【4】大层面,【8】大指标:房地产投资体系之宏观篇

过江龙打七折

房产异地投资大部分人的状态是:

你跳上一辆看房车/看房飞机

被中介带到了美丽的异地楼盘

看着富丽堂皇的售楼处

胸大盘靓条顺的售楼小姐

配合着咖啡和舒缓的音乐

投资客就会把认购书签了

接下来就是管家一条龙服务

代付钱,代选房,代递资料,代收房,代装修,代出租

你浑浑噩噩

除了付钱,啥也不必操心

如果你做投资是这种状态

你就得期待自己的运气好

瞎猫撞上死耗子

如果运气不好的话

俗话说,过江龙打七折

异地投资通常容易折戟沉沙

和很多人不一样

二小姐做的几个异地投资

操作都十分漂亮

回报率也十分理想

你可以说我踩了狗屎运

2008年大规模建仓上海

你也可以说我瞎猫碰上死耗子

2016年大规模建仓杭州

但后面的珠海呢?桂林呢?

涨幅均居当时的全国前列

全都是我的狗屎运么?

(公众号主页区输入:珠海,桂林,可触发异地投资逻辑分析及团购信息)

如果一定要说狗屎运,那也是建立在【4】大层面,【8】大指标上的狗屎运!

四大层面,八大指标

克而瑞研究中心发布了2019年中国286城市房地产投资前景排行榜

把中国286个城市做了排序

使用的排序指标体系如下

是否值得异地介入一个城市

从【4】大层面进行筛选

市场容量

购买能力

市场供求

城市软实力

在二级目录上

克而瑞筛选了14个指标

二小姐觉得过于繁芜

不利于记忆和广泛传播

精选了【8】个指标,重点论述

市场容量

城市常住人口/城市户籍人口

①城市新增人口速度

商品房成交总金额

这些都是你在审度这座新城市时,需要重点考虑的指标.其中带数字标的就是二小姐精选出来的【8】大指标之一

一定要注意了

“常住人口/户籍人口”这个指标的重要程度远逊于“新增人口”

懂我的意思么?

上海,2500万的人口大市又怎么样?

只要新增人口速度为零

房价回调烈度高达20%

珠海,180万人口小市又如何?

只要年均新增人口12.6万

照样成为2019年全国房价上涨最亮眼的一颗星!

城市人口年均增幅7.12%

妈的,全国第一,谁干得过?

所以记住了

人口总量不重要

重要的是新增人口数量

二小姐写过无数篇关注中国人口的帖子,点击链接直达

不要轻易把你娃应得的奶粉送给别人吃!

小奴隶数量告急!小韭菜数量告急!——《中国社会保险发展年度报告》

没办法呀

身为每年被课以重税的包租婆

未来没有小韭菜接盘可是不得了的事

不长点心怎么行?

购买能力

“购买能力”层面的几个指标都十分有趣味性,也是日常老百姓最容易点开看的新闻,二小姐重点展开讲一讲。

②城镇居民人均可支配收入

这是基础性指标

每年的国民经济统计公报都会发表

不再赘述

③房价收入比

这是一个全球通用的指标,代表了你的收入几年能买得起中位数房子。房价收入比具体计算公式如下:

是不是觉得偏低?

比如上海,24.6年的收入就能买起一套房子,苏州,12.4年就能买起一套房子,长沙更是6.4年就能买起一套房子。

有人喊了:二小姐,这严重失真啊!

唔,请允许我解释一下,原因有三

第一,这是人均,你可别弄错了

你家的房子可不是你一个人的

你家房子几个人住呀?

2个人住一套,就要乘以2了

和爹妈一起住,就要乘以3了

在上海,50年,75年买起一套房子,是不是就觉得可以接受了呀?

第二,你看得中的都是好房子,会偏贵

那不是中位数的房子

每一个城市中位数的房子都会比你想象中要差,所以在房价收入比的定义里,你买中的房子会比你想象中更差,更便宜。

这就好像,人人只看见上海破千万的房子,却没看见上海成交最活跃最多的是300万的房子——怎么样?300万的房子不是房子了么?那就是上海的中位数房子耶!

最后第三点,当然就是统计局数据,仅供参考啦!

