重庆土地供应透露出新玄机！趋势变了
这几天深圳均价大约13万/㎡的“润四”新房开盘，千万起步的房子，1万多人登记，冻结几百亿认筹金！
所有人直呼疯狂！
（图源网络）
有人说是深圳人太有钱；有人说是大湾区潜力无限；也有人说是“造富效应”；
但若究其最本质，其实原因是四个字--供需关系。
深圳常住人口1300多万，但据统计2006-2019年，深圳总共才供应出73万多套新建商品住房，平均每年才5万来套。
供不应求！继而「物以稀为贵」。
1
重庆楼市在很多外地朋友眼里，一直是个迷。
包括价格，包括区域板块。
比如我被问到最多的问题：
“为什么重庆郊区、新区和核心区都一个价？”
“为什么重庆人都爱买北区、都爱买新房？”
尤其有一点，让很多人百思不得其解：“重庆住房均价，在一二线大城市里，为何长期保持在中低水平...”
网上分析的人很多。
比如有人说重庆以制造业为主，重庆人没钱；也有人说重庆人口流入不足，爱炒作新区等等；
但其实这些都并非本质原因。
锐理数据统计并公开发布过一份相关数据。
（图源锐理数据 仅供参考）
2011-2017年间，重庆的土地供应量都在14000-30000亩左右，可建体量约保持在2200-4700万方。
一年就相当于深圳好几年的供应。
充分的供应，缓解了重庆主城近千万人口急迫的刚性住房需求，平抑了地价，更直接促成了新房价格的健康发展。
重庆和深圳的收入有10倍差异吗？当然没有啊！
房价的秘密，在于供需关系。
但是，从2018年开始，重庆有了一些微妙的变化。
2
还是这张表。
（图源锐理数据 仅供参考）
我画了三个箭头。从左往右看。
你会发现三个变化：
其一，主城的土地供应，在下降，从约30000亩，到13000多亩；
其二，新增可建体量，在下降，从4700多万㎡，到约1400万㎡；
其三，楼面价，完成了23456的四连跳。
好了，你告诉我，发生了什么？
3
2018年，重庆主城成交约12700多亩含住宅的土地，较2017年下降约1/3。可建设体量约1600万㎡ ，缩减了900多万㎡，接近40%！！
2019年，成交13100多亩，比2018年略增，但可建体量，却是1400多万㎡；
2020年，截止11月底，主城区成交接近13000亩，可建体量，约1300多万㎡。
以2019年的1400万㎡算，仅仅相当于2013年的30%，缩减七成！
原因何在？
答案很简单：
第一，重庆住宅市场，正在明显的从刚需时代切换至改善时代，容积率走低、密度降低，导致总规模下降；
第二，历经较大规模的供应之后，核心区的住宅规划用地，逐渐消耗殆尽！
（图源网络 仅供参考）
事情，有了新变化...
4
土地市场的变化，最明显的反映，是北区住宅市场。
北区市场最近也发生了很多变化。
（照母山 互联网产业园）
作为当前重庆人品质改善的首选区域，江、渝北 北碚组成的北区市场，几个热门板块的地/房价，开始持平或赶超传统核心区！
同时，优质区位的土地、新房，供应走低、单价上升明显，且“外圈化”明显！
我举几个例子：
照母山，2016年之后，除了龙湖舜山府、尘林间和万科地块之后，再没有供应；
礼嘉，2018年之后，再无供应；
中央公园，几乎站稳10000元/㎡楼面价；
蔡家，土地供应规模开始下降，但土地价值上升势头最为突出。
与之对应，北区开启了水土、空港、龙兴等二环区域打主力时代！
北区的市场，其实很健康。
重庆“一路向北”更多依托的是产业的发展路径；
人随产业走。强劲的需求，支撑了地价、房价的变化与发展。
你说北区卖10000元/㎡楼面价、20000元/㎡房价，贵吗？
真不贵。
就像你问深圳130000元/㎡贵吗？他们会翻你白眼一个道理...
供需关系使然。
而且如今你想在北区很随意的挑选一套合适的品质住房，都并不好找了！
关于现在这种趋势，你们有什么想说的吗？