填内容存在不同意见。如前所述，台州仲裁委员会所在地点在地级市台州，出让地块在其辖下的某县级市。本案系争格式合同第35条对出让合同的生效作如下约定：“本合同依照本条第一款之规定生效。（一）本合同项下宗地出让方案业经市人民政府批准，本合同自双方签订之日起生效。（二）本合同项下宗地出让方案尚需经本市人民政府批准，本合同自本市人民政府批准之日起生效。”其中第2款中的“本市”两字为手写填充。申请人认为从习惯上，当地人都把县级市称为本市，这是约定俗成的表述，本案合同的批准环节只有一个市即只要县级市人民政府已批准，即已符合合同生效条件，因此，系争出让合同已经生效。而被申请人则认为：出让合同的生效条款应有两级市人民政府批准才能生效。该条第1款系格式条款，其字面意义明确，合同应首先经县级市人民政府批准。而该条第2款系非格式条款，其手写填写的“本市”两字应理解为地级市人民政府，因为本案出让土地的审批权限既涉及地级市，也涉及县级市，不同行政级别的市审批权限不同。由于本案土地出让未经地级市审批，因此本案出让合同不符合合同约定的生效条件。
在双方各执一词的情况下，仲裁庭根据我国《合同法》第39条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”又根据《合同法》第41条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”且本案出让合同系格式合同且由申请人提供，仲裁庭依法将被申请人的合同不符合生效条件的理解和解释，判定为不利于申请人的理解和解释，并采信被申请人的解释。
仲裁庭依法对此作出不利于提供格式条款的申请人的解释而判定本案出让合同不生效。我国《民法通则》第57条规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除”。我国《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。据此，仲裁庭认为本案出让合同本应从成立时起就具有法律约束力，由于本案出让合同对合同的生效有特别的格式和非格式的约定；又由于双方对格式条款和非格式的约定理解发生争议，仲裁庭已依法对此作出不利于提供格式条款的申请人的解释而致本案出让合同不生效。不生效的合同对本案双方当事人均不具有法律约束力，也即本案出让合同继续履行不具备法定条件。因此，仲裁庭既不支持申请人认为本案出让合同应继续履行的主张，也不支持被申请人认为本案出让合同应予解除的主张。仲裁庭并不依申请人和被申请人的仲裁请求和反请求裁决本案，而是依法独立对本案作出裁决决定。
在实务操作和市场实践中，由于各地国有土地出让合同一般使用主管部门提供的格式合同文本，而我国《合同法》对使用格式合同文本在解释时发生争议如何处理有明确的规定，本案对当事人就格式合同约定的合同生效条件理解不一致时作不利于提供格式合同的主管部门的解释，依法裁决合同不生效，各地国土主管部门对此应引起高度重视，这是提供格式合同一方应吸取的重大教训。
四、提起本案仲裁的合同是否已经生效，是本案争议焦点的关键以及讨论相关争议的前提。在合同不生效的前提下，公证处的工作是否有缺陷、合同价款数额填写是否有误、能否以法定代表人个人名义支付保证金等问题都应以合同是否生效作为讨论前提，合同不生效时讨论相关问题既无必要也无实际意义。
本案审理中还遇到一系列相关的具体争议和问题，仲裁庭认为，既然出让合同不生效，这些问题都与案件处理无关。针对系争出让土地的同一地块上有部分村民仍持有“集体土地承包证”，此系村民委员会在既与政府签订了征用协议又未妥善处理村民安置并及时收回“集体土地承包证”所致，行政部门对系争土地原承包户的土地征用补偿费、安置补助费是否已到位？是否已发放？这是对行政机关的行政行为监督检查的范畴，并不属于本案审查范围。部分村民也对本案系争土地出让持有异议，仲裁庭认为应通过相关行政或司法程序提出主张，而不能在本案中行使主张权利，与本案当事人的仲裁请求无关。仲裁庭已认定本案不生效，再行审查本案土地出让是否符合法定条件已无必要。
