对合同法227条的理解与适用问题研究 ——即对出租人解除权的行使问题研究

对合同法227条的理解与适用问题研究

                        ——即对出租人解除权的行使问题研究

四川建筑房产律师网导读：合同法第227条是对租赁合同中承租人未支付或者迟延支付租金法律后果的规定。在承租方未有积极主动的采取避缴租金的情况下，承租人没有按约支付租金时，出租人应该首先了解一下承租人没能按约支付租金的原因，如是纯粹的只是承租人故意的不支付或拖欠租金，则出租人方可按法律规定给出宽限期，发出解除合同通知书，要求解除合同这是没有问题的，但如不是这一情况，则出租人就应与承租人进行商议以解决问题。此外，在适用该规定时，要注意对其法律后果的把控，分析出违约责任的承担问题，寻找更合理的纠纷解决方法。

关键词：解除合同  正当理由  程序正当  合理期限    损失赔偿

合同法原文

《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

合同法第227条是对租赁合同中承租人未支付或者迟延支付租金法律后果的规定。从文字表意上看，在承租人未按时足额交付租金时，出租人便可以单方解除合同，但这种简单粗暴的纠纷解决方式只会加剧双方的损失，不能达到出承双方共同获益的双赢目的，一刀切的处理方式不仅不考虑个别案件的独有特点，而且有悖于现在经济社会的发展需求。这种对所有案件笼而统之的做法，使许多典型的案例没有得到妥善的解决方式，失去了其本身可借鉴性的意义，很大程度上阻碍了法律的向前发展。由此，我们有必要对案件的多元解决方法进行探讨，谋求法律在实践中更细致的处理方式。因此具体对这一条款的理解我们仍须进行进一步的研究，是不是一旦承租人不支付或者迟延支付租金，出租人就因此获得了单方解除合同的权利？笔者认为，如果答案是肯定的，这显然违背了双方成立合同时的初衷，导致了合同磋商阶段投入的资源浪费。法律应当帮助由一只鸡扩大为一个养鸡场，而不是教育养鸡者在暂时的矛盾冲突面前将鸡吃掉。因此有必要在维护合同有效性的基础上，借助法律的途径合理的解决纠纷，保障投入资源的有效性。 具体如何理解与适用合同法第227条，笔者认为，可以通过以下几个方面进行探讨：

一、欲达其理，先通其意，应当对该条文中的几个关键词的基本含义进行准确的认知：

（一）对条文中“正当理由”的理解 通说认为，正当理由包括：第一，因不可抗力或意外事件使租赁物部分或者部分毁损、灭失的，承租人已无法对租赁物使用、收益，承租人可以请求不支付租金；第二，出租人没有履行义务，致承租方不能正常使用租赁物，如交付的租赁物不符合约定使用要求；第三、因承租人的意外事件致使其暂时无力支付租金，如用于居住的房屋租赁的承租人因重病住院，经济上出现暂时困难无力支付租金的，承租人可请求出租人适当延缓交付。［1］我们不能否认这些理由不管是从法理上还是从情理上来讲都是说得通的。因此，可认为此正当理由设定的目的就是为保障确有困难的承租人在非本人故意不缴纳房租费用的情况下，能在合理的范围内拖延付房租的时间，因为这些情况的出现都不是承租人的责任，至少说不是承租人故意而为之或希望发生的。所以存在这些问题时，出租人是不能够以《合同法》第227条的规定提出解除合同。 此外，笔者认为，如承租人与出租人在合同履行中对相关的约定存在争议时，特别是与《合同法》第227条有关的，如双方对租金支付的数额与时间存在不同理解时，也应是此处的正当理由。一般而言，在租赁合同签订时，双方都会对租金支付的时间与数额等作出相关的约定，但在合同履行的过程中，合同双方可能会对一些条款的理解存在争议，此时如果出租人在争议没有解决之前就要求解除合同显然是不合时宜的，哪方的理解才更为接近公平正义？哪方的理解更能被公众的基本认知所接受？特别是这一条款的规定本来就是对出租人权利的体现，此条规定赋予出租人解除合同的权限过大，明显不利于处于劣势方的承租方。原本租赁双方应自行协商解决的事情，却成为了一方借以解除合同的合法凭借，这明显的不利于承租方权利的保障，随时面临着被出租方凭此条文解除合同的危机，此时便会出现显失公平的状态，更是对诚实信用原则的一种挑战。 对于本条中的“正当理由”，我们是不能够确定它的具体范围的，但可确定此理由包括承租方未采取积极的措施减少其本有的偿还能力，承租方未采取积极的手段损毁出租方的利益。因此，在承租方未有积极主动的采取避缴租金的情况下，承租人没有按约支付租金时，出租人应该首先了解一下承租人没能按约支付租金的原因，如是单纯的只是承租人故意的不支付或拖欠租金，则出租人方可按法律规定给出宽限期，发出解除合同通知书，要求解除合同这是没有问题的，但如不是这一情况，则出租人就应承租人进行商议以解决问题，否则在本法条中加入“正当理由”就没有任何意义可言了。

