1.5亿元 建业降价6成转让绿博项目20%股权 钱比地贵时代来临？

投实君按：这年头，地主家尤其没余粮。

7月21日，建业地产宣布，将此前准备3.5亿元出售的20%的项目公司的股权，以1.5亿元的价格出售给中诚基金。

最新的价格，相当于前次公告价格的42.8%，三周的时间，价格几乎直降6成！

7月3日，建业地产发布公告，于2017年6月30日，公司间接附属河南置腾（作为卖方）与建业中国、河南建业、项目公司郑州安永置业有限公司及中城基金（作为买方）订立合作框架协议，据此，卖方拟向买方出售安永置业的20%股权，总现金代价为人民币3.5亿元。

然而，7月21日，建业地产与协议方签订合作框架协议第2补充协议及股权转让补充协议，根据协议，建业地产此前出售有关项目公司20%股权的现金总代价由人民币3.5亿元减至人民币1.5亿元。同时，中城基金向安永置业提供的股东借款增至人民币3.8亿元。在此前的公告中，建业地产明确，中城基金向安永置业作出1年期人民币1.8亿元的股东借款，年利率为9.5%。

根据公告，中城基金支付的代价及股东借款主要用于标的项目的开发建设、项目前期垫付资金以及向建业中国归集投资款。

此外，在开发基本完成后，建业方面将以溢价回购等方式，回购中诚基金所持有的股权。但此前商议的3.5亿买入、4.3亿回购（溢价约22.8%），最终修改为溢价回购价款=代价+股权投资收益–项目公司对中城基金的预分红款项。

建业地产表示，预期透过此次出售股权事项取得纯利约人民币1.5亿元。

画重点，一是建业在这桩交易中，无论哪种方案，获得的现金都是一致的：

第一种方案：3.5亿元+1.8亿元=5.3亿元

调整后方案：1.5亿元+3.8亿元=5.3亿元

但第一种方案，建业先把转让项目公司股权的利润落袋为安，而第二种方案，中诚基金不仅把价格还下来6成，且把“节省”2亿元做为借款，借给安永置业，坐收9.5%的年利率。

显然，在二十天的博弈中，中诚基金占了上风，换言之，在“手里有钱”和“手里有地”的博弈中，“钱”占了上风。

要知道，安永公司手里的这三块地，可是位于热得发烫、寸土寸金的中牟绿博！

经济学家们说的，2017年，下半年的现金比上半年更值钱，2018年的现金比2017年更值钱，得到了某种程度的验证。

从报表上看，建业地产应该是少有的现金流充沛的企业，直至2016年年底，建业地产账上有超过110亿元的现金！

“截至2016年底建业地产总资产443.258亿元，总负债373.28亿元，资产负债率达到84.21%。截至2016年末，建业地产现金等价物及受限制银行存款的总值为111.81亿元，总借贷金额达到143.56亿元，同比增长35.5%。”

别小瞧这110亿的现金，王健林那么大的体量，那么大的牛逼，负债2000多亿，其遍布全国的13个文旅项目加起来，账上总共才300亿的现金。

根据建业地产公告，截至2017年6月30日前六个月，建业地产已取得物业合同销售总额人民币138.84亿元，同比增加为47.5%，总合同销售建筑面积226.34万平方米，同比增加为100.8%，每平方米销售均价为人民币6134元，同比减少为26.6%。

建业地产融资手段多元，在国内通道收紧的情况下，还可以发行美元债券或票据，投实君在公开渠道查到的，在这些渠道里，其融资成本最多的时候，也没有超过7%。

7月12日，建业地产公布发行于2018年到期的6厘优先票据，总值2亿美元，所得款项拟运用建议票据发行所得款项偿还现有债项。

（2016年4月13日，招商创融-建业物业资产支持专项计划”设立，计划发行总规模9亿元，存续最长期限5年，最高利率5.9%；

2016年4月14日，建业发行本金为人民币30亿元公司债券，票面利率6%债券期限为5年期，

2016年11月2日，建业发布公告发行本金总额2亿美元优先票据，2021年到期票息6.75%；

2017年7月12日，建业地产公布，于2017年7 月11日，公司、附属公司担保人及附属公司担保出质人与德意志银行、海通国际、瑞银及VTBCapital就发行2亿美元2018年到期票息6 %优先票据订立购买协议。）

即使是上半年拥有100多亿的合同销售，2016年年底账上有100多亿的现金，2017年仍然有海外发行债券的渠道，建业地产仍然愿意直降6成价格出售到项目公司20%的股权，换取现金，只能说，经历了比别的地产商更多的周期，老胡的风险意识，不是一般的强！

