【4】大层面，【8】大指标：房地产投资体系之宏观篇
房产异地投资大部分人的状态是：
你跳上一辆看房车/看房飞机
被中介带到了美丽的异地楼盘
看着富丽堂皇的售楼处
胸大盘靓条顺的售楼小姐
配合着咖啡和舒缓的音乐
投资客就会把认购书签了
接下来就是管家一条龙服务
代付钱，代选房，代递资料，代收房，代装修，代出租
你浑浑噩噩
除了付钱，啥也不必操心
如果你做投资是这种状态
你就得期待自己的运气好
瞎猫撞上死耗子
如果运气不好的话
俗话说，过江龙打七折
异地投资通常容易折戟沉沙
和很多人不一样
二小姐做的几个异地投资
操作都十分漂亮
回报率也十分理想
你可以说我踩了狗屎运
2008年大规模建仓上海
你也可以说我瞎猫碰上死耗子
2016年大规模建仓杭州
但后面的珠海呢？桂林呢？
涨幅均居当时的全国前列
全都是我的狗屎运么？
（公众号主页区输入：珠海，桂林，可触发异地投资逻辑分析及团购信息）
如果一定要说狗屎运，那也是建立在【4】大层面，【8】大指标上的狗屎运！
克而瑞研究中心发布了2019年中国286城市房地产投资前景排行榜
把中国286个城市做了排序
使用的排序指标体系如下
是否值得异地介入一个城市
从【4】大层面进行筛选
市场容量
购买能力
市场供求
城市软实力
在二级目录上
克而瑞筛选了14个指标
二小姐觉得过于繁芜
不利于记忆和广泛传播
精选了【8】个指标，重点论述
城市常住人口/城市户籍人口
①城市新增人口速度
商品房成交总金额
这些都是你在审度这座新城市时，需要重点考虑的指标.其中带数字标的就是二小姐精选出来的【8】大指标之一
一定要注意了
“常住人口/户籍人口”这个指标的重要程度远逊于“新增人口”
懂我的意思么？
上海，2500万的人口大市又怎么样？
只要新增人口速度为零
房价回调烈度高达20%
珠海，180万人口小市又如何？
只要年均新增人口12.6万
照样成为2019年全国房价上涨最亮眼的一颗星！
城市人口年均增幅7.12%
妈的，全国第一，谁干得过？
所以记住了
人口总量不重要
重要的是新增人口数量
二小姐写过无数篇关注中国人口的帖子，点击链接直达
《小奴隶数量告急！小韭菜数量告急！——《中国社会保险发展年度报告》》
没办法呀
身为每年被课以重税的包租婆
未来没有小韭菜接盘可是不得了的事
不长点心怎么行？
“购买能力”层面的几个指标都十分有趣味性，也是日常老百姓最容易点开看的新闻，二小姐重点展开讲一讲。
②城镇居民人均可支配收入
这是基础性指标
每年的国民经济统计公报都会发表
不再赘述
③房价收入比
这是一个全球通用的指标，代表了你的收入几年能买得起中位数房子。房价收入比具体计算公式如下：
是不是觉得偏低？
比如上海，24.6年的收入就能买起一套房子，苏州，12.4年就能买起一套房子，长沙更是6.4年就能买起一套房子。
有人喊了：二小姐，这严重失真啊！
唔，请允许我解释一下，原因有三
第一，这是人均，你可别弄错了
你家的房子可不是你一个人的
你家房子几个人住呀？
2个人住一套，就要乘以2了
和爹妈一起住，就要乘以3了
在上海，50年，75年买起一套房子，是不是就觉得可以接受了呀？
第二，你看得中的都是好房子，会偏贵
那不是中位数的房子
每一个城市中位数的房子都会比你想象中要差，所以在房价收入比的定义里，你买中的房子会比你想象中更差，更便宜。
这就好像，人人只看见上海破千万的房子，却没看见上海成交最活跃最多的是300万的房子——怎么样？300万的房子不是房子了么？那就是上海的中位数房子耶！
最后第三点，当然就是统计局数据，仅供参考啦！
④首付能力
首付需要现金，所以用人均储蓄额来判断该城市的首付能力
首付能力不仅与人均存款有关
还与首套房二套房的首付成数有关
所以在人均存款相仿的城市
我们优先选择二套房首付更低的城市介入