（二）对“未支付或者迟延支付租金”在数额与时间上的一个把握

出租人因承租人拖欠租金要求解除合同是无可厚非的，毕竟在租赁合同中，出租人的目的之一就是收取租金，但到底这个拖欠的租金要达到怎样的一个程度才算是承租人根本违约，出租人可依法行使解除权呢？首先，在合同中如果双方对此有约定（不管是数额还是时间上），根据民法的意思自治原则与合同法的相关规定，出租人是完全有理由行使单方解除权的；另一方面，如双方对时间与数额没有作出具体的规定，那么我们应如何把握这个度？如果只是迟延个几天或者只是拖欠一小部分的租金，出租人就以此为理由要求解除合同，这显然是有失偏颇，对承租人有失公平，那究竟要达到什么样的标准呢？ 这需要从几个方面予以考虑，一方面是根据具体的案件情况，看所欠租金占应付租金的百分比，百分比相对较小的，出租人可以要求承租人及时支付，但如果百分比过大，甚至是百分之百，那么出租人根据合同法227条的规定在催告后承租人仍不交付的情况下可单方行使解除权；另一方面，如果在承租人没有给出租人一个合理的解释的情况下，就故意的拖欠租金，也不给出租人一个交付的时间，甚至在下个支付租金的时间点来临时上一期的租金仍未交付，这时出租人行使单方解除权也是没有任何异议的。 对于这个问题的把握，其实很简单，只要我们予以考虑一定的情理，双方进行有效的沟通，先礼后兵。此外，双方最好就是在订立合同时对这一问题进行约定，这就对承租人有了约束力，不会轻易的拖欠租金，也使出租人在催收租金，行使法定的合同解除权时有了依据。

（三）对“合理期限”的把握 对“合理期限”的把握，应从如下两个方面着手：

一方面是诚信原则的考量。该原则不仅要求当事人在履行合同过程中不滥用权力或规避义务，而且要求合同履行过程中确保当事人合同利益关系的平衡。权力之行使，违反诚信原则，构成权利滥用；义务之履行，违反诚信原则，不生履行之效力。［2］所以在此规定中，我们应该考虑具体的纠纷实际情况，遵守诚信原则，平衡双方的利益，给出一个合理的期限，以给出承租人具体的履约时间。 另一方面，为促进、鼓励交易和保护交易安全，合同法第227条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。也就是说，承租人不支付租金的行为虽是一种根本违约行为，但并不必然发生租赁合同随即解除的法律后果。出租人应根据承租人的支付能力、到期租金的数额以及出租人的经济状况等因素来确定一个合理的期限，并通知承租人，要求其在合理的期限内支付应当支付的租金。承租人经催告后在合理的期限内仍不支付租金的，出租人可以解除合同。 当然，要想将这里的“合理期限”进行量化也不是没有可能的，尽管在合同法以及其他法律法规中对其没有相应的规定，但我们可以根据相类似的规定进行参照。如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条“根据《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持……”之规定，在此处我们就能够作为参考。此外，《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第24条“承租人有下列违约情形之一，出租人要求解除租赁合同的，人民法院应予支持：……（三）住宅用房承租人累计三个月未支付租金，经出租人催告后，在十五日内仍未支付的；（四）经营用房承租人累计六个月未支付租金，经出租人催告后，在一个月内仍未支付的……”对此也作了明确的规定，在江苏省内便可直接适用了。 通过对《合同法》第227条几个关键词的逐一剖析，笔者认为，出租人在运用此法条是要报以谨慎的态度，如果前提不当或并不具备解除合同的条件，甚至在程序上存在偏差，则不仅合同不能解除，还会被认为须承担相应的违约责任，赔偿承租人的损失。

