文旅小镇项目商业运营（业态布局 动线设计 招商策略）
来源：搜狐
商业运营是个系统工程，小镇项目最好能把运营前置，从项目前期就让运营团队参与其中。关于小镇的商业运营，在实践中都有哪些共性的问题呢？和小编一起来看看。
业态结构
1. 住宿和餐饮
每个项目的面对的具体情况都有不同，不管是古镇还是其他小镇，只要真正想把旅游做起来，除了主题是重要的一块，小镇的商业是另一个非常重要的方面，如果没有商业，主题是不能充分展现不出来的。
商业的第一个问题就是业态结构，不是说所有业态配置在古镇都能成立，古镇商业配置的关键的是建立商业消费生态消费链条。古镇的旅游商业生态消费链条要点是晚上的消费，一般情况下，想把旅游项目真正实施好，首先是住宿，如果一个小镇的民宿、酒店等住宿业态不发达，客流量是做不起来。
要想让客人住下来，只有住宿业态是不够的，还需要有夜晚消费项目，比如游船、灯光秀、酒吧等传统的夜晚项目和消费。
对于旅游小镇来说，不管是白天还是晚上的商业，其中最核心的就是住和吃，做好了这两个要素，人均消费就做起来了。
比如有些景区很多时候都没有人，但是在五一假期突然来了四五十万人，事实上它的人均消费可能就几毛钱，那这个景区的价值也就是几毛钱；但是一个好的景区，可能并不是假期经济，追求短期的人流量，但是它的人均消费能达到两千块，这样的景区就很有价值。所以说一个景区运营的好坏，从它的商业业态链条和生态上就可以看出来。
2. 旅游商品和旅游产品
小镇的商业除了住宿和餐饮，旅游商品和旅游产品也必不可少。旅游产品和旅游商品不一样，旅游产品比如游船等，需要花钱去景区消费。而你花了钱把东西带走了，这些才是旅游商品。旅游商品一般情况下有两种，一是纪念品；二是地标性的产品。比如有些东西只有某个地方才有，或者你经常享用，但是只有某个地方最正宗，这种是很有价值的。
3. 休闲娱乐
古镇商业还有一重要业态就是休闲娱乐，现在有很多同行很喜欢用儿童业态，认为儿童业态带客能力很强。儿童业态本身消费时间密集性很强，集中在周六日或者节假日，对整个商业来说客流价值不见得有多大。因此，在小镇做儿童业态要谨慎。
总体来说，小镇业态最关键的在于建立商业消费生态消费链条，如果能形成消费的链条，小镇的项目就会不错。如果说只有白天的消费，比如只有一条小吃街，客人开车来吃完小吃就走了，这种情况也不错，但项目价值相比较就没有留住客人的大。比如袁家村，它除了小吃很丰富之外，袁家村的民宿业态也很好，就能留住客流量，效益才会提升。
餐饮业态
第二个想和大家分享的是餐饮业态。餐饮比较特殊，相比较而言业态比较分散，不像住宿那么标准化，在很多层面形成了标准流程和行业准则。餐饮业态不管多么发达，从行业标准化角度来说非常难，在小镇操作的时候一定要注意几个问题。
1. 关于物业
（1）物业大小
制约物业使用的第一个问题就是物业大小。比如做婚宴等大型餐饮，二线以上城市基本都在2000㎡到10000㎡，可以是三四层楼，一层的面积基本上要在400㎡到500㎡；如果是在小城市比如县城，基本上在800㎡到1000㎡，如果达不到这个面积，盈利是非常难的。
面积涉及到能摆多少桌，能容纳多少人吃饭，另外还有翻台率等经营坪效问题。中大型餐饮的盈利基本上不是靠散客，而是靠包桌，面积限制了包桌，想赚钱非常难，所以从这个角度来说，单体面积是很致命的问题，如果达不到这个要求，有经验的商家是不会租赁的。
在500㎡到1000㎡的餐饮是中大型餐饮，这种面积经营的频效会相对于200㎡、300㎡的高一些，也是目前流行的杭帮菜等餐饮的主流面积。
需要注意的是，在小镇发展前期，两、三百平米的餐饮非常难存活。这种餐饮面积不大，但也不算小，当小镇客流量多的时候，承载量不够多，顾客多的时候人手也不够用，赚不到钱；而小镇客流量少的时候，其本身的人工成本不低，存活非常难，所以在发展前期，尽量减少这种类型的餐饮。
100㎡左右基本上都是小吃或者特色餐饮，这种业态在旅游小镇里非常多，基本上都是小镇的主力餐饮业态。
（2）户型
物业的户型一旦确定，物业的命运基本上就确定了，包括它好不好使用，被用来做什么业态等。不管是做哪种业态，户型最好是方的，柱子越少越好，最好没有柱子，要不然用起来非常难，很多商家都不喜欢用奇形怪状的物业。
