以获取入学资格而虚假买卖房房屋—通谋虚伪行为的法律效力
当下房价高，购房指标获取难，买二套房首付比例高，且在我国现实情况下，房屋又附加有户籍、学区等政策性功能，亲友间通过借名买房或通过订立虚假的房屋买卖合同以实现落户、入学等目的情形在实务中常有发生，由此产生的争议也为数不少。这些争议纠纷中，虽然具有形式上真实的书面房屋买卖合同，但双方当事人并不存在产生房屋买卖效果的真实意思表示，属于通谋虚伪意思表示的范畴。
一、通谋虚伪意思表示的理解
所谓虚伪表示，指当事人与相对人双方所作虚假的意思表示，亦称“假装行为”。
所谓通谋虚伪意思表示，亦称通谋虚伪行为、虚伪行为、伪装行为、虚假行为，即表意人与相对人进行通谋，双方一致对外作出虚假的、非自己真意的意思表示。换言之，双方一致同意仅仅造成了订立某项法律行为的表面假象，而实际上并不想使有关法律行为的法律效果发生。
《民法总则》第146条新增规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依据有关法律法规处理。”该条款将虚伪表示及真意保留纳入民法规范。
虚伪表示的本质特征在于，虽然具有法律行为的外形，但双方当事人明知该法律行为是虚假的，都不想使该法律行为发生效力。如以逃避债务为目的的虚假财产赠与，双方当事人都不希望发生赠与的效力。
二、通谋虚伪行为的认定和构成要件
通谋虚伪行为，即行为人与相对人通谋以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为以假意掩盖真意。包含两个行为：一是伪装行为；二是隐藏行为。通谋虚伪行为应具备四个要件：
（一）须有意思表示；
（二）须意思表示与内心真实目的不一；
（三）须有虚伪故意即表意人和相对人对其表示与意思不一致具有明知性。如果表意人或者相对人中有一人“应知而实不知”，即存在一方因重大过失而为虚伪表示的情形，即不能适用《民法总则》第146条；
（四）须行为人与相对人通谋实施。
1. 没有“通谋”或者没有相对人的，为单独虚伪表示，又称真意保留，不构成通谋虚伪表示。
2. 该“通谋”要求表意人、相对人之间具备双向的、积极的意思联络。
3. 该“通谋”不同于“恶意串通”，不以意图欺骗第三人为必要，只要事实上具有隐蔽性即可。
4. 该“通谋”不同于“以合法形式掩盖非法目的”，即不以存在非法目的为要件。
关于上述要件，其中要件一是所有民事法律行为皆需具备的基本要件；要件二是使通谋虚伪行为区别于意思和表示一致的民事法律行为的要件；要件三是使通谋虚伪行为区别于无意的意思与表示不一致的民事法律行为的要件；要件四是使通谋虚伪行为区别于单独虚伪行为的要件。
三、通谋虚伪行为的效力判定
通谋虚伪行为应归类于意思表示瑕疵，而意思表示瑕疵实传统民法上的无效事由之一。通谋虚伪行为包含“伪装行为”和“隐藏行为”两个层面的法律关系，“隐藏行为”的效力认定应依照《民法总则》第146条第2款之规定，即依照相关法律规定处理。
（一）伪装行为的效力
伪装行为，系指体现行为人和相对人虚假意思表示的民事法律行为。根据《民法总则》第146条第1款之规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
在实践中，买卖双方签订房屋买卖合同真实意思表示并不是为了促成房屋买卖，即双方房屋买卖的“意思表示”所指向的法律效果并非双方所欲求，双方并无接受该意思表示的约束且已就此达成合意，而是通过签订房屋买卖合同的形式实现房屋“买房人”获取入学指标上学的目的。此时双方所谓的“房屋买卖的行为”并非其真实意思表示，而系伪装的行为，应属无效民事行为。
（二）隐藏行为的效力
隐藏行为，是被伪装行为所掩盖的，代表行为人和相对人真实意思的行为。例如为规避房屋买卖的税负而订立赠与合同，赠与合同为虚伪表示，而房屋买卖合同为隐藏行为。
根据《民法总则》第146条第2款之规定，隐藏行为的法律效力依照相关法律规定处理。其所谓相关法律规定，系指《民法总则》“民事法律行为效力”一节的相关规定，以及其他与法律行为效力有关之规定。
隐藏行为是与虚伪表示联系在一起的，无虚伪表示也就无所谓隐藏行为，有隐藏行为也就必定有虚伪表示。但存在虚伪表示，却不一定有隐藏行为，例如为逃避债务、规避法院执行而订立虚假赠与合同、虚假买卖合同、虚假抵押合同，属于虚伪表示，但没有隐藏行为。
对于隐藏行为，应适用关于该隐藏行为的法律规定，这就是说，此项行为并不会因为其没有被表达出来而无效。不过，在另一方面，此项行为也不应该径自有效，而是应当根据适用于该类行为的规定的标准来评判。例如甲欲赠某电脑与乙，为避免人情困扰，乃作成买卖契约。赠与系被隐藏的法律行为，对于隐藏行为，不因隐藏而无效，仍应适用关于赠与的规定。当然，主张适用隐藏行为的法律规定的一方当事人应当对存在隐藏行为以及隐藏行为的性质负举证责任。
总之，隐藏行为依其情形，可呈现出有效、无效、效力待定、可撤销等多种法律效力状态。对于隐藏行为法律效力的判断，与未被隐藏的民事法律行为效力之判断，并无二致。伪装行为无效，双方之间法律关系的性质应根据隐藏行为进行判断，进而再依照法律规范确定其效力。例如伪装赠与而实为买卖，赠与行为属于虚伪表示应当无效，所隐藏的买卖行为是否有效，应依有关买卖合同的规定判断。如隐藏行为符合法律关于买卖合同生效要件的规定，则应有效，否则即应无效。
（三）通谋虚伪行为之效力对善意第三人的影响
通谋虚伪行为之效力探讨的是在表意人与相对人之间的对内效力问题，而其对善意第三人的影响，探讨的则是该行为的对外效力问题。通谋虚伪行为通常是为了欺骗某个第三人，如债权人或税务机关（虽然是否具备这一欺骗的意图并不影响通谋虚伪行为的构成），经常会涉及第三人尤其是善意第三人利益的保护问题。在司法实践中，仍坚持保护善意第三人的基本理念，适用合同法、物权法等现有规范中的相关条款，切实保护善意第三人的信赖利益，维护市场交易安全。
结语
意思表示与行为表示是民事行为的构成要素，行为人基于真实意思表示而做出具体行为，因此二者是具有一致性的。但在特殊情况下，行为人的内在意思与外在表示存在差异，从而出现意思表示瑕疵或真意保留，这主要集中在外部表示意思与内心真实目的并不相符，即通谋虚伪行为。认定通谋虚伪行为，应符合四个要件：1.须有意思表示；2.须表示与内心目的不一；3.须有虚伪故意即表意人和相对人对其表示与意思不一具有明知性；4.须行为人与相对人通谋实施。由于仅凭单一行为很难判断行为人是否存在通谋虚伪行为，需要结合合同行为发生的特定背景、连贯过程等诸多因素进行整体、综合判断、审慎处理并优先保护相对人信赖利益。