专家解读：买第一套房最真诚的建议！

砖头研究所拥有多位20年地产高管，拥有20年置业经验，帮数千人实现财富飞跃。

                                                   文：所长

房产是人一生中购买的最大宗消费商品，是考验一个人双商的终极消费。

买房思路甚为关键！

多数人买房经验都是个位数，买房是脑力劳动也非常考验情商，作为资深行业老总，帮你买对房，提早布局避免踏错他空买贵，进行房产配置优化，早日达到千万资产，跑赢99%人。我们把知识星球部分内容摘录，有兴趣加入知识星球，一对一解答买房问题。

提问：请问专家，北漂9年，工作多年，计划明年上半年买房，但老家在徐州，手头子弹只有80个，家里还能支持20个，但父母年迈，不想让他们把这么多钱给我在北京买房，但感觉在北京只能买一个南四环外小面积一居室，或者六环外的有个新盘中海云筑，感觉北京买房好累，是给老家徐州买一套三居还是在北京买房？

回答：你好，既然人在北京工作多年，建议还是在北京买房，徐州这几年房价涨了不少，连续上涨，现在已经算是高点，另外，徐州毕竟三线城市，能级跟北京比差太远，房价天花板不是一个层次的。人第一套房非常重要，买对了才能实现裂变，小面积置换大面积，刚需盘置换改善房，一套变两套，两套变三套。一线城市置业不易，靠自己大多数是买不到房子的，你已经跑在了同龄人前面。人生意义在于折腾，人不奋斗跟咸鱼有什么区别，前进一步非常难，但后退一步很容易。买房都是往高一阶级城市买房，北京是首都是中国的超一流城市，将来注定是国际一线城市，北京房价天花板比任何城市都会高，现在深圳房价大涨，北京房价已经才是60%，经过3年半调整，北京已经可以放心买入。中海云筑小区品质不错，但位置较偏在南六环外15公里的庞各庄，周边距离地铁4、5公里，缺乏配套和产业，也没有高薪产业，唯一产业是种植西瓜，房子确实不错，低密度小板楼社区，但未来升值潜力并不大，建议你选择北京南三环草桥附近次新盘一居室，先上车，将来再置换，在一线买房可以靠外力，家里如果有一定经济条件帮衬更好，条件差帮衬少一些也可以，将来房子换大的，接父母来北京定居，是对父母最好的孝顺。

人生第一套房怎么买？

1.学会重视第一套房：第一套房有多重要，相当于第一次结婚，大多数人一辈子就接一次婚，相当于生第一个孩子，大多数人也就生一个孩子，所以要听有多次买房经验的人意见；

2.越早买越好：5年前你觉得房价高，现在回头看5年前的房价是现在的楼板价，一线和强二线城市面粉会越来越贵；

3.学会延迟消费：买房前先不要着急买车，也不要出国旅游，更不要买奢侈品，这些等买完第一套房子以后再考虑，尤其是奢侈品，要学会延迟消费，有钱不如多攒攒首付；

4.买能级高城市：一线比强二线强，强二线比弱二线强，强省会比弱省会强，弱省会比三线四线强，所以能去一线买不去强二线买，能去强二线买不去弱二线买，能去强省会买不去弱省会买，能去省会不去三四线城市买；

5.三四线怎么买：三四线要买次新盘，最好有学区支撑，这样升值潜力更大；

6.看二手市场：一个三四线或者新区能不买新房，关键看二手接盘程度，如果一套二手房挂给中介1个月连1波带看都没有，这个二手房将来也很难卖，因为一套二手房没有30-40次带看很难成交；

7.看购房客户：城市是否有投资价值，就看外地人购房占的比例，外地人占比越高这个城市越有投资价值，一个都是本地人购房的市场越没有投资价值；

8.别想一步到位：无论哪个城市都置业不易，尤其是一线和强二线，别老想一步到位，先上车再换座，从一居开始，否则，你将来可能上车的机会越来也难；

9.升值看什么：升值主要看位置、学区、房龄、地铁，这四项全部满足肯定跑赢85%项目，满足必需满足三项跑赢70%项目，至少满足其中一点升值才有保障；

10.价值洼地：第一套房不要买高价，要选价值洼地而不是价格洼地，价值洼地是将来会涨成价格高地的，而价格洼地可能一辈子都是洼地；

11.买房不是买便宜：买房要看价格，但不能只看价格，因为没有无缘无故的便宜，一线城市的远郊区升值也很慢，所以二三线尽量不要买远郊区；

12.创新高的三四线：创了新高的三四线城市一定要谨慎，因为很有可能调控政策出台，之后就是房价横盘和下跌，所以，当出租车司机都说这个城市买房肯定大赚的时候就是我们要撤退的时候；

