武汉楼市现状：今年买武汉的都是大赢家！
我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球提问：房姐，想问下深圳市龙华区观澜的新盘：中森’公园华府可以入手吗？总价350万左右的2房，没有地铁附近，离轻轨有点距离。考虑自住和小孩3年后上学。多谢！回答：不看好，虽然价格很便宜，除非你在附近上班观澜板块，农民房很多，城貌差，缺少ZF的概念炒作，价格也不低。罗湖、观澜、坪山这种地方除非有学校利好，大概率是横盘期横的更长，跌时跌多，行情来的时候反应慢。投资买涨的快的，稳定的。提问：房姐好:考虑武汉投资，房产中介推荐新力城特价13000是否可以考虑入手？面积有122、130的。另外，在白沙洲板块有合适的二手房可以推荐下吗？单价多少有投资的意义。另外，有厦门房票，子弹350万。想在厦门买一套，其他入手武汉。如何搭配合理啊。回答：你好，子弹350，买新力城真的浪费房票了。建议优先考虑北上广这几个一线城市，一线城市是没有上限的，什么叫没有上限？就是纽约、伦敦、东京、香港、巴黎、摩纳哥、莫斯科，没有任何城市可以拿来用于界定中国北上广深房价的上限能冲到多少。1.相当于买中国经济的宽基指数基金，稳定、安全，收益也不低。2.从中国顶级城市继续跃升为世界顶级城市，在这个过程中会伴随着房价的又一轮重估。剩余子弹再加仓武汉，武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。提问：新人首问，亲爱的房姐，你好！本人在昆明，中年，小公务员，lh有孩子。刚在昆明会展片区贷款买了首套，贷款120w，主要考虑自住。目前可以贷信用贷30w，考虑找亲戚代持首付25w再买一套投资，留5w缓解月供压力。看了你的很多解答，多推荐沈阳和重庆，由于在外地找不到合适的代持人，我名下又有房贷，因此主要考虑在昆明本地投资。初步想买呈贡边缘的二手房时代俊园，通过gpgd，可首付20多万买144平四房，或者买古滇片区古滇水云城的小户型，或者呈贡石龙路边上的俊发蓝湖俊园？如果去沈阳或重庆，如何才能用sdsf呢？不知道我的想法对不对，请你指点，也请你推荐昆明值得投资的楼盘。非常感谢！回答：你好，昆明地处西南，是比较吃亏，因为对手多而强，有中央亲儿子的重庆，有西部中心的成都，所以这样对比，昆明不是那么脱颖而出。昆明没有独立行情，最近一轮行情是全国谱涨。昆明有战略意义，但未必体现多少在房价上。坐标昆明且昆明已经有仓位，建议投资重庆昆明能级太低了，长远看发展不如重庆重庆和沈阳投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：房姐，你好。每天都在看你的星球，收货很多，谢谢，我已经通过你的御用中介准备迁户口去深圳了（在办理中），现在问题来了，我把我爱人的户口迁去深圳，小孩的户口留着长沙，就必须把我自己的户口：老家农村（农业户口）迁出。并签到我名下。问题：1：房姐怎么看老家的农村户口？父母都不是很同意，觉得农村户口好，有山，田，有土。2：房姐对长沙市场不是很看好？是因为限购太严吗？3：长沙滨江板块的金融中心有12000的精装，您怎么看？4：我股市里投资的40万，今天感觉是全球金融危机来了，当然目前不会割肉，房姐怎么看这次的全球经济？长期以来，ZF在土地开发中始终处于垄断地位，造成土地交易中出现明显的剪刀差。一级市场，二级市场都赚的盆满钵满，也导致农地价值被低估，农民的利益缺乏有效的保护。任何普及9亿人口的福利，都没有价值。迁户口的利益是眼前看得到的，不迁的利益是久远而渺茫的。有关农村户口要不要转的问题，主要看有没有要拆迁的宅基地，有的话，留一个人头。没有就算了，田地不值钱，补助的金额完全是象征性的。上一辈（包括这一辈人）大部分都对农村户口过分迷恋。