方圆地产：东方人居产品打造逻辑|云山|方圆地产|方圆集团|别墅

整理 / 朱一鸣、李吉春

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访谈背景

方圆集团素有“文化方圆”之称，用心推敲产品的精细化和人性化，创造出业内独树一帜的中式气派新建筑文化。在秉承传统文化的过程中，不断创新和研发，成功打造出云山诗意系列、月岛系列、观澜系、雅颂御府系等精品，力求为业主打造具有浓郁东方特色的高质居住生活环境。

同时，服务也是方圆产品不可或缺的一部分，方圆集团将“私人定制”和“一站式家居”等创新服务融入产品本身。方圆人始终坚持，提供最优质的产品与UAN最贴心的服务，双管齐下才是最美好的居住体验。

今天我们有幸来到方圆集团总部，与方圆东方人居研究院院长面对面交流，听桂芳总娓娓讲述方圆产品的故事。

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访谈

广州市方圆建筑设计有限公司总经理

许桂芳

Q1:在大湾区的城市中，方圆的产品在各方面都很有竞争力，产品也很有特色。我们都知道方圆企业发展的历史很悠久，想请桂芳总聊一下方圆的产品风格是什么？产品风格演变的历史是怎么样的？

方圆从1997年开始进入房地产领域，在经历过几个项目实操和市场的洗礼后，结合方圆自身的企业文化特质及对中式文化的热爱和敬重，在2004年，我们对自己产品的调性有了清晰的定位：“中式”，我们将继承和发扬东方人居智慧，将中国传统文化与现代建筑相结合，打造适合东方人居住的生活空间和场所，在那时一片向西的潮流中，我们始终坚持向东的理想，云山诗意系列产品就是在那时打造出来的。在高层林立的现代城市生活中，云山诗意的粉墙黛瓦，亭台楼阁，曲水流觞给了大家一方远离浮躁，寻得宁静的乐土。从那时开始，我们整个产品系的大调子，就始终没有偏离过中式的定位。

2017年，随着社会民族自信心的重新恢复，市场的逐渐成熟、以及客户对中式产品需求的变化，我们进一步完善了产品战略定位，提出了“东方的院子”产品概念。说起行业内比较知名的“院子”产品，大家比较熟悉的有泰禾院子，但其实方圆也一直在做这样的中式产品，并且起步更早。尤其是“东方的院子”，它在空间上与大家所熟悉的别墅有很大的不同。别墅是西方的概念，而院子是东方的。别墅是外向的，而院子是内敛的。它的空间流线，布局，格调完全是中式的，东方的。“东方的院子”更能唤起大家对家的情感共鸣和故乡记忆，更易实现大家在情感上的回归。

2018年，我们产品战略由“中式”进一步提升为“东方”。因为中式只代表了中国的元素，但“东方”涵盖的内容在空间和时间上更广一些，比如日本、东南亚的建筑在禅意和度假等方面的特色，也是我们希望去学习，吸纳和运用的部分。我们希望借此进一步扩大我们的产品内涵和丰富性，所以我们就把整个产品的调子定下来了，就是要做“东方的院子”。从更高，更广的角度为市场提供更优质的产品。

项目效果图

Q2:方圆的产品形态有高层和别墅两大类，您如何理解这两类产品的变化趋势？

关于高层产品，在市场上行期，大家会更多地做改善型产品，下行期做刚需类产品。在不同的城市，产品也不一样。一二线城市，基于房价的上升，产品面积段进一步趋小，但是人们对居住品质要求并未下降，所以这类产品会更加关注人性化和细节化的设计。这类产品应该说是面积段上的刚需，品质上的改善。三四五线城市，因为房价相对较低，所以产品在面积段上偏大，空间偏舒适，这类产品的设计重在引领当地人生活品质的提升和打造，把一二线城市产品先进的设计和生活理念引进去，为城市的发展尽一己之力。

