金九银十狂卖1820亿！恒大缘何逆势突围？|| 焦点

今年前十个月，恒大销售额及回款均已超去年，逆势下的强劲增长，令恒大离“降负债”目标又近了一步。

本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发

作者：陈欣苗

编辑：陈涧

设计：布冬

实习生：郭曼怡

市场趋冷、融资“紧箍咒”紧逼，恒大却逆势生长。

自9月渐有走弱迹象后，10月房地产市场进一步降温，往年房企的“金九银十”销售旺季成色不足。克而瑞数据显示，10月，TOP100房企实现销售操盘金额11440.7亿元，单月业绩同比增长25.2%，环比下降3.9%；接下来的四季度，房企去化仍承压。

但中国恒大集团（3333.HK，以下简称“恒大”）却凭借良好的营销策略，走出不一样的态势。据恒大11月3日公告，今年的9-10月，公司共实现销售额1819.7亿元，销售回款1358.5亿元；1-10月，其累计销售额达6325.9亿元、回款5307.4亿元，两项数据均已超越去年，创下历史同期最高纪录。

▲恒大销售表现强劲。

强劲的销售能力是恒大充实现金流的重要保障，亦是其“降负债”战略的关键一环。此外，通过分拆旗下板块上市、配股融资、提前偿债等一系列降杠杆组合拳，恒大降负债的目标有望达成。

逆势增长的秘诀

无论是数额还是目标完成率，都能彰显恒大加大销售“回血”的决心和能力，而促销售亦是其降负债的重要抓手。

根据恒大公告，前10月6325.9亿元的销售额，已是全年6500亿元销售目标的97.32%；前10月的销售回款率达83.9%。另据克而瑞数据，今年10月，TOP100房企销售操盘金额环比下降3.9%。这其中，4家龙头房企销售环比增长3.2%，恒大是其中之一，但其余百强房企销售业绩环比下降6.1%。恒大缘何能收获硕果？

“产品好且定价策略灵活，使得恒大本身具有非常好的市场应对能力。”知名地产分析师严跃进对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，如此强劲的销售行情，至少说明恒大跑赢了市场和跑赢了同行，也充分说明其有较好的市场占有率和扩张能力。

一方面，恒大在产品设计上，通过打造高品质、高性价比的产品满足刚需市场，坚持“民生地产”理念，建老百姓买得起的住房。另一方面，灵活、有创新性的营销策略，让恒大的销售业绩得以逆势增长。

早在疫情期间，在房企被通知复工延后，恒大便率先全面实施“网上购房”，并出台一系列优惠内容，在行业冰冻期杀出重围。过去的“金九银十”购房季，恒大更是启动全国楼盘7折优惠，持续推出网上认购抵扣房款、额外折扣、特价房源、免收物业费等各类优惠活动，在销售量级、优惠力度上进一步加码。

▲恒大楼盘销售现场火爆。

“恒大的这一系列举措有助于其加快项目降库存。更关键的是，在当前‘三道红线’的大框架下，恒大此类销售内容，对于降低负债和改善资金流动性等都有积极的作用，也有助于后续其购地和其他多元化产业的发展。”严跃进向无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员指出。

若按目前的销售速度，恒大将提前超额完成全年6500亿销售目标，并有望向8000亿内控目标冲刺。

在销售为恒大回笼现金提供充分保障同时，恒大在每一阶段都保留着足量的现金余额，这进一步增强了其抗风险的能力。数据显示，今年上半年，恒大的现金余额为2046亿元，且从2016年至今，其每年现金余额均在2000亿以上。

多管齐下降负债

随着9月“三道红线”的提出，房企融资面临着有史以来最严的监管。以2020年中期数据为基准，销售TOP50的上市房企中仅有5家未踩线，余下45均踩线，踩线率达90%。可见新规压顶，绝大多数房企都被卷席其中，降负债将成为房企的必然选择。

早在今年初，恒大便提出“高增长、控规模、降负债”的发展战略，其中降负债是核心，并提出“希望在2020年到2022年，力争有息负债平均每年减少1500亿元”的具体指标。

▲恒大坚持“高增长、控规模、降负债”战略。

最新数据显示，截至9月底，恒大有息负债已下降524亿元，融资成本下降了2.24个百分点，降负债收效明显。进入10月，恒大在债务上积极做减法，短短十天内合计偿还294亿港元贷款，年内已无任何未偿还的票据。

与此同时，恒大亦通过出售资产回笼资金。就在11月1日，恒大发布公告称，将其持有的广汇集团40.964%股权转让予申能集团，交易对价为148.5亿元。

“此次股权转让进一步改善了恒大的现金流。此外这也说明其资产变现能力强，这也是当前特殊经营环境下企业的软实力。”严跃进对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。

他同时指出，恒大的股权转让，值得其他房企关注和借鉴。“在三道红线和疫情冲击下，房企需要更加关注资金状况，尤其是在减少对负债依赖程度的情况下，需要强化资产变现能力和股权融资能力。通过此类资产的变现，有助于进一步夯实企业资金实力，也能够增强抗风险的能力。”

在资本端，恒大也表现得相当积极，除了通过配股融资引入43亿港元投资，还同步启动物业及汽车上市等动作，进一步增加净资产，推动负债率下降。

银河联昌表示，恒大物业和汽车分拆上市，将推动净负债率大降50个百分点，加上严控拿地，预计2021年恒大净负债率将大幅降至100%以下。

整体来看，这一系列资本端的行为，将进一步改善恒大的现金流动性，以及扩大其公司权益，助力其实现负债总额和负债率的双双大幅下降。

“恒大在销售端、土地端、融资端全面发力，保证销售回款，放缓拿地速度，并通过分拆板块上市等方式来达到降负债。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，对于恒大提出的降负债目标，基于其自身的规模实力、庞大的土储规模以及销售回款能力，对于恒大未来降负债的前景整体上较为看好。

本文系网易新闻·网易号“各有态度”特色内容。