2. 小吃街
基本上现在旅游的地方都有小吃，小吃是特色，承载了地方的文化，小吃街的建造很有讲究。比如街道的宽度，太宽的话，人少的时候会越发显得人少，这样不容易聚客，也不容易让商家做生意；太窄的话，人就进不去，做生意也不容易。经过研究，D/H大概在0.6左右是比较符合亚洲人习惯的，而且从商业化角度来说也比较好。D是街道宽度，H是房屋外檐高度，第一龙廓线的高度。
还有一点是店铺的密接性，也叫亲近性。比如说门口种着一排树，或者做了木篱笆把它隔开了，这样都是不太好的，虽然有的商家隔了一下能放很多桌子椅子，但是对于步行小吃街来说无非就是圈了点地方，但是这样不利于游客的进入，隔离了人流，游客的俘获率会降低。
店面宽度（展示面）是规划时要注意的另一个问题，步行街之类的地方如果店面非常宽，游客会觉得很单调，没有趣味。如果五六步一家店面，游客会觉得很有意思，比如丽江等古城，店铺很密集。但是也不能太密集。经研究，W/D在0.6左右比较合适，W是店面的宽度，H是街道的宽度。
3. 餐饮功能差异
餐饮业态里中大型餐饮和小吃的带客能力是有区别的，中大型餐饮基本都是属地化消费，对街区客流量的贡献很低。但是小吃类的不同，来吃小吃的游客基本上都要在街上转一转。所以我们在选择业态落位的时候，小吃和中大型餐饮分别往哪里落，就很讲究。落位不好对街区导流的影响很大。
动线设计
1. 人流动线
动线设计是前期特别关键的问题，很多小镇后期运营出问题的原因就是没有设计好动线。比如有些小镇的街道像脏乱差、散商管不住等都是动线造成的运营期没有办法处理的问题。
在设计中要注意人流的单向，就让游客一条街走过去，尽量不要有选择，那么这条街上生意就会比较好。但是这种情况游客会觉得单调，所以一般除了主大街之外，还会设计一些小吃街、古玩街等，但是往往很多商业最容易存活的只有一条街。
还有一个原则是人流不要双向对冲，只要人流不对冲，客流量大的时候就不会出现集体性的踩踏事件。
人流动线就是游览动线，游览是有节奏感的，会有起承转合的情绪变化，但是游客游览的起承转合我们怎么来引导呢？这方面建筑风格和景点对游客的引导性都不大，最大的是能不能把人流聚在广场，广场在后期运营中起到了至关重要的作用，既可以做活动，也可以做商业，和线路结合起来，汇集人流，就会让人感觉游客量非常多。
如果只有一条街而中间没有留住人流的广场，可能一天几万人走过去都不显眼。设计几个广场，这也是运营过程中要重点考虑的因素，当然广场必须和一些主题活动结合起来使用。
动线要与业态呼应，大多数景区基本客流都是十点钟左右到，十一点半到十二点之间就要消费了，这部分的消费多是刚性消费，主要是吃、喝等，所以前期设计的时候我们要把动线与业态考虑进去。
2.车流动线
车流动线，就是物流动线。在小镇里面就是物流，为什么要设车流动线一定要考虑清楚，不要为了设车流动线而设。车流动线要解决商家备货问题，小镇生活的人群生活物资的出入问题和人群平时进出问题，所以要清楚最关键的点在哪里。
第二点就是把停车场、停车位和它结合起来，刚刚说到大宗物业，如果没有专属的停车位，大宗物业是很难使用的。一个2000㎡的餐饮，如果不给它配停车位，车辆停靠、进出不方便，就很难做生意。
第三点就是不与人流动线交叉，若有交叉，就比较容易出事故，有安全隐患。
招 商
一般的小镇商业团队会制定招商政策，比如免租期多长，新开发的小镇没有免租期招商就比较困难，特别是离城区比较远的项目。免租期具体怎么实施呢？
有的地方是这样操作的，比如有三年免租期，前三年什么都不用给景区，只要交物业押金就可以入驻，这样就会造成商家就算不做生意也不会退铺，但是景区如果要收回，就要跟他打官司。
那么可以采取别的办法，比如把租期变成五年，前两年交，后三年免；或者把租金平均到五年里，每年交一点，这样商户做不了生意，会主动把商铺退给景区。
另外要对商户有选择，有些商户没有开铺经验，凭一腔热血就进来了。要降低这样的人群频率，控制在15%-20%之间。因为商家没有实际操作经验，靠景区给的流量才能生活，而且他们普遍没有经营策略，比较容易赔钱，影响开门率。