我们现在回头看，尤其是去年做产品线梳理时我们发现，高层的户型变化不是很大，只是在空间上做得越来越精细，就是说可操作、可变化的地方不多。

我个人感觉别墅反而变化更明显。以前对别墅定位就是大户型，300平、500平、700平都很正常。但是这几年，大家对别墅的面积段需求都在发生变化。变化的原因主要是两个，一个是定位变了，以前大家买别墅希望几代同堂，但现在对别墅的设想就是“度假+养老”，尤其是一线城市1-2小时外溢圈内的，工作的时候周末去住一住，退休之后可以去那里养老，他们的设想就只是两个人。所以他对房间数量的需求不高，也方便打理。第二个也是因为价格的原因，为了控总价，面积段就会趋小。我觉得主因还是大家对别墅的定位变了。所以在别墅方面，变化会比较明显，高层户型就不太明显。

Q3:在产品规划设计阶段，设计部分和营销部门对产品的理解往往会不一样，您作为方圆设计院的院长，如何看待设计在项目规划中扮演的角色和出现的变化？

以前的项目设计，基于专业原因，设计人员话语权还是挺大的，但随着市场的成长和成熟，营销人员话语权会越来越强，因为营销更接近客户，更了解客户需求。之前出现最大的问题是，营销语言如何精准转化成设计语言？因为有的时候，营销的需求或定位，通常来自市场普遍性的需求，至于要如何实现？如何将营销语言展现给设计部门？营销人员是无法想象出来的。而经过这种成长期，营销人员有了设计的概念，设计人员也能听懂营销语言，产品就会开始越来越接近市场。

比如以前的规划设计，设计人员会更加关注建筑规划形态是否好看，户型，立面设计是不是漂亮等。但经过项目的磨练和市场实践后才明白，其实保证资源的户均性是更为重要的。譬如以前每个项目基本都会设计楼王，因为它拥有的资源最好，所以大家对它的期望很高，给的面积段很大，单价定得最高，以为会很好卖，但最后发现楼王往往最不好卖，迫不得已的时候就要去降价卖。结果在一个项目最好位置的楼王却没有产生最高的溢价，反而卖得单价最低。经过市场反复碰撞，我们的设计和规划，不再只追求设计层面的好看，而是要保证每一户、每一平米产生最高价值。设计人员开始从这个角度去做规划布局了。

另外一个变化呢，以前我们会更关注客户物质层面的需求。但随着中国经济发展，人民生活更富足，现在设计也会关注客户精神层面的需求。就是说设计会越来越关注场景，设计时带入场景，让居住空间更有想象力。基于这种需求，设计在配置上、品质上投入就会更多一些。

我们也会根据不同区域不同城市客户对建筑风格的偏好，调整产品的一些元素。例如，云山诗意是04年方圆做的第一个中式产品。以前强调强硬还原徽派建筑。但是经过市场验证之后，会发现徽派建筑总体风格偏冷，很多地区不是很喜欢，比如湛江。之前我们在湛江要做云山诗意，但当地专家评审委员会不同意，因为海边的人忌讳灰与白。后来我们就给云山诗意加入了暖色调红色，黄色等，主体部分局部会有红色点缀，裙楼局部会用黄色和红色来搭配。因此我们也有了两个版本的云上诗意：冷版云山和暖版云山，这就是基于市场需求的变化。以前我们产品偏向设计语言，要求强硬还原。但实际上，房地产不是纯艺术的产物，他是产品，不是作品，所以要兼具美感和实用性。

方圆云山诗意项目

Q4:徽派风格的项目是方圆产品的一大特色和亮点，那么徽派风格在广东区域的接受度高吗？

其实之前我们也在讨论这个问题。为什么云山诗意不只是江南一带的人接受，而是几乎被全国人民都接受的产品？分析后我们发现，其实在客户的心中，粉墙黛瓦不只是徽派的，而是中国的，是中式建筑非常有代表性的一种。中国人以前的房子，普遍用的都是白墙灰瓦，所以只要一看到粉墙黛瓦，就知道这是中式的东西，而不会说这是徽派的东西，“徽派”其实是一种专业的叫法，其实它就是代表的“中式”。当然，像岭南和江南的中式风格会各有不同，但大体上灰与白的调子，像白墙、漏花窗、坡屋顶这些代表的都是中式的传统风格元素，所以接受度还是蛮高的。