13.理性消费：买第一套房要理性消费，既不过度借贷，也有必要借助家人亲戚帮忙适度借贷帮忙凑首付，靠自己努力赚钱攒首付就像骑着共享单车去追高铁，永远追不上；

14.付款方式:第一套房贷款，收入高选等额本金，月供多利息少，收入低选等额本息，月供少利息多；

15.位置怎么买：位置不一定是核心区，但是要有发展潜力的区域，就是政府要在这个区域玩命砸钱的区域，玩命砸钱将来地价高，地价高才会楼价高；

16.跟着产业买：买房还有一个窍门就是跟着产业买房，现在最火的是互联网和高科技，一个城市哪里房价有潜力，就跟着这些产业附近买，看看华为阿里腾讯头条的办公地址，方圆10公里附近买房，将来不缺少接盘侠；

17.踏对方向：城市发展有发展方向，虽然很多城市的口号都是东南西北全面开花，但你要学会分辨真正发展的方向，踏对方向才会事半功倍，现在很多城市上涨也是结构性的行情，即使像深圳这波行情也是分化严重，西部大涨东部小涨，一些地区纹丝不动，踏错了方向，很可能错过一波行情，深圳深圳往西，广州往东往南，北京往北往东，重庆向北，成都向南，杭州向东向北，郑州向东；

18.物业很重要：买房一定看物业管理是否到位，一个房子是否升值物业管理非常重要，即使买老公房也要看物业是否尽责到位；

19.买房看邻居：买房邻居素质也很重要，如果都是大学教授、科技白领、知识分子聚集小区相对来说素质较高，尽量不要买整个小区多数是还建房回迁户的小区；

20.买房季节：买房最好季节是每年12月和春节前1个月，因为这时多数开发商都会为了冲刺年度销售指标而多给些优惠，而这些优惠都是平时拿不到的。

提问：坐标北京大兴，预算450万，想买两居，考虑天宫院，请问住总万科橙、龙湖时代天街、金融街融汇，这几盘，自住兼顾投资那个更好？

回答：你好，感谢付费，这几个盘位置最好是万科，万科品牌影响力更大位置最好，物业也最好，属于天宫院片区的标杆盘，17年3月高点时候万科也是区域最高价格，成交价格接近6万，如果考虑纯投资，建议万科橙，自住更建议金融街，户型更小，有大量一居室，两居室面积更小，单价更近，价格没有万科高但性价比更高，龙湖两居室基本是东西向而且是复式，有少部分两居室是110平米，户型偏大，所以，两居室不推荐龙湖。

提问：手里有40-50子弹，每月两夫妻工资一万左右，目前大岭山上班，目前带一个小孩长安长住租房，另一个二孩在老家，小孩上私立小学，想投资加自住一套房子，目前了解的是大岭山光大山湖城5梯22户的一房一厅，不想压力那么大，先过度一下，旁边在挖地铁口，大岭山今年又拍了几块地，这种就纯投资了，但是考虑到5梯22户又是一房一厅怕后面不好转手，还有长安阳光国际一房一厅140万，长安沃多夫一房一厅160万和大岭山一房一厅120万哪个前景好点，都几梯几户的，又看了横沥的阳光粤港，目前单价1.9万一平买个两房79平的还能接受，又担心是价格洼地，不知道后面前景如何，横沥这个月中旬会有一个碧桂园开盘，目前价格待定，估计是2-2.5万之间，又担心月供承受不住，如果等这个开盘再考虑要不要买阳光粤港的估计又不是这个价格了，常平紫云壹号也涨价了，月供压力太大，又不知道前景如何？您之前说的凤岗和塘厦有推荐的楼盘吗？还有就是房管局那边有消息了吗？谢谢！