从另外一个角度，其他房地产商的资金链和现金流，该绷得多紧啊，尤其是从去年到现在，都没有停止抢地的房地产商们！

在去杠杆、防风险的背景下，房地产融资已经大幅收紧，房企的资金链和现金流问题凸显。

中原地产研究中心统计数据显示,2017年上半年房企融资数据继续低迷，合计包括私募债、公司债、中期票据等（不包括股权融资）融资仅1771.8亿元，同比减少幅度达到74%。

面对国内融资渠道不畅，房企开始积极寻求海外融资。统计显示，上半年房企在海外发债数量已经高达148.75亿美元，同比上涨97%,超过了2016年全年的144.1亿美元。

建业中牟绿博园项目引入中城基金

根据建业地产公告，本次交易的标的项目为建业中牟绿博项目，预计目标地块建筑面积约630,419平方米，开发商业服务及住宅项目。目标地位指位于郑州市中牟区绿博园附近的68号、69号及70号地块，西至屏华路、北至富贵二路、东至锦荣路、南至郑开大街，占地面积约17万平方米。其中，68号、69号地块为商业服务用地，70号地块拟调规为住宅用地。

2016年8月12日，建业地产子公司河南置腾商务服务有限公司3.5亿元收购郑州安永置业有限公司80%股权。郑州安永主营业务即为上述三幅地块的物业发展。该三幅地块均位于郑州市中牟县，地盘面积共257.34亩，计划用途分别为批发零售及住宿餐饮，土地使用权期限均为40年。点这里查看《建业地产3.5亿曲线拿下中牟三块地 加速融资扩张》

收购这三块地的主体是建业子公司河南置腾商务，也是本次交易的“卖方”。2015年9月，置腾商务与华谊兄弟合资成立了河南建业华谊兄弟文化旅游产业有限公司，运营建业·华谊电影小镇项目，这个项目也在中牟。

建业地产表示，本公司透过项目公司拥有位于郑州市中牟区绿博园附近的目标地块；项目公司作为位于目标地块的标的项目的开发主体，引入买方及其资金可协助发展标的项目中之商业服务用地及住宅用地。

4折转让项目公司20%股权 预计纯利1.5亿元

根据建业地产公告，本次交易前，河南置腾及河南建业分别拥有项目公司的80%及20%股权。交易完成后，河南置腾、河南建业及中城基金将分别拥有项目公司60%、20%及20%股权，而项目公司将不再为该公司的附属公司，而成为由河南置腾、河南建业及中城基金共同拥有的共同控制实体。

根据建业地产7月21日最新公告，出售有关项目公司20%股权的现金总代价由3.5亿元减至1.5亿元。

以上更改是由于建业地产在承诺回购股权事项上，将根据投资退出股权转让协议“给予买方选择投资期及退出安排之权利”更改为“由本公司及买方一起商议退出时点及退出方式”。

此前，2016年8月12日，建业地产宣布，旗下间接全资附属公司河南置腾商务服务有限公司以3.5亿元人民币向自然人股东收购郑州安永置业有限公司80%股权。

3.8亿股东借款 年利率9.5%

同时，买方向项目公司提供的股东借款由1.8亿元增至3.8亿元。

此前，根据建业地产7月3日公告，合作框架协议签署后，河南置腾应向项目公司提供5.4亿元的股东借款，河南建业应向项目公司提供人民币1.8亿元的股东借款。此外，中城基金应向项目公司提供1.8亿元的股东借款，年利率为9.5%，并由相关方另行签署借款协议。

在投资期及退出安排方面，根据补充协议，中城基金可选择以下退出时点：(1) 自投资款支付日起届满三十(30)个月之日；(2) 标的项目销售率达到85 %之日；(3)依据合作框架协议第二补充协议之约定，提前退出本次投资之日（由中城基金自行选择）；(4) 经双方协商同意的其他退出日期。

(1)按照项目公司章程规定及其他约定要求项目公司分红；(2) 要求项目公司清算；(3) 要求项目公司减资；(4) 要求卖方依照合作框架协议中溢价回购之约定退出；(5) 向卖方外的任意第三方转让其持有的项目公司股权、标的借款债权及╱或其他非现金资产。

中城基金退出时，若采用卖方或建业中国溢价回购股权的方式，则溢价回购价款=代价+股权投资收益–项目公司对中城基金的预分红款项。其中，代价为1.5亿元转让价款。

此前，根据建业地产7月3日公告，卖方或建业中国溢价回购估值约为4.3亿元。

建业地产在公告中披露，出售项目公司的支付代价及股东借款将用于标的项目的开发建设，以及归还河南置腾及河南建业已为标的项目垫付的资金，及向建业中国归集投资款。