项目示意图

Q5:方圆的企业战略是“方圆和合·东方智慧”，旗下有两大产品系，分别是 “和”、 “合” ，它们分别是什么含义，方圆是如何给他们定义的？

“和”、“合”二院的出现，根植于我们的企业文化定位。去年我们邀请了各方面的专家，有社会学家、建筑学家、文化研究教授等，一起探讨企业文化，最后定位为“方圆和合·东方智慧”。基于文化的根，从而衍生出和合二院这样的产品。中国文化的智慧，来源于国人几千年的经验积累，中国人一直在追求的就是人与自然的和谐统一。衍生到我们产品来说，“和”是方圆的高层产品线，“和”是指“和睦”，就高层来说，它是大社区，它的“和”，一种是建筑与自然的和谐，还有一种是邻里间和谐。“合”指的是别墅产品线，讲究的是天与地之“合”，人与建筑之合。所以，“和合”来自我们企业文化的定位，让企业文化在建筑上落地生根。

Q6:方圆的产品对不同城市，对不同的客户定位上有什么差异吗？云山诗意在不同城市落地，产品上有什么差异吗？

这种差异是一定存在的。鉴于城市特色，客户生活习惯和理念，城市经济水平等，产品也会有各自不同的差异性。譬如一二线城市的客户，市场极度的成熟和繁荣使得其对产品的需求、对项目品质的要求都是更高的，在项目打造上，格调会更高一点。三四五线城市的项目打造得会更豪一些，那里的项目风格更偏向华丽的，富丽堂皇的调性。比如，在一二线城市我们会用哑光的、灰色的砖，比较性冷淡风的，但是在三四五线城市，一定要用有花纹的，华丽的材料等。因为不同城市能级的客户，精神层面接受度不一样，必然在产品方面也要有所区别。

云山诗意在不同城市也是有差异的。首先，冷版云山诗意和暖版云山诗意就是一种差异。其次，文化程度越高的地方更能接受冷版，因为它更纯粹。另外，不同区域选择产品也有侧重点，有的偏简约，有的偏复古。此外，方圆的区域公司有自己一定的自由度，能根据各自区域客户偏好的不同，选择不同的配置。所以，我们的产品是菜单式的，比如说户型、栏杆、电梯配置，都可以自由组合。我们的产品既有标准化的地方，也会给不同项目留有差不多20%的创新空间。

方圆云山诗意项目实景图

Q7:很多企业都在做中式产品，方圆作为区域深耕型企业，与其他开发商相比，方圆的中式产品有哪些亮点和特色？

其实，建筑就像文章一样，都能抄来抄去，比如，业内很多开发商都抄绿城，但能抄好也不容易（笑）。方圆和合二院的中式是方圆自己的原创产品，具有我们独有的产品特色和灵魂，我们的产品尤其是高层徽派中式在市场上被抄袭的很多，但大都有形无魂，因为是我们自主研发的，所以这种产品的精髓是最难被模仿的。我们产品最大的特色，是中式在项目上是以统一，完整，和谐的状态体现和存在的，不仅仅是形式上的中式，而是具有神韵的，灵动的中式，不仅仅是建筑风格上单一的中式，园林、室内、及各公共空间都在用同一种调性在叙说。

项目效果图

Q8:针对广东区域的气候条件，在户型设计上有什么影响或变化？

广东属于夏热冬暖地区，客户相对来说对日照的要求没有北方那么高，不拒绝纯北向的户型。北向的户型往往最小，单价最低，最容易出货。南方夏季比较炎热，需要注意西晒的问题。之前营销一直坚持餐客厅要竖厅设计，但这样的户型必然会带来走道长，产生无效面积。从去年开始这种布局开始被打破了，尤其是今年表现得更加明显。我们有个项目今年刚刚上市，客餐厅在一起的横厅户型反而卖得比较好，因为走道少，显得房间大。因为现在广州、鹤山一带，面积段越来越小，90平偏多。面积小，但对空间利用率更注重，每一平方都要用足，所以横厅更被接受。产品面积段趋小化，尤其是一线城市及周边的，基于总价角度的考虑，这种变化比较明显。这是经济形势和市场形势导致的产品变化。

Q9:方圆的项目有很多横厅设计的户型吗？方圆的横厅产品有什么特点，对楼栋排布有影响吗？

我们的项目现在也有横厅设计的户型。以前这样的横厅布局在市场上是很难被采纳的，因为市场更倾向南北对流的竖厅户型。在做产品研发时，我们发现横厅更节省交通空间，其在空间舒适性感受也更好些。今年上半年我们在考察其它楼盘的时候，发现横厅产品用的越来越普遍。另外，今年的项目开盘后的销售表现证明，横厅产品在市场上越来越被认可了。

