未来的旅居市场，不再是两居的天下
我国出台“二胎政策”已有两年多，但根据国家统计局数据显示，2017年国内人口出生总量和出生率不升反降。
在严峻的人口形势下，计划生育政策再次面临调整窗口期。在今年全国“两会”上，有代表提出全面放开三胎乃至彻底放开生育限制的议案。可见彻底放开生育限制的呼声越来越高。
近期，生育政策在各地也做了相应的调整。例如黑龙江等地对一些家庭开放了合法生育三胎的机会。相信不久后，相关部门就会推出新政，继二胎家庭之后，“多胎家庭”将成为新的名词。
随着生育政策的必然调整以及多胎家庭的出现，楼市的走向也会发生改变。
1、城市住宅“两居”的拐点
在一线城市和主要二线城市，两居依然占据二手房成交的最大比重，而新房在一线城市则已经彻底过渡到了三居以上的改善阶段。
从北京2018年1—7月新房住宅成交可以看出，二居成交套数占比仅为28.29%，而改善三居的成交套数占比45.38%，已上升为市场主流需求。
就全国核心城市而言，近年来房价高企，总价不断攀升，刚需开始向存量小面积二手房靠拢，而改善需求则大部分在新房市场获得满足。
整体来看，成熟的一二线城市其二手房成交的占比已经超过50%，像北京、上海这种城市，二手房成交占比甚至在今年一度达到80%的比例。
所以，以两居为成交主力的楼市失衡现象，一方面是核心城市房价过快上涨造成的总价门槛过高；另一方面则是二手房超越新房市场，以刚需为主导的成交结构所致。
2、旅居市场告别“小户型”
旅居市场与城市住宅则呈现完全不同的成交特征。
过去，旅居市场以小户型、低总价的产品热销一时，而现在此种趋势已然发生改变。旅居置业正在向大户型、舒适类产品过渡。
其原因有二：
一是过去的旅居理念，是以节假日短住为主要诉求，所以对旅居品质要求不高，因此购房者可以容忍面积偏小和功能不够完整的产品。
但如今，随着人们度假时间的灵活性和宽裕性，加之消费升级带来的生活方式的转变，以家庭为单位选择旅居的时点不再局限于节假日，且度假时间明显变长。
根据去年相关统计，中产家庭累计度假时长年均已达到1—3个月的周期，因此对旅居产品的面积和功能方面的需求在稳步升级。
二是由于二胎家庭的增多，以及未来多胎家庭的出现，度假旅居开始考虑到家庭人口结构的变化趋势。从三口之家，到四口甚至五口之家，对于旅居产品至少三、四居产品才能适应新趋势的需要。
综上可以看出，无论是核心城市住宅，还是度假旅居产品，从两居以下的小户型向三居以上的中大户型演变已成为非常显性的楼市特征。
另外，『地产营销人』也逐渐清晰了一个新的认知：旅居产品的需求地位在发生变化。从过去的一种辅助性置业、边缘性产品，到而今中产家庭必备的为提升生活品质配置的资产类型，旅居物业的重要性在迅速提升，成为不弱于城市第一居所的主流产品。
照此来看，旅居置业对房屋的品质也不能再用原来的标准——比城市住宅面积小，品质低；而是应该反其道而行之：旅居置业更强调居住体验的反差——比城市第一居所拥有更大的面积、更强的功能、更好的环境。
由此才真正体现出旅居购房的意义。
这种市场和政策的变化，已有品牌房企敏感意识到，并从开发战略和产品定位上开始做出倾斜和调整。在旅居市场上，越来越多具有舒适性的三、四居产品开始陆续出现。
值得一提的是，『地产营销人』今年考察过的滨海度假大盘——融创·东海湾，就是提供改善性旅居产品的最佳范例。
融创·东海湾是融创在山东龙口市北侧的南山东海旅游度假区内，开发的滨海度假大盘。
项目的一期地块总用地面积为41.71公顷，规划总建筑面积99万平方米。建成后将打造成为龙口市最大最高端的滨海度假生活区之一。
地块内拥有联排别墅、叠拼别墅、高层住宅、商业等丰富的业态，小区由34栋33/34层高层住宅、37栋4层叠拼住宅、24栋3层联排住宅、1栋局部三层商业楼及一所3层幼儿园组成。