二、就“租赁合同双方对应付租金存在争议时，出租人利用《合同法》第227条来行使单方解除权，是否成立”问题进行探讨

租赁双方对应付租金存在争议的结果无非就是两种：一是按出租人的理解，承租人拖欠其租金；二是按承租人的理解，其并不拖欠出租人的租金或拖欠数额并不能够达到解除合同的程度。针对第一种结果，出租人在催告承租人后，承租人在合理期限内仍不支付租金的，出租人可行使单方解除权；针对第二种结果，出租人单方行使解除权的行为是存在问题的，其行为侵犯了承租人的合法权益。所以，出现租赁双方对应付租金存在争议，出租人以承租人拖欠租金为由要求解除合同的案件中，首先应解决争议问题，再确定接下来的案件走向，这中间存在一个程序上的先后问题。因此，笔者认为对标题问题的答案即为不成立。 《合同法》第227条适用的前提是“承租人无正当理由拖欠出租人的租金”，在租金问题没有解决之前，出租人没有理由行使单方解除权。另该法条适用的一个另重要前提就是要求出租人要事先催告，这就给了承租人一个自觉还款期。如果在租赁合同履约期内，承租人与出租人对租金数额存在争议，出租人认为承租人欠缴租金，承租人认为自己并不拖欠出租人的租金，此时出租人在争议解决之前就单方的解除合同显然是不符合该法律规定的，且《合同法》第128条就是关于合同争议解决条款的规定，即“当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁……当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书；拒不履行的，对方可以请求人民法院执行”，根据该法律规定，出租人与承租人关于租金的争议是能够得到解决的。如争议的结果确实是承租人拖欠了租金，则承租人应主动的将租金交付给出租人，此时承租人在规定的期限内仍不支付租金，则出租人就可以根据《合同法》第227条行使单方解除权。可在实践中，我们发现有的法院在对该类纠纷进行判决时，不仅对租金争议问题进行了判决，还就在查实是承租人拖欠租金的情况下，判定租赁合同解除。笔者认为，该种判决是不妥当的，这就剥夺了承租人的自主支付租金的权利，这显然在程序上是不合法的，对法律的运用也存在错误，且对承租人是不公平的，因为没有谁会在认为自己不欠别人钱时就会将钱支付给别人。如果出租人认为因承租人的原因导致自己的利益受到了侵害，则出租人是可以通过追究承租人的违约责任或者要求其承担相应的赔偿责任以维护自己的合法权益。

通过以上论述，在对处理租赁合同双方因租金产生争议，出租人因此要求解除合同的纠纷是存在一个先后顺序的，即合同双方应先解决合同租金的争议问题，在应付租金问题双方达成一致或经过合法的途径得到一个双方必须遵守的决定后，根据结果，如果承租人确实拖欠租金，则承租人应自觉履行义务，在合理期间内仍不给，出租人即可以通知解除合同，如果承租人不拖欠其租金，则租赁合同仍然须继续履行，如出租人之前的行为给承租人造成损失的，出租人应给予赔偿。