长沙房价确实看好，但是限购太严厉，非常敬畏。滨江单价1.2长持也没有问题。慢慢减持股票仓位。现在是正常的经济周期。可能快要进入经济危机、金融危机了。当然，未必是坏事。危机后，可能孕育的就是下一个经济大爆发期。提问：房姐你好，新人二问。古人说的，德不配位必有灾殃。这句话房姐怎么看？想听听房姐的理解。回答：古人讲德不配位，说的是权利和地位，现代人讲财商，财商不是为了别的，是为了不被收割，配得上自己应有的财富。不要让前半生靠运气挣到的钱，下半生靠实力都亏出去。伴随着经济的转型，必然会出现一个现象，那就是财富的重组。财富重组的逻辑是：财富永远只留给配得上它的人。中国社会最公平的地方在于：一旦一个人的智商和财富不匹配的时候，这个社会有100个方法收割你。提问：房姐吉祥，请问一下二手房高评高贷一般具体有哪些步骤，有哪些要注意的，高评部分手续费1个点左右合理吗？谢谢解答所谓高评高贷，是要实际成交价低于评估价，才可以做高评高贷。买二手房的时候，尽量找价格低于这个小区平均价的房源。假设一个小区评估价在15000元/㎡，你找到了一套成交价为13000元/㎡的房子，面积为100㎡，总成交价130万。如果不做高评，那么你需要交首付39万，贷款91万。如果做高评，评估总价150万，贷款70%为105万。这个时候你按照实际成交价130万算，实际首付只需要25万，贷款105万。1.走非监管，银行是不看你实际成交价的，只看评估价给你贷款。2.买房的时候问下该小区的评估价是多少，算一下看最高能贷多少。3.要和房东进行商量，有的房东不想做，想让你多交首付，因为贷款审批会比较慢。中介收费贵不贵，看贷款金额和评估要求，如果要低首付或者零首付，价格是很高的。如果就是普通的高评低进，价格不高。1个点可以砍砍价。提问：纯投资，一线、二线、三线学区房是不是都应该回避？回答：值不值得买，是要看你的价值关系和最终呈现的价格。学区可以是房子的配套，多加10%的价格可以接受。更多的学区房，房子则成为了学区的配套。我们的目标是买房，不是为了炒学票。详见知识星球内部分享《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》提问：房姐，你好，听你回复网友说上一次买房最好的时间是10年前。这10年最好的机会是今年，想向你请教回答：判断市场情绪，最低谷买入，最高涨卖出。武汉楼市涨幅也是有周期的，根据以前的历史数据是每4-5年一次平稳或缓涨期你不买，难道指望大涨期和韭菜一道慌慌张张拥挤入场？你永远不知道什么时候是抄底的最佳时机，也不要妄想能赚到最后一个铜板。宏观上判断大趋势。提问：美丽智慧的房姐你好，想问哈下次行情3年后会来吗？如果不来这3年还会横盘或回调吗？感觉武汉自从16年底限购政策后，已经快3年没有什么动静了，还有必要再等3年吗？本想明年年初出手算了，但又怕像15年那样，错过16年的大行情。17年1月入手的后湖金桥永旺附近05年的100平3房的楼梯房，知道楼梯房涨幅不如次新，但现在出手又赚不到钱，有点不甘心，现在还在自住还月供，感觉如果3年后涨幅低于30%，利润都被房贷吃掉了，还不如明年初出手早点套现为安。请问房姐有必要再等3年吗？3年后行情会到来吗？涨幅30%或50%有困难吗？比如说京沪深先启动，然后呢？哪些城市会第二阶梯？哪些第三阶梯？板块轮动和城市轮动越来越显得不科学。首先，深圳就不存在板块轮动，反而强者恒强，弱者恒弱，最近三个月，华润一89的户型成交价涨了100万。至于城市轮动，上一次(2015)的逻辑是:深沪京、四小龙、四小虎，实质上，这个不能作为预测未来的依据:1.京沪深现在完全是三种市场，北京、上海的市场没有深圳强劲；2.四小龙的苏州也呈现了和厦门、合肥、南京不一样的市场态势；3.武汉楼市以往的规律是4-5年涨一次，但现在政策市，长期、中期、短期都看政策，否则北京、上海的市场绝对不是现在的市场，否则也没有暴涨的呼和浩特、南通、临沂什么事。