美国的零售物业的投资解析

一般商业合同的几种形式：

“ 毛租赁 ”

gross lease

指的是资产所有者来支付所有的运营花费，并且通过向租户征收较高的租金来覆含这些花费。这些运营花费包括管理费用、公共区域维护费用、税收和保险等等。

“ 修正毛租赁 ”

modified gross lease

与毛租赁非常类似，只是其中的一部分运营花费由租户自己来承担。这部分花费可以称为“转嫁费用”（pass-through expenses），通常包括税收、维护费用、保险，或者这几种费用的组合。

“ 净租约 ”

net lease

要求租户自己承担运营花费和公共区域维护费用。之所以称之为“净租赁”是因为这是房东得到的租金净收入，而不需要用其中的一部分来支付运营花费。比较常见的一种形式是“三重净租约”（triple-net lease，又称 NNN），即租户承担所有的运营花费。还有“单重净租约”（single-net lease，又称 N），租户需要支付房产税；以及“双重净租约”（double-net lease，又称 NN），租户需要自己支付房产税和保险。

从投资者的角度来看，

投资的三重净租赁的好处是什么？

再重复说明一下。三重净租约（NNN）是租客或承租人来支付所有的三种费用租赁协议。这三种费用包括：房地产税，保险费和所有维修费。通常在租赁协议上的其他费用，如租金和水电费，也要租户交付。在零售物业中，这种结构普遍适用于出租给高信用等级的单租户。最常见的企业信用三重净租租户是折扣店，快餐店，汽配店，和药店。

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从投资者的角度来看，

投资于三重净租约往往具有以下优点：

长期稳定现金流

三重净租约通常结构为长期租赁协议，一般7-25年。投资者的收入是减去了所有由承租人的运营费后的净收入。租户运营费用和资本支出有些时候可能导致意想不到的支出增加，三重净租约将这种风险排除在外，所以现金流是相对比较稳定的。

防通货膨胀

三重净租赁有很好的收入保障，同时，投资者也应该注意检查租赁合同里是否有租金按期增加的条款，这个条款会保障租金上涨与市场同步。

很少或根本没有物业管理的负担

签署三重净租赁的承租人需要负责物业的必要维护，包括几乎所有的日常的管理职责，投资人不用操心。

稳定可靠，信誉良好的商户

很多时候，大型租户会选择节省资本，而不是直接大比投入购买自己的物业，他们更愿意签署长期三重净租约。腾出这笔资金使这些企业能更有效率的投资其他重要方面，包括收购，偿还债务，或者干脆转移资金创造更多的生产力。投资者投资三重净租赁，可以受益于稳定的大型企业信誉商户，良好的投资信用级别必然会降低投资风险。