三、对出租人利用《合同法》第227条规定解除合同的时间点确定问题及其法律后果的认定问题探讨。

（一）如何认定合同解除的时间。

合同解除的时间认定问题，是处理房屋租赁合同纠纷案件中经常遇到的重要问题。利用合同法第227条解除合同，本来只是出租人单方的行为，一般解除通知一经到达承租人合同就已解除，但是往往因为案情的复杂，双方需要协商或者进行诉讼，这个时间点就不能够准确的把握了，对双方之间的责任分配问题就存在着重要的影响，关系到当事人的切身利益。对此，《上海市高级人民法院民一庭关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》第七部分第33个问题作出了如下解答：“……一般情况下，可以分以下三种情况：1.诉讼之前，双方当事人协商解除合同的，协商确定之日为合同解除之日。2.一方当事人行使合同解除权，对方有异议提起诉讼，经法院审理后认为行使合同解除权并无不当的，解释合同通知送达之日为合同解除之日。3.一方当事人行使合同解除权，对方有异议提起诉讼，经法院审理认为该当事人无合同解除权，但双方当事人在诉讼中均同意解除合同的，可以在判决或调解书中明确合理解除之日……”笔者赞同上述解答对该问题的处理，在实践中可予以参考适用。［3］如在调解书和判决书中注明则会避免麻烦，使纠纷早日解决。

（二）适用合同法227条租赁合同解除后的法律后果研究

对于合同解除的法律后果问题，大陆法系学者有几种不同的看法。第一种观点认为，合同解除与自始未订立合同相同。合同解除以后，合同上的债权债务归于消灭，已履行的债务，产生恢复原状的义务。在以合同法227条解除合同后则为承租人搬出租赁物，出租人也应将租金返还给承租人，双方的租赁关系解除。第二种观点认为，合同解除并未使合同归于消灭，而仅仅只是阻止其发生作用。因此对于未履行部分，可以拒绝履行，对已履行的部分，则产生返还请求权。［4］《合同法》第97条规定是处理合同解除法律后果的主要依据。在以《合同法》第227条解除合同后的法律后果可以就此理解为承租人应将拖欠的租金支付给出租人，并且承租人还应将租赁物返还给出租人。在此，笔者支持第二种观点，因为以第一种观点则显然对出租人是不公平的，承租人既拖欠了租金又免费的占用了租赁物，而以第二种观点来解决问题，则是相对公平的，在合同解除后，对法律后果的追究不仅要溯及既往也要对将来发生的事情产生效力，从而将案件纠纷彻底的解决。 关于合同解除后如何确定损害赔偿的范围，在此类纠纷中，如双方在合同中有所约定，那么根据约定的具体内容，守约方可向违约方追究责任，从而确定对方的赔偿范围。另，还有一种情况就是如果解除的是定制房屋租赁合同，如只是承租人的原因导致合同解除的，出租人还能够将因建造此定制房屋的费用就算进损害赔偿的范围中。但不能够违反《合同法》第113条的规定，即不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。尽管现行法律对合同解除后赔偿损失的范围和标准均有所规定，但绝未作出明确的界定，且学术界对此也存在较大的争议，这就导致了在实践中比较的混乱，因此，笔者建议尽快针对违约损害赔偿的范围和标准完善相关立法。

四、关于承担责任的形式的问题也是需要研究和探讨的。

一般是因有违约责任的存在，我们还需研究合同解除与违约责任形式能否并存、违约金与赔偿损失能否并存的问题。

 1、合同解除与违约责任形式能否并存

从实质上看，合同解除是合同当事人在具备法律规定或者合同约定的解除条件时，有权依约依法免除自己对待给付的义务，从而使合同的法律效力归于消灭的行为。其重点就是为当事人提供一种补救方式。我国《合同法》规定的违约责任形式主要包括继续履行、违约金、损害赔偿等。一般，合同解除就意味着当事人双方或一方认为合同已无履行的必要，因此合同解除显然就与违约责任形式中的继续履行相悖。于是，合同解除与违约责任形式能否并用的问题，实际上就成了合同解除能否与违约金、损害赔偿等违约责任形式并存的问题，即当事人在选择了解除合同的同时能否再对债务不履行造成的损失请求对方承担违约金或者损害赔偿等违约违约责任形式。下面，笔者将进一步探讨合同解除能否与违约金、损害赔偿并存的问题。

