融信、保利、招商52.129亿元底价联合摘得2020上海内环内最后一块纯宅地!紧邻昔日地王项目

艳姐说

今年的上海最不缺的就是重磅级地块。
随着内环内数个优质地块同时启动拆迁,上海核心区域也迎来了重磅地块的高潮,其中也不乏一些体量不小的纯住宅地!
就在刚刚,融信、保利、招商52.129亿元底价拿下静安中兴社区内环内纯住宅地,最终成交楼板价约为7.2万元/㎡
该地块为2020年上海核心地块最后一块纯宅地!
有意思的是,联合体中的融信曾经以高达139.3%溢价率、10万/㎡有余起拍楼板价拿下了就在地块一旁的中兴路壹号。
如今对标来看,三家联合体可以说是捡了大便宜了!感觉有如当年股票买在了高点,如今在低点补补仓。
01
全国单价地王旁的纯住宅地
地块并非静安今年出让的第一块重磅地块。
此次出让的静安中兴社区C070202单元268-01地块,占地面积24377.6㎡,总建面72401㎡,就在地铁3号线旁。
地产人言自制
中兴社区也是土拍市场的老熟人了,当年融信拿下的全国单价地王、如今的万科中兴路壹号就在一旁。

图源网络

对标来看,底价拿下这次的地块可以说是占了大便宜了。
今年4月底中兴路壹号千呼万唤始出来,均价足有12.98万元/㎡,刷新了板块内预售证均价天花板。
如果按这个价格来看,也就是说这次的地块若是好好操作一番,未来的可盈利空间还是相当可观的。
看周边的配套也非常丰富,不仅紧邻地铁三号线,周边也有凯鸿广场、利通广场以及四川北路公园、虹口足球场等配套,距离大悦城、人民广场、新天地等各大核心商圈也不远。
而最重要的是,一旁的中兴路壹号未来还要和雅宾利联手打造城市综合体,从规划和改造层面来看,未来的中兴社区会焕然一新。
换句话说,这里未来相当于轻轻松松就拥有了出门可达的丰富配套。
02
仅一家参与竞拍
中兴路地块为何遇冷?
按理说对标来看,7.2万/㎡的起拍楼板价并不算太贵,并且该地块一如今年上海出让的多块宅地,同样没有自持要求,在预期中估计也会有个几家开发商争相拍上个几轮。
但显然开发商对这块地的热情并没有很高,最终的有效竞买申请人不过一家。
大概率出于两方面原因:
一是将近年末,各家的去化压力颇大,加上如今上海拿地基本都要求自有资金拿地,加上保证金60来亿的压力并不小。
二是这块地也并不那么好做:
在地块的要求规划中,还包括有建面约7603㎡的历史保护建筑。
这对于开发商来说喜忧半掺。
有历史保护建筑意味着整个项目的建设难度会大上不少:
根据答疑纪要来看,一般历史建筑可以进行修缮、复建、改扩建或者拆除新建,但是复建、复建、改扩建或拆除新建时需对有特色的建筑构件予以保留,并且要结合街巷界面和地块肌理的相关保护要求。
但是值得欣喜的是,地块内的历史保护建筑将用作经营性功能,并且将同样作为住宅用途

换句话说,未来的保护建筑甚至也可以作为住宅出售,虽然操作难度大了不少,但是同样也能为项目增色不少。

同时,地块内也可设置少量商业,主要配置便利店、连锁药店、餐饮等与居民生活密切相关的生活服务业态,未来的可发挥空间还是不少。
03
年末上海核心地段钻石地块频出?
176亿史诗级地块将至!
2020只剩最后一月,上海核心地段却是钻石地块频出量少质高。
除了今天成交的中兴路地块,艳姐盘了一下,接下来的一个月,上海核心地段还有三个重磅地块将相继推出:
地块 普陀区石泉社区W060402单元B4-1地块 虹口区北外滩HK323-01、HK323-05,HK323-02(部分地下)地块 黄浦区豫园社区210F-01、210G-01、211J-01、211J-02、211K-04、211K-05、211K-06、211L-01、213A-01、213B-01地块及210F-02、213A-02、211K-01、211K-02、211L-02、211L-03地下空间地块
土地用途 商住办  文体、商办 商住
四至范围 东至石泉六村(规划保留二类住宅组团用地),南至石泉六村(规划保留二类住宅组团用地),西至石泉六村(规划保留二类住宅组团用地),北至华池路 东至丹徒路,南至东大名路,西至hk323-02绿地,北至东长治路 东至河南南路、狮子街,南至大境路、方浜中路、昼锦路,西至露香园路,北至高墩街、福佑路
占地面积 25599.4㎡ 12725㎡ 地上部分总面积5.77万㎡,地下水平投影面积为6.75万㎡
容积率 2.52 文体用地 2.2
商办11.3
1.8-5.9
总建筑面积  64510.41㎡ 110932㎡ 地上19.65万㎡、地下19.61万㎡
起拍总价  26.03亿元 38.93亿元 176亿元
起拍楼板价 40350元/㎡ 35094元/㎡ 89567.43元/㎡(算地上计容)
竞拍时间 2020.12.18 2020.12.25 2021.1.5
地产人言自制
三个地块加起来起拍价总额高达240亿元!
不过三个地块均为综合地块,从这个层面看,此次的静安中兴社区地块倒成了2020年内环内最后一块纯住宅地。
其中即将推出的虹口北外滩文体商办地块,与之前恒大拿下的虹口区北外滩街道HK286A-03a、HK286A-03c号地块临近,整个地块紧邻黄浦江,也是绝对的钻石地块
图源网络
但是,未来最重磅的一块地无疑是黄浦豫园社区地块,打包了十块地一次性推出,总起拍价高达176亿元,可以说声势直逼今年年初香港置地在徐汇滨江拿下的310亿元全国总价地王。
也是上海历史上起拍总价第四高的地块,但同样也是上海市中心近年来最优质的大宗地块!地块东侧就是豫园。
图片来源:中指研究院
地块的住宅开发体量超过13.8万方,比这次的中兴社区地块更大。
如果只看地上商业+住宅计容面积,起拍楼板价就高达9.35万元/㎡,在整个上海土拍史上都少有。
要知道前不久华发拿下的四行仓库旁紧邻苏河湾的地块,已经算是少有的史诗级优质地块,但整体成交楼板价也不过5.28万元/㎡,单算住宅楼板价也就在8万元/㎡左右,但已算是捡了大便宜了。
可见不管是看体量还是起拍价、地段,明年年初推出的黄浦豫园社区地块都是绝对的核心中的核心,史诗中的史诗
这么看来,剩下的一个月上海土地市场还将会有几场激战,而2021的开篇大作也已然备好,谁会成为最后的王者?让我们拭目以待。
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