④首付能力

首付需要现金,所以用人均储蓄额来判断该城市的首付能力

首付能力不仅与人均存款有关

还与首套房二套房的首付成数有关

所以在人均存款相仿的城市

我们优先选择二套房首付更低的城市介入

比如二套首付三成的,肯定比二套首付六成的,未来涨幅要大(注意,得在人均存款相仿的前提下,大前提别忘记了。大前提走错了,细节越正确,就错得越多)

市场供求

土地消化周期

地价变动

⑤土地供销比

库存越少的城市,越容易拉涨

库存越是天量的城市,越难拉涨

二小姐当年选择投资杭州

上海很多小伙伴查验了杭州楼市的库存量后都打了退堂鼓

妈呀,杭州人口流入年均6万,库存天量,这种城市怎么能去投资呢?

这个判断是有道理的

但你只看一个指标,也是要吃药的

杭州是最困难的时期年均人口增速6万

后来就不是了呀

年增人口33.8万!一下子暴击了!

什么天量库存,什么萧山鬼城

那都不是个事儿!

所以啊

做投资要14大指标放在一起,辨证地看

东北为什么困难?

一方面天量库存(东北24城,大部分供销比都超过1,吉林松原/四平,黑龙江绥化,辽宁阜新等地的供销比甚至高达3!)

另一方面,人口不仅零流入,甚至净流出

你看红色待售危机区域,东北是大头,长三角和珠三角基本供不应求

城市软实力

⑥城市GDP

行政等级

⑦固定资产投资/基础设施投资

城市GDP高,说明城市有钱

固定资产投资额高

说明城市界面漂亮,能吸引新增落户人群

这几个指标,非常直白

不需要二小姐解释

目前的中国,一线城市被五花大绑,死死摁住,限购限贷十分严格

可以说,只要一线的政策不放开,房价只能筑底夯实,而不可能大涨

我写过多篇文章论及此事

苏州已疯!无锡已魔!杭州已走火入魔!上海竟成长三角最大价值洼地?

从“远东第一大都市”到“卓越的全球城市”—上海等风来

上海已经完全完成了筑底过程

目前的价位,跌无可跌

上海今年的租金微涨

租售比在筑底期间,不断上升

但期间,房价并不会上升

这是一个只涨租金不涨房价的阶段

只等一个风口

这个风口,可能是适度放松二套首付成数;也有可能是适度放松落户难度

(其它一线城市同理,广州略微胜出一些,因为广州涨得最晚,所以现在还在微涨)

人均地方财政教育支出

⑧城镇化率

这是不会被普通投资者注意,但又比较重要的参考指标

城镇化是近年来我国经济发展的重要动力所在。

2018年我国城镇化率为59.58%,

2020年要实现常住人口城镇化率达到60%左右,这个目标应该会提前实现。

根据世界城镇化发展普遍规律,

我国仍处于城镇化率30%~70%的快速发展区间。在这个阶段,按照国际经验,人口会加速往大都市圈转移,尤其是会往几个大区中心城市以及经济发展较快的省会城市、计划单列市转移。

京津沪三大直辖市的城镇化率都超过了80%,广东、浙江、江苏这些发达省份的城镇化率也接近70%。这些地区的机会相对较小。

四川、河南、安徽、湖南等省份,城镇化滞后,这也意味着发展潜力很大,各种要素不断向当地省会集聚。未来几年城镇化加速,大量人口将进入到郑州、成都、合肥、长沙等中心城市,机会较大。

是否值得异地介入一个城市

从【4】大层面,【8】大指标进行筛选

市场容量

购买能力

市场供求

城市软实力

①城市新增人口

②城镇居民人均可支配收入

③房价收入比

④首付能力

⑤土地供销比

⑥城市GDP

⑦固定资产投资/基建投资

⑧城镇化率

四大层面,八大指标,辨证地看待,

不能只抱牢一个指标刻舟求剑

不同时期,不同权重因子,不同敏感度

这才是选择异地城市投资的正确研判方式

本文为孪生文

今天为①宏观篇

如何通过四大层面,八大指标进行筛选,择定一个城市进行异地投资

下周为②微观篇

选定一个城市后,如何通过各种指标筛选出合适的楼盘

第三篇③细节篇

筛选出合适的楼盘后,如何选择未来最好出货的面积、户型和楼层

以上三篇,可形成房地产投资完整的体系和逻辑。通读后能令你涅槃升华,渡劫飞升成为上神,但有一定的思维要求;

如果你脑容量有限,就读简单粗暴的《买房四大金刚2.0:地铁/学区/次新/三房;横批:价格!》,基本也可以指导买房;

如果你还是浑身乏力,犯慵懒

那么就每天早晨7点钟来二小姐后花园逛一圈,依葫芦画瓢就行

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