（一）合同解除与违约金能否并用

在实务中，合同解除后能否适用违约金条款主要有两种观点。一种观点认为合同解除后违约金条款效力消灭，不能适用。另一种观点认为合同解除后违约金条款继续有效，可以适用。笔者赞成第二种观点，其理由在于，当事人违约而产生的违约责任是客观存在的，不能因合同解除而化为乌有。此外，根据我国《合同法》98条规定：“合同权利义务的终止，不影响结算和清理条款的效力。”“结算和清理条款”是指当事人在合同中约定的关于经济往来或财务的结算以及合同终止后遗留问题的条款，其中的“清理”也应可以包括通过实现设定违约金的方式来处理遗留问题的条款，其中的“清理”也应可以包括通过实现设定违约金的方式来处理合同权利义务消灭后的有关事宜。故合同解除后，违约金条款的效力不受影响，可以继续适用。

（二）合同解除与损害赔偿能否并用

考察各国法律规定及理论学说，关于合同解除与损害赔偿的关系，有两种基本主张：其一是以德国为代表的选择主义，即与债务不履行时，债权人得就解除合同或主张债务不履行之损害赔偿择一行使。合同解除与损害赔偿互相排斥，不能并存。但近年来，在《德国债务法修改委员会最终报告书》中规定债权者依草案第327条解除契约的场合，不仅有基于清算债权关系的请求权，而且可主张以契约不履行为理由额损害赔偿去哪。可见德国也在向承认解除与损害赔偿并存方面转化。其二为两立主义，主张债权人得于合同解除得同时请求损害赔偿，合同解除不影响当事人要求赔偿损失得权利。［5］ 在这个问题上，我国采用的也是两立主义，即合同解除可以与损害赔偿并存。我国《民法通则》第115条规定：“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在此类租赁纠纷中，合同解除后，违约方给守约方造成损失后，守约方有权要求其赔偿损失。

五、基于对《合同法》第227条的理解，我们探讨一下关于租赁合同纠纷应寻求多元解决途径的“破”和“立”

时代在进步，社会的发展已经搭上了风驰电掣的列车，随着人民法制意识的增强和普法行动的逐渐深入，越来越多的人开始重视自己的权利，虽然法谚有云：迟来的正义是非正义。实践中为了保障案件的处理效率，往往就采用民法通则中所采用的普遍做法，以此来保障多数的正义，但是，非正义的处理方式毕竟是不正义的，即便是穿着高效便利、及时有效处理等用以障目的外衣，但仍掩饰不住他那不正义的本质。在处理租赁合同纠纷中，要将事情处理的先后顺序理清，不能只图效率而忽略实质意义上的公正。毫不客气的说，这种普遍的做法是思维上的懒惰，是对责任的逃避和退缩，是怠于创新和学习的直接体现。尤其在现在网络信息高度发达的时代，一个不妥当的处理，往往会导致民意沸腾，不利于社会主义法制理念的深层传播。因此，我们应当去尝试寻找真正的公平和正义，这才是法律存在的最终目标。因此，我们应从以下两个方面进行改正：

 1、“破”，打破既定的惯例性的处理方式，由高效的正义上升为追求实质意义上的程序正义与公平，以保证法律不沦为简单的权利外观。     2、“立”建立有效的纠纷解决体系，将法律细化到处理中的每个阶段，不仅仅为了时间的效益而罔顾真正的正义。，以便使该类纠纷得到彻底的解决。

结语 对《合同法》第227条的理解不仅要对几个关键点进行把握，还要结合具体的案件情况对合同解除的时间点以及该怎样解决问题进行准确掌握。此外，在适用该法条时，还要注意对法律后果的把控，分析出违约责任的承担问题，从而更好更快的解决纠纷。其实，要更好的适用《合同法》第227条，我国的立法者应对其进行修改或作出相应的司法解释，使条文内容更加的清晰明了，使其发挥更好的作用，以适应市场经济对法律保护日益提高的要求，以更好的维护租赁合同当事人之间的利益，从而达到利益的平衡。

参考文献： ［1］丁慧，姚玉杰，刘安宁，赵忠江编写：《案例导读合同法及配套规定适用与解析分则》，第284页 ［2］史尚宽：《民法总论》，中国政法大学出版社2000版，第41页 ［3］孙蕾，刘尊知：《人民司法》，2011年第14 期，第71页《房屋租赁合同解除条件的司法完善 ［4］ 王利明、崔建远：《合同法新论.总则》，中国政法大学出版社2000年修订版，第463页 ［5］崔建远：《合同法》，法律出版社第四版，第255页