对于横厅户型，我们更关注其空间附加值的打造，努力在客餐厅两个功能区的基础上，通过合理布局和尺寸把控，实现两个半功能空间的创新提升，从而由原来的客餐厅升级为客厅+餐厅+休闲厅（品酒区或读书区）。横厅户型对楼栋的排布没有影响。

方圆鹤山云山诗意样板间实景图

Q10:方圆的户型设计的总体特点是什么？

产品户型设计重点在于其纯粹性的实现。譬如合院，不论是基于其产品特性使然，还是客户对产品的要求与想象，“一方小天地”是其务必要实现的特点。也就是说在户型设计上务必要保证有天有地设计理念的体现，在空间流线、布局及氛围营造上，用中式手法，现代工艺来实现中式的居住院落。

关于高层户型设计，其基本布局已非常成熟，我们会在户型细节设计上下更多功夫，譬如户户标配的大容量鞋柜，卫生间的多方位收纳空间，往往被忽视却非常实用的餐边柜，主客房飘窗的合理利用，各空间电位插座合理回路和数量等等。对于高层，精细化设计，提高产品的实用性等我们户型设计的最大特点。

Q11:方圆的产品还有哪些空间细节上的创新？

方圆在项目的社区配套中有很多探索，研发和创新。比如。我们做了邻里中心，是非盈利性质的。例如满足日常生活需求的“东方铺子”超市；保障身体健康的医疗康养馆“东方医馆”，儿童教育培训类的“四点半学堂”，还有书吧、餐饮、教育等等配套设施。

另外，在绿色建筑研究方面，我们和华南理工大学重点实验室合作。进行了更专业，严谨科学的研究。我们知道，风、光和噪音等污染对居住体验的影响非常大，但以前没有什么可以精准量化测量这种合理水平的工具。这次和华工重点实验室合作研究，使得我们可以借助专业模拟软件和精密的仪器，在项目设计之初，就能根据模拟和测试结果调整我们的设计方案，从而在风、光、噪音这些方面做得更趋于绿建化，实现真正的节能和环保。现在每个项目设计出来都会去做测试。比如，南向大面开窗，虽然增强了通透性和采光，但尺寸设计不合理反而会导致光照太强、产生晕光，舒适度不够等问题。但什么尺寸才是合适的？这就要用数据来说话，这些我们都已经在做了。以后，我们还会把这样的数据在样板间展示，让购房者更直观的亲身体验方圆在绿建领域的成就。

Q12:方圆在产品研发上还有那些创新和尝试？

讲到产品创新，方圆研发了一个比较有中式居住特色的产品：“母子亲情居”。一个南北通透的改善型主户型，加一个南向或北向配置的40-50平一房或两房产品，这两个户型可以独立买，也可以两套一起买，它们有可分可和的公用空间，分合自主选择，产权上是两套。我们叫作“一碗汤的距离”。“母子亲情居”既能满足照顾老人，让老人与子女共享天伦之乐，又各自独立，彼此互不干扰，各享私有空间，充分感受“距离”带来的美。

在产品创新研发方面，为提高及满足客户的居住品质和品味，打造和合的邻里环境和氛围，全龄化的社区配套也是我们研发的重点课题，老人活动健身区，下棋品茶休闲区，孩童游乐区，成人跑道，萌宠乐园区等都已在项目落地实施。

Q13:关于定制，方圆是怎么定义的？是以什么样的形式实现的？

关于定制，更确切的说法应该是“私人定制”。房地产业通过二十几年的发展，成长的不仅仅是发展商，客户也在随之成长。同时随着人民物质水平的提高，客户对产品的品质，个性化要求也越来越高，“私人定制”的产品便顺势而生了。针对这种需求，我们的样板间便不再是以往的纯交标模式，而是按交标+创意的说法来做的。一种定制形式是：创意样板间会描绘、展示更丰富多彩的居住场景和情境，如果客户喜欢，便可以在交标的基础上，菜单式加选自己想要的配置。以实现是个性化需求。另一种形式就是一站式家居馆。我们有自己的供应商联盟，在每个项目的售楼处旁都有一站式家居馆，家私、家电、软装都会在这里进行展示，业主可以直接采购、送货到家，好处是省心、价格低。

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