绿维文旅：商业地产的分类及发展历程

近年来商业地产开发在全国各地都是炙手可热，众多具有自身特色，甚至可以代表地方特色的商业地产项目被受关注。这些项目或以选址取胜，或以业态规划见长等等，究其根本，他们之所以成功、之所以备受关注就是因为他们树立了鲜明夺目特色。因此，“特征性”的行业发展模式已是商业地产发展大势所趋。

休闲商业地产近年来伴随着体验经济时代的到来，其市场比例已占据众多商业地产的大头。这是因为现代人已从传统目的型消费进入休闲型购物，在工作节奏繁忙、生活压力日益增加的情况下，一个商业消费场所应是一个人们在满足购物需求的同时给人以放松心情、休闲娱乐的地方。便利的交通、丰富的业态、独特的经营环境等都是十分必要的因素。而何为“城市休闲商业地产”？它的范围包括哪些？特点、优势在何处？等等，下面就该类问题对全国城市休闲商业地产的发展做出研究，总结其规律。

1.1 一般商业地产的分类

我们这里所说商业地产一般是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务等经营用途的房地产形式。并为包含写字楼这一特殊商业地产产品。

1.1.1 传统商铺

商业地产最开始的雏形就是服务于人们日常生活的发廊、食店、便利店，他们以普通居民为服务对象，以满足人们的日常生活起居为基本目的。

1.1.2 市中心综合商业市场

城市中心综合商业市场基本上位于城市中心传统商圈，它一般都处于城市中心地段，它是消费者消费习惯场所。如百货大楼、西单商场、东安市场等是北京城市中心综合商业市场的典型代表。

1.1.3 社区商业市场

随着城市发展的规模越来越大，人们已不可能把消费再集中于一个城市中心商业区，以社区超市等为代表的社区商业中心满足了人们的这种就近消费需要，初期这种消费往往以日常消费品为主。

1.1.4 专业市场

随着社会经济的不断发展，人们已经不满足于基本的温饱型消费了，专业市场也就应运而生。很快就以这种全新的模式吸引了众多的消费者，于是电脑城、家居、家电、酒吧、餐饮、休闲度假等专业市场便随之诞生。专业市场是市场细分的产物，它以某类产品品种齐全的优势，牢牢占领了商业市场。

1.1.5 大型综合商业中心

融区域中心、活动中心、消费中心、集散中心和管理中心为一体，并有购物、休闲、美食等生活、消费“一站式”配套服务的大型综合商业中心。

1.2 商业地产的发展历程

回顾商业地产的发展过程，由起初商业刚刚显现时期的一个个米店、饭店、杂货铺，发展到现今倡导“一站式”购物的大型综合商业中心，可以看出它的发展历程是顺应城市的发展、市场的细化、消费需求导向，由单一商品供给，发展到多业种功能聚合化且并存发展的一种进化演变。如下图所示：

注：物业型购物广场：由房地产商开发建在市中心黄金地段，实行的是租赁制。

特点：面积一般在5至10万平方米左右，入驻的业态一般不齐备即业态业种的复合度不够（通常定位于高端市场，大租户以高级百货为主）

物业型摩尔购物中心MALL：物业所有者一般不进行零售经营，而是将场地出租给专业零售商，委托专业管理公司进行管理，实行所有者、管理者与经营者的分离。优势互补，既可保证和提高管理水平，又可使摩尔以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于摩尔内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。这种购物场所的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间。

特点：普通摩尔购物中心MALL由大房地产商按MALL的要求设计开发建在市中心黄金地段或城郊居民聚居区，实行的是租赁制。一般在15至30万平方米左右；业态业种的复合度高度齐全，一般为全业态全业种经营。

连锁摩尔购物中心MALL：由专业的连锁购物中心集团开发并经营。