我们长期看涨，但是具体什么时间涨，不确定。有一点是我们都能看到的:选择北上广深，宁杭蓉汉这些TOP20甚至TOP10的城市，然后做好具体选筹、贷款，留好月供，你一定会超越身边的大多数人。提问：房姐，武汉本地人，在深圳工作，子弹100，以后大概率会回武汉，现在到底是凑一凑在深圳上车，还是会武汉买个好点的大房子呢？昨天，在帮朋友谈一套香蜜湖的房子，要价4000万，一手业主2004年375万买入。 这个卖家是香港人，2007年以500万人民币二手买入，平时并不怎么在深圳生活。我忽然想到，在深圳这样的城市，为什么每个人都需要买套房？为什么一个不怎么在深圳生活的人，在深圳赚走3500万？因为她享受到了这座奇迹城市的发展红利，而普通人参与城市发展红利的唯一方式只有买房！年收入再高，如果不加以房产投资的理财方式为羽翼，在房本位的财富分配模式面前，是大概率会一败涂地的。外来深圳的投资客傻吗？根本不傻，他们只不过是在蓄势待发，准备参与下一轮的财富分配 不买房，再好的城市，再好的工作，再舒服的生活模式，你都是过客！提问：房姐，在国家定调房子是用来住的不是炒的背景下，投资房产还有很大的利润空间吗，另外应该用家庭资产的多少比例来投资房产呢，是否应该分散投资回答：风险和利益是共同存在的，就像赌博，我看你玩，没有风险的，赌博，押大赚大，压小赚小，做生意就是赌博，有可能赔完本钱，有人说现在房住不炒大环境下，买房就是赌博，盲目买入买错是在赌博，但即使在如此严厉的高压政策下，武汉也在慢慢放开限价，10月之前比较现在部分楼盘有10%左右的涨幅，不买也是赌博，等待的过程可能已经错过。我觉得会涨，但是如果万一今年不涨呢？你现在就不买了？也就是说，你完全不想承担资金成本，想你一买进就涨。那如果之后买入了，遇到每一次楼市周期，面临平盘或回调，是不是在那之前都要把房子卖了，持币等待大涨前夜？买房坚决不做主动择时，被动定投才是王道。现在成交量其实已经不小，市场热度已经蛮好，笋盘被市场迅速消化的情况下，值得引起重视，不可掉以轻心。在我看来，现在已经过了暴涨的时期，未来几年将会平稳上涨，我预测未来五年的平均涨幅在15%左右，也就是五年翻倍的信心还是有的。但是它什么时候涨、什么时候停，谁能够精准预测呢。即使再回到2016年初的绝望谷底，你又会建仓吗？既然横盘2年了，那么机会（赔率）越来越大。正确的做法是逐渐加大买入比例，横盘时间越长，越值得多买。下跌无可能，上涨无限制的top10城市，可以放心大胆的买。我们要做的，是尽早建仓，定期定投，千万不要再错过下一轮涨幅。提问：房姐，沌口房价为啥感觉很多地方比三环内还高，如果在沌口买房，有推荐楼盘没？回答：因为有产业（汽车），这点和三环边的光谷价格梯度也要重新梳理一样。在楼市的基本逻辑里，我们知道大多数城市的发展，都是一个逐步扩张的过程，而越早发展的地段，往往绝对价值越高，随着道路交通形成环线逐步往外扩散削弱。因而在楼市的地段理论中，往往会以环线来分析一个城市的价值基础。不过对于武汉来说楼市的价值却并是完全按照环线分布，甚至相差极大，环线的逻辑虽然适用，但在诸多现实因素的参与下，环线逻辑并不是价值的结果。武汉的发展，不是纯粹的环状扩散，而是受到诸多因素的影响，把武汉看做环线发展，是错误的。如果你去看地铁的人流数据，我们可以很明显看出：武汉的地段规律，其实是以产业中心作为核心，随着产业人口延伸的区域而附着价值。沌口是个很封闭的板块，其实很难吸引汉阳以外其他板块的人口，所以如果在这里上班自住可以买，投资建议回避。所谓要稳定，就是保下限的思维。大多数人就想保住基本收入和舒适，对于上限只需要一个未来的憧憬而已，并没有认真思考自己能不能做到。打工，完全符合了这种美好的想象。