金九银十狂卖1820亿!恒大缘何逆势突围?|| 焦点

今年前十个月,恒大销售额及回款均已超去年,逆势下的强劲增长,令恒大离“降负债”目标又近了一步。

本文由无冕财经(wumiancaijing)原创首发

作者:陈欣苗

编辑:陈涧

设计:布冬

实习生:郭曼怡

市场趋冷、融资“紧箍咒”紧逼,恒大却逆势生长。

自9月渐有走弱迹象后,10月房地产市场进一步降温,往年房企的“金九银十”销售旺季成色不足。克而瑞数据显示,10月,TOP100房企实现销售操盘金额11440.7亿元,单月业绩同比增长25.2%,环比下降3.9%;接下来的四季度,房企去化仍承压。

但中国恒大集团(3333.HK,以下简称“恒大”)却凭借良好的营销策略,走出不一样的态势。据恒大11月3日公告,今年的9-10月,公司共实现销售额1819.7亿元,销售回款1358.5亿元;1-10月,其累计销售额达6325.9亿元、回款5307.4亿元,两项数据均已超越去年,创下历史同期最高纪录。

▲恒大销售表现强劲。

强劲的销售能力是恒大充实现金流的重要保障,亦是其“降负债”战略的关键一环。此外,通过分拆旗下板块上市、配股融资、提前偿债等一系列降杠杆组合拳,恒大降负债的目标有望达成。

逆势增长的秘诀

无论是数额还是目标完成率,都能彰显恒大加大销售“回血”的决心和能力,而促销售亦是其降负债的重要抓手。

根据恒大公告,前10月6325.9亿元的销售额,已是全年6500亿元销售目标的97.32%;前10月的销售回款率达83.9%。另据克而瑞数据,今年10月,TOP100房企销售操盘金额环比下降3.9%。这其中,4家龙头房企销售环比增长3.2%,恒大是其中之一,但其余百强房企销售业绩环比下降6.1%。恒大缘何能收获硕果?

“产品好且定价策略灵活,使得恒大本身具有非常好的市场应对能力。”知名地产分析师严跃进对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员表示,如此强劲的销售行情,至少说明恒大跑赢了市场和跑赢了同行,也充分说明其有较好的市场占有率和扩张能力。

一方面,恒大在产品设计上,通过打造高品质、高性价比的产品满足刚需市场,坚持“民生地产”理念,建老百姓买得起的住房。另一方面,灵活、有创新性的营销策略,让恒大的销售业绩得以逆势增长。

早在疫情期间,在房企被通知复工延后,恒大便率先全面实施“网上购房”,并出台一系列优惠内容,在行业冰冻期杀出重围。过去的“金九银十”购房季,恒大更是启动全国楼盘7折优惠,持续推出网上认购抵扣房款、额外折扣、特价房源、免收物业费等各类优惠活动,在销售量级、优惠力度上进一步加码。

▲恒大楼盘销售现场火爆。

“恒大的这一系列举措有助于其加快项目降库存。更关键的是,在当前‘三道红线’的大框架下,恒大此类销售内容,对于降低负债和改善资金流动性等都有积极的作用,也有助于后续其购地和其他多元化产业的发展。”严跃进向无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员指出。

若按目前的销售速度,恒大将提前超额完成全年6500亿销售目标,并有望向8000亿内控目标冲刺。

在销售为恒大回笼现金提供充分保障同时,恒大在每一阶段都保留着足量的现金余额,这进一步增强了其抗风险的能力。数据显示,今年上半年,恒大的现金余额为2046亿元,且从2016年至今,其每年现金余额均在2000亿以上。

多管齐下降负债

随着9月“三道红线”的提出,房企融资面临着有史以来最严的监管。以2020年中期数据为基准,销售TOP50的上市房企中仅有5家未踩线,余下45均踩线,踩线率达90%。可见新规压顶,绝大多数房企都被卷席其中,降负债将成为房企的必然选择。

早在今年初,恒大便提出“高增长、控规模、降负债”的发展战略,其中降负债是核心,并提出“希望在2020年到2022年,力争有息负债平均每年减少1500亿元”的具体指标

▲恒大坚持“高增长、控规模、降负债”战略。

最新数据显示,截至9月底,恒大有息负债已下降524亿元,融资成本下降了2.24个百分点,降负债收效明显。进入10月,恒大在债务上积极做减法,短短十天内合计偿还294亿港元贷款,年内已无任何未偿还的票据。

与此同时,恒大亦通过出售资产回笼资金。就在11月1日,恒大发布公告称,将其持有的广汇集团40.964%股权转让予申能集团,交易对价为148.5亿元

“此次股权转让进一步改善了恒大的现金流。此外这也说明其资产变现能力强,这也是当前特殊经营环境下企业的软实力。”严跃进对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员表示。

他同时指出,恒大的股权转让,值得其他房企关注和借鉴。“在三道红线和疫情冲击下,房企需要更加关注资金状况,尤其是在减少对负债依赖程度的情况下,需要强化资产变现能力和股权融资能力。通过此类资产的变现,有助于进一步夯实企业资金实力,也能够增强抗风险的能力。”

在资本端,恒大也表现得相当积极,除了通过配股融资引入43亿港元投资,还同步启动物业及汽车上市等动作,进一步增加净资产,推动负债率下降。

银河联昌表示,恒大物业和汽车分拆上市,将推动净负债率大降50个百分点,加上严控拿地,预计2021年恒大净负债率将大幅降至100%以下。

整体来看,这一系列资本端的行为,将进一步改善恒大的现金流动性,以及扩大其公司权益,助力其实现负债总额和负债率的双双大幅下降。

“恒大在销售端、土地端、融资端全面发力,保证销售回款,放缓拿地速度,并通过分拆板块上市等方式来达到降负债。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员表示,对于恒大提出的降负债目标,基于其自身的规模实力、庞大的土储规模以及销售回款能力,对于恒大未来降负债的前景整体上较为看好。

本文系网易新闻·网易号“各有态度”特色内容。

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