我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐，现在二手市场，很多业主抛售，是不是等到行情回暖之后再入手更好？回答：市场行情不好时，吓退了80%的购房人，剩下20%的人在淘80%的房源。市场行情转好后，那些被吓退的80%的人，只能去抢已经涨了价的20%的房源。提问：新手首问！智慧霸气韧劲十足的房姐，保不齐你年纪比我小，你好。西安定居，目前在苏州工作。目前子弹50，加父母50。公积金每月5000左右。西安目前房产在灞桥区半坡地铁站附近，房龄十年商贷已还清，学区，三室两厅145平。本想在走前置换房产到曲江三环以内小两室，涨幅和出租应该更优质（学区➕居住环境较好），但是今年情况加上房子房龄和面积，不好卖，目前出租。苏州，主要考虑自己居住和孩子上学，孩子目前二年级，小学问题已解决。终极目标是计划在地铁沿线买个宜居的三室，和园区或者姑苏，新区可以参加市联考的小破学区房，占个优质学位。请问西安的房产保留还是出手（目前出手可能9千左右单价，不好出，也觉得有点亏），另外苏州如何置业，不想用父母的钱。孩子中学还有几年，国家也在调控学区房，所以学区房想再观望一下，先解决自住，有升值空间但是宜居。这种思路是否正确，应该买新盘还是二手（无新房情结，如果装修家具都到位，更倾向二手），有无推荐的楼盘？谢谢您的建议！回答：你好，苏州园区，狮山核心涨的很猛，已经被限售五年。高新区重点打造新城，未来潜力不容小觑的。苏州老城区保护，零星有新房；主要是高新区、园区比较有价值；新房扎堆的吴江区(以前是县)比较便宜。现在重点关注倒挂新盘，抢到能稳赚的。姑苏区没有房价上涨动力，不怎么发展的，保护古城。除了学区优势，投资并非首选。灞桥可以暂时持有，等回暖之后再出手。提问：房姐您好，惠州龙光城有一套别墅，深圳购置了麒麟公馆，小孩一岁多了，想要未来有一个比较好的学校最好离家近一点，不知道是卖可别墅在南山在投资一套小的学位房好还是博一下深圳扩容的红利继续持有龙光城别墅好呢？回答：你好，买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉，还占用了名额和资金，错失了买深圳的机会。买惠州最大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。惠州房价眼看离深圳越来越远，未来想再置换深圳很难了。建议出手惠州，置换南山。提问：无敌智慧的房姐你好，坐标重庆，子弹160万，想问一下巴滨路龙湖春江天镜洋房（清水4芳、套内135、一线观江、总价247）、南滨路中海十里长江澜庭高层（精装三房、套内90、二排侧面远景观江、总价213）、中央公园万科森林公园（精装三房、套内82、总价160万），从纯投资的角度哪个更值得买？或者给点其他的购房计划建议，谢谢回答：你好，巴滨路虽说属于两江四岸延长线（此楼盘距离解放碑22km），但不买江景房失去了滨江路的真正意义，部分楼盘或房源看江，其实是野江，看过去不是荒坡就是大烟筒，没有景可言，跟宽点的护城河没什么两样，江景房除了看江以外，更重要的是江对面的美景，难道指望着对面重庆最落后的大渡口区打造另一个洪崖洞？？巴滨路待发展周期太长了，巴滨路唯一不错的楼盘龙湖春江天镜还值得研究一下，其它的算了吧；十里长江继承了中海的高价传统，江景位置一般，距离地铁太远。综合配套和人员聚集都不太好。万科森林公园 又远又贵，投资回避。在整个两江新区的大规划里，都属于中长期性质，目前投资都不合适。两江新区太远了，买真内环吧，内环会越来越贵。提问：新人首问，房姐你好！我朋友在北京丰台区中建一局工作，想考虑在那里买房，目前存有子弹250，公积金可贷80，月供能力1万左右。现在有两种考虑：一是在单位附近半小时车程内买二手房，房龄较大，但上班方便；二是买远点的新房作为投资，在单位附近租房。您看哪种合适？有没有比较好的小区推荐？回答：你好，丰台七里庄 西局的地理位置我认为略输于草桥，西局四周有铁路和环线分割，发展有限，草桥相对更开阔，而且占据了大兴开发的起点位置，优势更大。