还要考量业态的吸客能力，比如旅游商品，听起来很有旅游特质，事实上旅游商品没有带客能力，几乎很少有人是冲着旅游商品到景区旅游的。除非是像奥特莱斯这种类型的，严格意义上来说不是旅游产品，而是旅游购物，实质上可能不是去旅游的，就是去购物的，旅游是它的副产品。
招商时还要处理好与属地居民的关系，可能会遇到一种情况，比如有两年的免租期，本地居民觉得时机不错，可以先租下来，如果做得好就继续租，如果做不好就打官司，所以制定招商政策要杜绝这个问题。小镇项目大部分都在乡镇或者县城，属地的居民先期占了商铺资源，又不去用心经营，会对后期带来很大麻烦。
研讨会概况
【会议时间】：2021年10月23日—25日【为期3天，含实地项目考察】
【会议地点】：浙江·杭州
【实战研习】：创新企业家围绕创新项目战略定位、策划运营进行深度研讨
【高端智库】：汇聚项目一线操盘手、行业专家等，采用咨询式教学方式企业家进行深度解读，提升思维方式与创新能力
【联合发展】：产业资源对接、抱团发展
【主办单位】：北京壹方城智汇科技有限公司、壹方城幸福科技发展有限公司
【承办单位】：汗马研习社
【参会人员】：政府人员、开发商、康养文旅地产及相关企业董事长、高管
【报名电话】：16711177333 栗经理
议程安排
DAY1 /10月22日
【下午】
·座谈分享:文旅演艺项目管理及输出，以《今夕共西溪》为例
分享嘉宾:孟祥雁
大丰实业《今夕共西溪》创制总监、执行制作人
【晚上】
观看《今夕共西溪》演出
DAY2 /10月23日
【上午】
·主题授课：文商旅七种范式解读:选址标准、规划定位、运营模式
分享嘉宾：邹 毅
领易咨询总经理
·主题授课：沉浸式夜游场景应用实战解读
分享嘉宾：雷艺礴
壹方城幻光总经理
【下午】
·主题授课：“资管+运营”文商旅全生命周期操盘逻辑
分享嘉宾：特邀嘉宾
·主题授课：文商旅项目数字营销&社群营造
分享嘉宾：特邀嘉宾
·主题授课：灵山小镇拈花湾度假目的地体系构建解析
分享嘉宾：谢翅
好好生活创始人 赛博文旅董事长
【晚上】
·主题授课：北京环球度假区案例分享
分享嘉宾：项目负责人（拟邀）
·主题授课：沉浸式景区打造
分享嘉宾：胡 兵
建业文旅运营副总&演艺中心总经理
DAY3 / 10月24日
【上午】
·主题授课：重庆光环购物中心运营分享
分享嘉宾:项目负责人
·主题授课：陶溪川文创街区升级
分享嘉宾：项目负责人
【下午】
·主题授课：街区场景力营造——万科淮海街为例
分享嘉宾:项目负责人
·主题授课：在地文化+美食的沉浸式文化综合体
分享嘉宾:卢强生
广州文和友项目合伙人
【晚上】
观看演出《如梦上塘》
DAY4 / 10月25日
【上午】
·实地考察：
杭州天目里杭州天目里位于州市西湖区，紧邻西溪国家湿地公园，该项目开建于2012年，总建筑面积23万㎡。由江南布衣和goa大象设计共同开发运营。世界著名设计师普利兹克得主伦佐·皮亚诺首个落地中国的项目。是一座集办公空间、艺术空间、实验剧场、买手百货、设计酒店、独特商业集合等多元业态为一体的新概念综合体，将汇集艺术、建筑、设计、创意、自然、文化领域的城市微度假旅游目的地。打造一座“没有围墙的商业综合体”。
茑屋书店杭州茑屋书店选址在天目里，书店总面积约2000多㎡，紧邻杭州西溪国家湿地公园。周围没有高大水泥森林的束缚，让人舒适。书店呈三间、两层结构布局，第一间是咖啡休闲区，第二间主要集中展示时尚、摄影类的书籍，第三间则可直接通往地下一层。作为茑屋书店的特色元素，跃层书墙也依旧保留。这家书店不仅拥有52000册各类别图书，还有各种来自日本的文创产品。茑屋书店虽然名为书店，却不只有书。从瓷器、餐具、砚台，到钢笔、香薰、卷尺，它们将匠人精神体现得淋漓尽致。
【下午】
实地考察：西湖·灵山风情小镇
灵山风情小镇位于杭州市西湖区双浦镇，总面积 18.76 平方公里，以九曲灵山为主题，在美丽乡村改造基础之上，依托'上泗山水、茶乡民俗、现代田园'三大风情，进行了景区化建设和全域旅游打造，一期建成爱情主题公园、骑行公园、禾家欢田野乐园和九曲红梅茶博馆等农旅融合项目。何处心安，常来灵山，灵山风情小镇，满足您旅游诗画江南的全部幻想，在这里体验'离尘不离城'的理想生活，与所有热爱自然的人共享。