针对双方争议的出让合同文本中的涂改未经双方确认，以及文本之间的内容不一致的争议，仲裁庭查明，本案出让合同文本本身存在着正本和副本填写和手写的内容不一致，部分条款涂写未由双方共同加盖校正章，被申请人未领取合同正本和副本等缺陷。这些由申请人提供的格式合同文本本身存在的缺陷和失误反映了申请人签约行为的不慎重和对出让合同签约管理不善。由于仲裁庭已确认本案件合同不生效，而出让合同文本中的涂改未经双方确认以及文本之间的内容不一致等缺陷，只能在合同已生效的前提下才有必要作进一步讨论。据此，仲裁庭认为由于本案出让合同不生效，就不存在进一步讨论合同文本本身的缺陷是否影响合同效力的前提。
针对申请人提出被申请人以胡某某个人名义的存折押存竞投保证金、被申请人竞投主体不适格的问题，仲裁庭查明，被申请人法定代表人胡某某在庭上确认于2004年4月19日打入农业银行的500万元是与拍卖有关的，是由被申请人公司汇票打入其个人帐户的。我国《民法通则》第28条规定：“个体工商户、农村承包经营户的合法权益，受法律保护。”第43条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”因此，仲裁庭认为，胡某某个人名义的存折钱款其所有权属于被申请人，并非个人钱款，本案申请人收取由胡某某个人名义的存折，而未直接将竞投保证金打入申请人的财政帐户有违财政纪律，但并不因此改变了这500万元系被申请人所有的权属性质，认为500万元竞投保证金系胡某某个人所有的观点不能成立；并且，仲裁庭已认定本案出让合同不生效，讨论竞投主体是否适格与本案认定的合同不生效无关。
本案的土地出让拍卖和办理公证在事实上存在手续不当和明显的失误，仲裁庭也认为与本案的合同效力并无直接的关系。经查双方签订的出让合同，其生效并没有以公证作为条件，据此，公证手续是否完备是否存在失误并不决定合同的成立和生效，也不影响合同的效力。仲裁庭认定本案合同不成立的直接原因，是由于合同生效条件的约定因格式文本的理解不一所致以及出让行为的行政审批存在缺陷，因此，仲裁庭不能同意被申请人的公证失误直接影响合同的真实性继而导致合同无效的观点。
综上，当事人提起案件仲裁的合同是否已经生效？是处理案件争议焦点的关键以及讨论相关争议的前提。仲裁庭对本案申请人认为本案出让合同已经生效且合法有效前提下提出的全部仲裁请求均不予支持，仲裁请求部分的仲裁费用以及申请人支付的财产保全费用应由申请人全部承担；同时仲裁庭裁决申请人己收取的500万保证金应返还被申请人外，对被申请人在认为本案出让合同已生效而要求应予解除前提下提出的全部仲裁反请求也均不予支持，仲裁反请求部分的仲裁费用应由被申请人全部承担。本案国有土地出让合同的不生效，导致当事人双方的全部仲裁请求均未获支持，仲裁庭也不能根据申请人和被申请人的仲裁请求和反请求做出案件裁决，而是依法独立对本案作出裁决决定，这是本案不同于其他仲裁案件的特殊之处，其中的成败得失和经验教训值得分析借鉴。
编后
合同生效、合同未生效；合同有效、合同无效；合同解除、合同终止——别误会，小编并非改行说绕口令了，而是刚从这一对对法律关系中缓过神来。回顾本案，从法理上看，当事双方的混乱就在于根本没有搞清楚这三对法律关系之间的内在联系，贸然提出仲裁申请的结果只能是自乱阵脚溃不成军。
记得在前文中小编提到，首席仲裁员与法官不同，更多的时候做的是一道材料分析题，不仅要了解事件的来龙去脉，分析其中的法律关系，甚至是现场的调查取证。但即便是做了这么多的功课，作为这个把事情搞得最清楚的首席仲裁员也不能代替当事人来做“选择题”。面对这种胡子眉毛一把抓、连究竟要申请什么都没搞清楚的仲裁申请，除了“抱歉”，似乎也真的就是无言以对了。
然话锋一转，小编不得不说，站在旁观者的角度做以上评论似乎也是看人挑担不吃力，毕竟无论是国土部门，还是房地产开发企业都是有着相当专业背景的，那为什么在这个问题上判断不清呢，只能说这个土地使用权出让问题太复杂太难搞了。本案所有问题的源头其实就在于作为一个地级市所辖的县级政府有没有国有土地出让的审批权限，而这显然就是一个行政审批的程序性问题，司法实践不能左右其结果，相反只能就此来评判其次生问题的是与非。
回眸案件始末，当事双方之所以会在合同效力问题上纠结，其原因就在于没能对县级政府行政审批的职权范围做出正确判断，而双方基于这个bug约定的“生效条件”恰恰又加速了“死亡”。因此，我们说土地使用权出让是一个重大课题，一纸批文、一份合约、一句条款，都可能影响到合同的最终效力。这对于相关政府主管部门、房地产开发企业来说，都必须深入研究、谨慎对待、多方求证，不然类似本案中的两败俱伤就会再次上演。
预 告 时 间
5月9日 星期一
【树英说～办案回眸】第三十四期