买二手房除了首付,竟然要再花这么多钱！
最近，我的一个朋友找我咨询，想让我陪他去买套房子。
之后，我了解他基本的需求和预算，推荐了几个核心板块的老小区，他翻翻白眼，嫌房子破旧说才不要买这种房子，之后我又向他推荐了远郊的新房，他去看后，又觉得太远，所以最后还是决定，折回市区买套二手房。
老破小&大单间
后来找了一套总价160万的房子，问我：“这个3成首付大概48万的是不是可以考虑？”
我当场震惊。
先不论这套房子的各项条件，单就价格而论，我比了一下她50万的预算，告诉他加一个契税就差不多到预算的顶了，但你还有大概1.5%的中介费、1%的增值税、还有赎楼费...
他越听越崩溃...然后弱弱的问我，买到一套二手房我到底要花多少钱？
买房这种大宗消费行为，在很多人的人生中都是稀有经历，相信和我的这位朋友一样，对买房开支没有概念的人也很多，为了让大家在买房这件事上清楚豁达，今天就给大家梳理一份，二手房所要涉及的费用明细。
购买二手房的各项费用
相对于新房，二手房交易市场鱼龙混杂，对于小白买家，交易过程中的各种意外支出，可能会让购房者经常性的自我心肺复苏，那么当你打定心思要买房时，要怎么做呢？
我的建议是先对所有的开支款项做大致了解，做到心里有数。毕竟在预算有限的情况下，所有跟钱包有关的事，都是大事！
下面就从五个部分分别说明购买二手住宅涉及的一些开支。
◈ 1.首付款【涉及费用1笔】
如果你是全款买房的土豪，我建议你看到这里，把文章推荐给有需要的朋友即可。
选择贷款买房，如果是首套房，则首付比例为30%，二套房的首付比例根据各地不同情况，需要缴纳40%-70%不等，但这里的缴费基准，是以银行对于房产的评估价格为准的，并非成交价格。
◈ 2.中介费【涉及费用1笔】
万事开头难，拥有中介则不难。找到一个靠谱的中介（你觉得，不要我觉得），对买房这件事来说也算是事半功倍。一个好的中介可以是你和卖家砍价的得力助手，也可以在你的交易过程中帮你权衡条款利弊。
目前的中介费在0.5%~3%区间浮动，即房屋成交价格的0.5%~3%，中介费是可以砍价的，具体费率由买方和中介协商确认。
这里需要注意的是，找中介不要一味追求低费率，一分价钱一分货的道理，大多数情况下都是适用的。一个买过二手房的朋友说，当初就是图便宜选了费率只要0.8%的中介，后续的按揭手续费，却承担了其他中介收费的2倍。
◈ 3.赎楼费【涉及费用2笔】
赎楼费一般出现在所购买的房屋同为贷款买房的情况，购房时卖方仍处在还贷状态。想要购买房屋，就需要先还清房屋贷款。
赎楼分为担保赎楼和现金赎楼两种，担保赎楼是比较常用的赎楼方式，一般由担保公司提供担保或垫资赎楼，原则上，想要顺利卖房，赎楼费应由卖家支付，由于深圳是一个卖方市场，因此赎楼费用都是由买家支付，但在深圳以外的城市，赎楼费大抵是一笔可以节省下来的开支，将由卖家支付。
在中介向银行提交提前偿还贷款请求后，买家就需要支付2笔款项，1.2%的赎楼担保费和大约1%的短贷利息。
◈ 4.贷款费用【涉及费用2笔】
办理房屋贷款时，涉及到的费用是房屋评估费和按揭手续费，前文提到的首付款项是以房屋评估价格为基准，说的就是这个房屋评估。
房屋评估是银行批贷的必要动作，因为银行是不以成交价格为参考发放贷款的，通常银行会指定评估公司来进行房屋估价，然后根据估价给出贷款额度，也就是说当你的成交价是300万，房屋评估价是280万，你要贷款70%，也就是280万×70%=196万，那么你就要准备300万-196万=104万的首付。而最终的评估费，根据评估价的万分之一到万分之五进行收取。
按揭服务费没有固定标准，因为银行办理贷款并不需要收取服务费！且办理贷款的每个环节都需买家的参与，中介一路陪跑，但是中介会告诉你这笔莫名其妙的费用，是他们的按揭员为整个买卖交易流程服务的所得，你怎么可以不交纳？这里仍然以深圳为例，按揭服务费的收费区间在1000-5000元不等。
◈ 5.税费【涉及费用5笔】
作为光荣的纳税人，我们绝不会错过每一个纳税的机会。所以契税、个人所得税、增值税 、豪宅税、印花税你一个都不能忘！
首先说契税，契税是在房屋所有权发生变更时，对新业主征收的一次性税收。
具体细则为：
个人首套房面积为90平方米及以下，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上，减按1.5%的税率征收契税，该政策北京、上海、广州、深圳适用； 个人二套面积90平米以下征收减按1%征收，面积90平以上征收2%，北京、上海、广州、深圳暂不实施，其他地区适用。 个人三套房及以上征收3%。
接下来讲到的两项税款，将和房屋满五唯一、满二唯一的情况直接挂钩。这里简单给大家解释一下这两种情况：
满五唯一：满五，是以房屋的契税发票时间或房产证发证时间为准满5年，唯一，是指家庭唯一住宅。
满二唯一：满二，是以房屋的契税发票时间或房产证发证时间为准满2年，唯一，是指家庭唯一住宅。
然后我们先说个人所得税，这笔费用是需要根据卖方情况来决定的，当卖方出售的房屋满足满五唯一，即可免征个人所得税，若不满足，则需要缴纳成交价的1%个人所得税。
增值税顾名思义就是商品在流转过程中，产生的增值额为计税依据征收的一种税费，通俗一点就是商品在市场上卖出了高于出厂价的价格，中间的差价要征收增值税。
原则上增值税为卖方支付，且当房屋满二唯一时是免征的，但实际房产交易中，买家却是增值税的实际承担者。为什么这么说呢？因为当房屋不满足免征的条件时，实际房屋的市场价可能为100万，但是需要缴5万的税款，总价就是105万，而你要支付的就是这105万，100万是卖家的收入，5万会被他拿去交税。
如果你还不明白个税的计算方法，那就再来看一下标准的收费规定：
目前增值税税率及减免规定：
①个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;
②个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;
③个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。
最后一个税种是印花税，目前免征，费用为零。
◈ 6.其他费用：
以上五部分，即为购买二手房所要涉及的全部重头费用，除此之外，二手房买卖中还有一些小额的费用产出，如房本费、贴花、产权登记费等，费用几元到几十元不等，相比大几百万的房价和轻松过万的税费，聊胜于无。
以上，如果你预算十分有限，想用最划算的价格买到房子，买五唯一的房子最优，其次是满二唯一。
结
写到这里，也算是把二手房交易的费用交代的八九不离十。
买房的难，不仅仅是赚钱攒首付，还有选到一套合适的房子。买一套二手房确实很难，但在二手房价低于新房的市场中，认真淘一淘，还是可以捡到漏。
想起打算起笔这篇文章时，跟旁边的钱辰辰聊起二手房交易，她滔滔不绝的样子，只想跟还在买房路上的大家说一句：买房不止眼前的花费，还有很多的套路，革命尚未成功，同志仍需努力！
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