回答：你好，感谢付费，理解你的焦虑，东莞楼市很火，一手疯涨，现在看即使政策出来，一手还会暂时火爆，但实际上一手和二手是割裂的市场，但二手并不是很热，二手房交易量已经下跌三个月了。根据你的预算和现有收入，又考虑投资，我的建议是买二手，这几个二手盘，最好还是大岭山的光大山湖城，阳光国际房龄太老，不建议，沃多夫没这么老，但房龄比山湖城老，利好也没山湖城多，不知你夫妻工资两万是两人合计还是一人，如果预算就买一居室先上车吧，预算多还是建议买两居室更好，潜力更大，横沥投资不看好，投资不要买，进去容易当韭菜。

提问：坐标杭州，请问滨江观品和亚运村自住和投资价格那个更高？

回答：你好，感谢付费，这两个盘性价比都不错，而且都是品牌开发商，观品是滨江开发，品质口碑无可争议，亚运村是绿城万科华润三家操盘，三大开发商口碑实力更强一筹，摇到那个都不错。滨江观品位置更好，属于钱江世纪城和奥体核心区，距离莲花碗更近，距离地铁2号线和6号线更近，户型169平米起，户型更大总价更高，以改善为主，限价4.7万，现在周边二手房价格已经6.5万+房价倒挂更多，亚运村户型更小，限价4.5万，盘子比较大，整个项目200多万，将来二手房竞争也更多，将来流动性更强。两个非要比较从投资回报上，肯定观品更高。

提问：坐标北京，朝阳东四环上班，预算500万，有哪些区域推荐，自住兼顾投资？

回答：你好，感谢付费，这个预算，可以看看几个片区：朝青板块和常营板块是属于CBD外溢区域，有地铁，附近也有龙湖天街商业，常营：北京新天地，次新盘，高层板楼附近的柏林爱乐，不错的德式社区，两个小区性价比都不错。

提问：坐标广州，今年年底有购房资格，看了大壮名城、星樾山畔、万科城市之光，哪个好一些，请说明，或者周边次新盘有无推荐

回答：你好，感谢付费，这个盘都不错，大壮名城是科学城核心地段，学区房华师附已经动工，预计21年秋季招生，加上地铁6号线和21号线交汇处，加上在建7号线，三条地铁交汇，加上周边万达，医院公园配套齐全。星樾山畔是三大国企广州地铁+科学城+越秀集团开发，实力更强，地段+三条地铁+学区+商业医疗配套，距离敏捷广场仅300米，但也有不利因素，距离广佛肇高速路比较近。万科城市之光周边有3个地铁，整个项目是200万方大项目，但也有周边有垃圾站不利因素，有一定不确定性，而且对口学校一般文冲小学、石化小学和石化中学都很一般。整体上比较，首选大壮名城，次选星樾，之后是万科，次新盘推荐可以看看华景新城。

提问：老师，从长远考虑，现在买房要今后跑赢大盘在成都哪个区域买房合适呢？东部新城、天府新区这两年很火，说是天府新区会是成都的副中心，老师您怎么看？现在还没发展起来，房价已经两万+了，合适买吗？

回答：你好，感谢付费，城市的发展是有主轴线的，成都的方向就是往南，所以成都最贵板块在金融城，天府新区是成都的亲儿子，肯定下血本投入，地价高，开发商踊跃，房价涨，客户也乐意买单，成都投资往南是踏对了方向，踏对了方向就比踏反了方向能多赚30%利润，金融城、大源、天府新区都是一路向南，但不能超过30公里，必需是倒挂盘，必需临地铁。

提问：坐标北京，朝阳考虑学区，预算800-850个，最好房子新一点，另外升值空间大一些，有推荐吗？

回答：你好，感谢付费，推荐望京上京新航线，08年的次新房，高板社区，小区楼间距比较大，上陈经纶分校，16年朝阳区楼盘涨幅前10的楼盘，周边配套商业完善，距离地铁14号线东湖渠站很近。

提问：坐标北京，考虑东四环，预算500个，看了国美第一城、炫特区、兴隆家园，这几盘比较哪个盘投资更保值？

回答：你好，感谢付费，这几盘虽然都在东四环外，但属于独立片区，国美属于青年路，炫特区属于姚家园，兴隆家园属于高碑店，从片区发展上讲，青年路＞姚家园＞高碑店，相对国美第一城周边配套设施距离地铁各个方面更强一些，性价比更高，炫特区属于小户型，租客比较多，流动性强，换手率也高，但品质差一些，距离地铁也远一些，兴隆家园位置有些偏，小区物业管理一般，小区里面有几栋回迁楼，配套也弱差一些。

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