身为小白购房者,如何底气十足地走进高端售楼处?
身为小白购房者
如何底气十足地走进售楼处?
在售楼处签合同买房子要注意啥?
买期房和买现房有啥区别?
嗯,虽然是小白科普贴
但我相信,接下来二小姐的科普文件
就算买过好几次房子的老手,都未必熟悉。
擦擦眼睛看好了
国家明文规定,商品房预售或现售,必须具备“五证一书”,必须在预售或销售现场予以公示,如下图所示。
五证一书
是一个正常售楼处主动在醒目处的必要公示,不需你去寻找或者索要。
如果他藏着掖着
此售楼处必定有猫腻
(一)国有土地使用证
此证书重点看土地出让时间,很多老掉牙的烂尾楼和收购楼,土地证都是2000年左右,乃至上个世纪90年代的土地。这一下就损失了20年使用权!
(二)建设用地规划许可证
(三)建设工程规划许可证
此证书重点了解本地块总平面图,要建哪些建筑,有多少面积,核对许可证上数据和售楼处沙盘、置业顾问的说辞是否一致。我们开发商经常玩的猫腻就是,远期规划,这一期压根不会造的,就已经当卖点重点宣传了,你要是来规划许可证里较真,会发现——根本没有!
(四)建筑工程施工许可证
此证书重点了解本小区勘察和设计单位,工程总造价和单方造价情况、工程工期,自己就可以测算大致竣工时间了。
(五)商品房预售许可证
如果是现房,则应该有《竣工验收备案表》或《商品房现售备案证明书》;预售证和一房一价表都应该公示在售楼处醒目位置
(六)房地产开发企业营业执照及资质证书
(七)银行专用账户开立证明函
这一个环节确认自己的首付款没有转账到个人账户。别嗤之以鼻,认为是低级错误。这些年来,中国大地上不知道有多少购房款支付到个人账户,而消费者浑然不觉。
(八)合同范本公示
售楼处买房子,并不是最后一刻你才能看到合同的;范本应公示在售楼处随时被消费者查阅。
不过商品房买卖合同都是格式合同,虽然厚厚一沓,你也没什么话语权,重点查阅房款数额及缴付时间、方式;附件和补充条款对违约责任的约定。别的所有条款——都闭上眼睛签吧!因为那是不能改动的。
忍着点儿!爱买不买!
售楼处查阅五证公示,最重要的就是看预售证和资金账户;这是最常见的两个大坑,凡有猫腻,必出自其一。你不懂?没关系,让房管局和银行帮你先筛一遍,能获得这两个东西的一般问题都不大。
你得清楚所购商品房的坐落位置、周边环境配套、用地性质及使用年限、建筑物使用年限;商品房的结构类型、户型、质量、墙体结构、装修标准等;这些东西需要自己了解,注意售楼宣传说辞是否与实际情况相符;这个环节主要的猫腻在于“远景规划根本还没谱的事情已经被说得好像铁板钉钉似的。”比如说旁边有地铁——发改委根本没批的地铁能叫有地铁吗?
如果是现房,还要实地查看房屋,了解房屋交付时的水、电、煤气、有线电视等配套设施建成情况,房屋有无漏水等工程质量瑕疵;
了解商品房是否存在查封、抵押等限制信息(就是以后能不能顺利办出产证);所以二小姐刚才把每一本证书都完完整整拍出来。如果商品房存在产权方面的瑕疵,这一堆证里必有一些漏洞或痕迹,比如有的房子它只有一本大产证,分割不出小产证。
有了以上基本认知,你就不会掉大坑里了。祝每一位买房小白,都能胸有成竹地走进售楼处,买下自己中意的房子!