该项目为让客户感受到别样的旅居体验——生活即度假，度假即生活，用丰富的产品类型和舒适的户型面积来满足市场新的需求。
融创深度洞悉全家庭的旅居度假居住需求，在融创·东海湾项目的户型设计上打破传统旅居产品一居、二居的户型设计，前瞻性地打造三、四居度假类产品。
户型的主力户型面积区间在98—158㎡，整体格局方正舒阔、南北通透、全明采光、动静分区、动线流畅且收纳空间充裕，更大程度的提升居住的功能性、舒适度及空间价值。
主卧均配有超大飘窗，向外延伸，让空间拥有错落感，采光极佳。无论是早起时的阳光，还是晚归时的染霞，亦或夏日夜晚的星空，尽揽每个时刻的迷人风景。
U型厨房，贴合现代人的生活方式，充分利用空间，将中厨、西厨合于一室，专属操作台面，尽情享受不同的烹饪乐趣。
明窗通风，远离油烟困扰，强大的收纳系统，让厨房整洁又便捷；紧连餐厅，美食轻松快递，居家生活自在从容。
125㎡以上的户型还配有超大景观阳台，将生活的尺度一再延伸，贯通卧室或连通客厅，让空间的实用性及居住舒适度进一步提升。偶尔放慢脚步，正对阳光鲜氧，开阔视野，心“宽”生活更“宽”。
融创·东海湾三、四居户型做到了多功能空间优化布局，满足了不同居住功能需求，灵活多变，多重享受，轻松居家，装得下每个家庭成员的兴趣爱好。三代同堂、四口之家，都能妥善安排，每个人都有属于自己的精神领地。
融创历经十五年沉淀，不仅匠心打造契合全家庭旅居度假的生活空间，在项目选址之初，也对周边配套进行充分考量，最终落定在配套相对成熟的区域。
龙口是山东著名的滨海城市，拥有美丽的海岸线。城市位于胶东半岛的西北部，东临烟台，南近青岛，北与天津、大连、秦皇岛隔海相望。
龙口市是“一带一路”的重要节点，中日韩地方经济合作先行区，北中国第一经济县域，是具有国际影响的滨海旅游度假胜地和高品质的生态宜居城市。
项目所处的东海旅游度假区拥有东海医院、繁华商贸街、商业步行街、大型农贸市场、月亮湾海景酒店、观音阁等度假配套。
在教育上，项目周边有集幼儿园至高中的东海外国语学院，闻名全国的龙口第一中学，在山东省的教育质量一直名列前茅。
休闲娱乐方面，月亮湾海水浴场，东海海天高尔夫球场，马术俱乐部，游艇俱乐部，海上漂浮客厅等高端配套环绕项目分布，皆可近距到达。
值得一提的是，融创·东海湾与滨海高尔夫球场融于一体，加之大海、阳光、沙滩、原生态森林组成的天然氧吧，可称之为集居住养生、休闲、旅游、度假的胜地。
享受阳光沙滩的同时，也无惧交通和时间成本带来的压力，融创·东海湾经威乌高速可便捷抵达威海、北京、天津、青岛、潍坊、济南等城市。
从龙口最美的海岸线到烟台蓬莱国际机场仅40分钟车程，而潍烟高铁将于2020年完工，届时北京到龙口只需3小时。
融创·东海湾于稀缺自然海岸， 沿用法式建筑精髓，融入现代简约元素，将建筑点缀于自然中。颜色稳重大气，线条鲜明、细节考究，低调奢美，又极具艺术涵养，呈现建筑、环境、与居住的优雅契合。
园林景观采用三进式，绽放法式风情。基于对土地、自然的尊重，提取“海”的特征肌理，作为园林的主要形式语言。一进“门为礼”，二进“轴为序”，三进“会客厅”，营造极具尊贵感的三进礼序。
整体园林在功能上营造出富于尊贵感的迎宾花园、全场景的健康步道、休闲式的高端会所、全龄化的运动场、慢生活的邻里花园，层次丰富，设计极具人性化。
在物业服务上, 融创·东海湾采用高端私人定制式的管家物业服务。每栋楼都会设置物业管家。
消费升级的大势，多胎家庭的出现，旅居时代的到来，正深刻改变楼市运行的轨迹。度假不再是一种“奢侈”消费，旅居置业已成为每一个中产家庭的标配资产。
未来的旅居市场，不再是二居的天下，追求更加舒适的面积，更完整的功能、更成熟配套正植入到消费者新的购房观念之中。
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