打工，看起来是有下限的领域，就是基本的收入总是有保证，上限还能做个经理、高管，甚至是CEO。实际呢，打工做来做去变成了螺丝钉，专业技能极度狭窄，只有下限没有上限，等老了或者经济不好，连下限都没有了。这就是为了保下限，科技树被锁死了。创业，是一个没有下限没有上限的领域。赚能赚死，亏能亏死。大多数人是不敢干的。很多人说中国改开以来，有多少多少次机会。有几个人抓住呢？有些大公司的高管，也很聪明，智商不低，但是不敢去干的。就是要保住下限。创业成功的人，很多都是社会边缘人，被逼出来的。比如，郭德纲，熟悉的应该知道他之前有多惨，做德云社就是为了糊口，这也做起来了。俞敏洪，被北大放大喇叭批评，离开北大后，连个住的地方都没有，索性做辅导班去了。连马云，都还摆过地摊，不过他还有个老师的工作。这是反正下限没有了，去他妈的，赌一把。搞房子，为啥很多人成功了？这个领域是下限保底，上限很高的。搞房子不需要太多时间，还可以继续上班，这就是保住了下限，上限却可以很高。做到一定程度，可以专职去做。职业搞房子的，做出这个决定时，也是夜不能寐的，不要以为轻松容易。做抖音类自媒体，也是下限保底，上限很高的。反正也不影响上班，下限保底，上限就看你的本事了。要真做起来了，就专职去干，租个共享空间，组织一个小团队。所以，普通人就适合保下限，力争上限，不能因为保下限被锁死了。提问：房姐，现在楼市下行，很多业主抛售，是不是等到行情回暖之后再入手更好？回答：市场行情差时，吓退了80%的购房人，剩下20%的人在淘80%的房源。市场行情转好后，那些被吓退的80%的人，只能去抢已经涨了价的20%的房源。提问：房姐，你好！问一个不关于房产的问题，今年32岁，待产在家，学历不高，生完孩子未来的职业规划，包括人生规划是什么？您能给点意见吗？总觉得还有很多梦想没有完成，不甘心当一个少妇，未来只能相夫教子，您能说说吗？1，父母做小生意的背景，例如小饭馆，小药房，定制塑钢门窗，尽可能目光长远一些，做一个可以传承的生意。2，父母都是手艺人的，例如医生教师律师作家记者工艺美术大师等，尽可能自立门户，争取交下去一个完整的事业架构，子女也能参与。3，父母是大单位的，尽可能要会做人，留点人情，给子女铺个路。4，父母是打工的，尽可能学好技术。看看孩子能不能接手？除了大城市的985211，学历真的不重要，没人因为你读过一个山沟沟的二本学院，会对你高看一眼。我认识一个民企的鞋模师傅，年薪三四十万，老板看到他都要先发烟，生怕他跑了。子女也做这个。其他人想偷技，门都没有。5，父母是纯屌丝，那就锻炼身体，不要吃喝嫖赌抽，今后婆婆去给儿媳带娃，公公买菜做饭，让孩子尽可能有时间逆袭！儿媳妇不要跑了。6，父母啥也不会，还好吃懒做噶姘头，那就多喝点，多抽点，多搞点，争取早点了了算了。你现在的能做的事情，都是你近5-10年经验累计出来的，如果以前的职业规划一塌糊涂，建议找一个天花板高的行业，从0开始。最好去大城市，为了下一代创造一个更高的起点，更好的环境。提问：房租，我于8月加入中介行业，没有开单。很迷茫又想做这行？感觉比别人慢半拍？要怎么做？怎么才能突破自己。城市江西赣州！回答：首先你要明白，什么才是好的中介？这个问题的关键，在于你怎么理解中介？在大多数人眼里，中介是一个帮别人「买房」的角色。这种观念是错的。由于买房是一项远超普通人理解能力预估范围的工程，大部分人会把「买房」看得过于简单，从而产生了一种误解：中介是别人我买房的。买房，需要一个将军视角统筹规划，执行不同的步骤。中介是分工职业，可以找房，处理贷款，带客卖房。业务素质过硬，能掐住卖家或第一时间找到新出房源的；银行沟通过硬，原本只能贷500的，硬能给你沟通找到贷足700的；卖房别找你砍价，找客户软磨硬泡，找你密谋划策的。都是好中介。房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
