三大信号预示澳洲房市即将回暖！你要出手了吗？
澳大利亚储备银行（RBA）于周二宣布将官方现金利率下调到1.25%，不少人预测此举将提振澳洲房市，房价又要“起飞”了吗？
澳联储将利率作为保持经济稳定增长的杠杆，货币成本降低到一定程度的事实将有助于刺激整体经济，其中，房产市场就是最大的收益群体之一。
根据澳大利亚权威房产研究机构CoreLogic提供的最新房产数据，今年5月份，尽管澳大利亚整体住房价格虽仍在下跌，但是跌幅却明显收窄。
数据显示，今年5月，全澳整体住房价格下跌0.4%，为过去一年以来最低的月度跌幅。其中，两大市场体量最大的城市，悉尼和墨尔本5月份房价分别下跌0.5%和0.3%，为去年3月以来的最低月度跌幅。
如今，降息这一举措毋庸置疑是为房产市场提供了急需的推动力。
过往经验表明，降息对提振房市有着立竿见影的影响。IFM Investors的数据显示，以往每次降息后的澳洲房产市场，无论是普通住房，独栋屋还是单元房的价格都会迎来一定幅度的上涨。可见，本月降息政策发布以后，澳洲住房价格跌幅有望进一步“收窄”，房市能否就此回暖？
此外监管机构放宽借款规定的计划，以及工党在选举中落败，意味着负扣税改革的终结，这些都将“足以阻止我们所看到的房价下跌”。低利率发出的这一“信贷放松的信号”促使消费者有更多的钱去买房，也增加了他们对房产市场的信心。
相比大选前动辄40%-50%的拍卖清空率，悉尼和墨尔本大选后的拍卖清空率基本上录得60%，尽管比不上房产市场繁荣时期的“强劲表现”，但是明显好于过去一年半以来的疲软走势。
另一方面，Domain研究分析师Eliza Owen更是指出，随着首次置业者陆续入市买房，空置率和空置时间均录得明显上升。由此可见，降息正对房市“回暖”产生着积极的影响。
对于周二发布的降息至1.25%这一重磅消息也引起了人们对于利率是否会在未来进一步下调的疑惑。同时，也有多数经济学家预计，官方现金利率将在8月份迎来第二次下调。
而澳联储行长Philp Lowe对此给出的回答则是“虽然澳联储董事会尚未针对再次降息作出决定，但预期会出现较低的现金利率并非不合理。” 可见，这无疑是对澳联储可能会再次降息的一个暗示。
另外，Philp Lowe还表示：“今年是否会进一步降息将在很大程度上取决于失业率是否会继续上升、保持稳定，还是再次开始下降。” 可以看出行长的讲话非常清楚地表明，除非经济大幅改善，否则今年利率将再次下调？
拥有浮动利率抵押贷款的人——新房贷客户，或许会成为此次的降息中最大的赢家，因为降息大大降低了他们的借贷成本。对于他们来说，降息意味着平均每月在还款上或许可以节省至少100澳元。
但日前，新南威尔士大学商学院教授Richard Holden指出，相比于降息，此前澳大利亚审慎监管局（APRA）取消7%房贷压力测试标准对住房市场的提振效应更大。
Holden表示，尽管降息是促进经济增长所需，但是对于贷款买房人而言，降息利好兑现的前提是他们能够从银行获得贷款。上月，澳大利亚审慎监管局（APRA）建议各大银行取消7%偿贷能力测试标准。该标准引入时间为2014年。作为替代措施，银行可使用高于实际贷款利率2.5%的标准作为缓冲。
“以年收入为15万澳元的家庭为例，7%测试标准的取消可能意味着他们可多贷10-12万澳元。看起来似乎金额不大，但是对于整个地产市场而言却是庞大的资金流入。”Holden说。
同时，大选前，联邦总理莫里森（Scott Morrison）宣布的新政——“首次置业者首付款贷款计划（First Home Loan Deposit Scheme）”，旨在帮忙降低置业门槛，让更多的澳大利亚人实现“置业”梦想。
按照莫里森的这项计划，符合要求的首次置业者买房的首付款比例可以低至5%。
对于年收入不超过125,000澳元（个人），或200,000澳元（夫妻）的首次置业者，在申请获批的情况下只需支付5%的首付款即可买房，剩余15%的差额将由澳大利亚国家住房融资和投资公司（National Housing Finance and Investment Corporation，NHFIC）以担保的方式予以补充。
据悉，这项政策将于明年1月正式实施，预计有10,000名首次置业者满足这一条件。
另一方面，澳大利亚地产行业专家指出降息对推动西澳房地产市场的复苏没有太大作用。
据经济学家和业内专家的说法，西澳和首府珀斯住房市场需要的是持续的就业增长和人口增长。地产开发商ACIL Allen Consulting执行董事John Nicolaou表示，长期增长的动力需要当地资源矿业部门的稳定投资、联邦和西澳政府出台更多的政策鼓励更多投资以增加就业机会。
此外，Holden也指出澳联储降息的目的是出于对通胀和工资增长率停滞的担忧，而非希望住房市场录得上涨。鉴于此，在皇家委员会调查效应之后，银行是否“有胆量”将央行降息转换为客户信贷放松，目前尚不得而知。
编辑：Yika、Jingyi