比如二套首付三成的，肯定比二套首付六成的，未来涨幅要大（注意，得在人均存款相仿的前提下，大前提别忘记了。大前提走错了，细节越正确，就错得越多）
土地消化周期
地价变动
⑤土地供销比
库存越少的城市，越容易拉涨
库存越是天量的城市，越难拉涨
二小姐当年选择投资杭州
上海很多小伙伴查验了杭州楼市的库存量后都打了退堂鼓
妈呀，杭州人口流入年均6万，库存天量，这种城市怎么能去投资呢？
这个判断是有道理的
但你只看一个指标，也是要吃药的
杭州是最困难的时期年均人口增速6万
后来就不是了呀
年增人口33.8万！一下子暴击了！
什么天量库存，什么萧山鬼城
那都不是个事儿！
所以啊
做投资要14大指标放在一起，辨证地看
东北为什么困难？
一方面天量库存（东北24城，大部分供销比都超过1，吉林松原/四平，黑龙江绥化，辽宁阜新等地的供销比甚至高达3！）
另一方面，人口不仅零流入，甚至净流出
你看红色待售危机区域，东北是大头，长三角和珠三角基本供不应求
⑥城市GDP
行政等级
⑦固定资产投资/基础设施投资
城市GDP高，说明城市有钱
固定资产投资额高
说明城市界面漂亮，能吸引新增落户人群
这几个指标，非常直白
不需要二小姐解释
目前的中国，一线城市被五花大绑，死死摁住，限购限贷十分严格
可以说，只要一线的政策不放开，房价只能筑底夯实，而不可能大涨
我写过多篇文章论及此事
《苏州已疯！无锡已魔！杭州已走火入魔！上海竟成长三角最大价值洼地？》
上海已经完全完成了筑底过程
目前的价位，跌无可跌
上海今年的租金微涨
租售比在筑底期间，不断上升
但期间，房价并不会上升
这是一个只涨租金不涨房价的阶段
只等一个风口
这个风口，可能是适度放松二套首付成数；也有可能是适度放松落户难度
（其它一线城市同理，广州略微胜出一些，因为广州涨得最晚，所以现在还在微涨）
人均地方财政教育支出
⑧城镇化率
这是不会被普通投资者注意，但又比较重要的参考指标
城镇化是近年来我国经济发展的重要动力所在。
2018年我国城镇化率为59.58%，
2020年要实现常住人口城镇化率达到60%左右，这个目标应该会提前实现。
根据世界城镇化发展普遍规律，
我国仍处于城镇化率30%~70%的快速发展区间。在这个阶段，按照国际经验，人口会加速往大都市圈转移，尤其是会往几个大区中心城市以及经济发展较快的省会城市、计划单列市转移。
京津沪三大直辖市的城镇化率都超过了80%，广东、浙江、江苏这些发达省份的城镇化率也接近70%。这些地区的机会相对较小。
四川、河南、安徽、湖南等省份，城镇化滞后，这也意味着发展潜力很大，各种要素不断向当地省会集聚。未来几年城镇化加速，大量人口将进入到郑州、成都、合肥、长沙等中心城市，机会较大。
是否值得异地介入一个城市
从【4】大层面，【8】大指标进行筛选
市场容量
购买能力
市场供求
城市软实力
①城市新增人口
②城镇居民人均可支配收入
③房价收入比
④首付能力
⑤土地供销比
⑥城市GDP
⑦固定资产投资/基建投资
⑧城镇化率
四大层面，八大指标，辨证地看待，
不能只抱牢一个指标刻舟求剑
不同时期，不同权重因子，不同敏感度
这才是选择异地城市投资的正确研判方式
本文为孪生文
今天为①宏观篇
如何通过四大层面，八大指标进行筛选，择定一个城市进行异地投资
下周为②微观篇
选定一个城市后，如何通过各种指标筛选出合适的楼盘
第三篇③细节篇
筛选出合适的楼盘后，如何选择未来最好出货的面积、户型和楼层
以上三篇，可形成房地产投资完整的体系和逻辑。通读后能令你涅槃升华，渡劫飞升成为上神，但有一定的思维要求；
如果你脑容量有限，就读简单粗暴的《买房四大金刚2.0：地铁/学区/次新/三房；横批：价格！》，基本也可以指导买房；
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