如果考虑投资同样价格，选择草桥。如果北京人口依然像2015那样大规模增长，那么郊区扩张我是看好的，哪怕大兴5万多有小溢价，未来涨幅可以吞掉。但北京已经开始内卷化，这一批郊区新房在购买力惯性下依旧还不错，价格没有回归合理，和价值依然有间距，并在未来一段时间没有预期的人口利好，所以战略上谨慎。子弹250，自住兼顾投资性价比最高的板块，详见知识星球内部分享。提问：房姐，请教下，您经常提到的老人票到底应该怎么用呢？回答：买入角度谈老人票的运用最近经常有朋友咨询老人票的用法，简单粗暴的科普一下现在越来越多家庭把老人票逐步使用，无他原因，家庭购房资格太稀缺了，现在不尽早用掉，指不定日后更麻烦从使用顺序来看，建议先把自己的主力购房资格用掉，再考虑老人票。毕竟年轻人，有更好的未来性，可以从银行借更多的钱从投资强度来看，老人票比较适合买入家庭资产配置里头偏小型中型的物业。简单来说，家庭资产配置中的重量级房子还是年轻人自己来装着，小舢板可以让老人票装着从信贷角度来看，现在银行政策允许的住房贷款的年龄上限，是70岁，如果老人是55岁以下，还可以按揭15年。按照贷300万，15年，基准利率上浮10%，月供在1.6万左右如果大于55岁，为了更久的贷款年限，可以考虑接力贷产品，但悲催的是当前可以做接力贷产品的银行并不多，老人家不超过65岁，可以申请子女作为共借人（或担保人）的接力贷，贷款年限最多不超过30年，贷款利率一般是基准利率上浮20%。老人票最好不建议用全款再抵押的形式买入。因为买入后，父母的房子，用子女的名义抵押贷款出来，不太好做的，对这种属于第三方抵押借贷的贷款方式政策始终是不太支持的，做起来往往费用高，贷出成数低提问：房姐好，目前人在深圳，老家武汉，在某大厂写代码，目前工作三年多手头约60w，年入40w左右。父母积蓄50w，我妈快60，名下无房，武汉户口。女朋友深圳长大，宝安有两套房了。有几个疑问，希望房姐建议下哈， 1. 2020年底，公司可以提供50w的无息贷款，六年还清。但是对目前岗位及领导不太满意，想试下其它公司的机会 2. 我现在的状况，买深圳还是武汉好？深圳首付月供压力都有点大，看您推荐的碧海的房，基本都是500-600w的样子，不想掏空父母积蓄 3. 能否用上老人票+接力贷？先在光谷东买套次新小两房出租，等后面涨工资了再买深圳的。感谢～回答：你好，我的建议是深圳越早上车越好，刚需不能犹豫。买房是一个经济行为，背后有一套行为的逻辑，从行为逻辑出发，我们可以更好的分析市场的行为走向。 1.首先房价是在不断上涨的，必然导致的结果是上车越来越难，上车盘的门槛越来越高。 2.门槛高，上车盘的总价不一定随着涨幅同步升高，因为人的欲望很容易被现实压缩，并且新建的户型越来越紧凑，城市不断扩张可以到更远的郊区上车，但不管怎么说有一点是确定的：门槛会提高，总价会提高。 3.房价总是比工资涨的快，那么依靠工资的人则会越来越买不起房，这也是社会中大部分人的常态，毕竟大多是人依靠上班生活。在独立支付首付的能力越来越弱的情况下，买房上车必然需要依靠他人的力量支持：家庭/配偶。 4.二线城市的天花板会比一线城市低很多，涨幅也更弱。就拿深圳和武汉举例。深圳其实每年都有小涨，但是武汉是4-5年一个周期。等你好不容易凑够深圳的上车门票，发现门票已经翻倍了。 优先使用深圳房票，资金不够先借，100-150万上个硬座先，你的收入可以承受。提问：房姐您好，当初不懂房子婚后用我的名字买了时代新世界两套58小户型，我们自己一套，姑姑姑父因为没有武汉户口，借我的户口我买了第二套。新世界开发商说引进崇仁路小学新时代校区，公立幼儿园，带装修2.65万一平买的，现在感觉学校没有置业说的那么好，汉西房价走不动的感觉，我应该卖掉还是等等呢？第二个问题，我们听一个设计公司的朋友说说徐家棚秦园居，安居苑那一块地已经被华夏幸福拍了，有拆迁的可能。就想单价1.6-1.7万入手一套秦园居的楼梯二手房，120平左右的三房。如果拆迁，就赚点钱，如果不拆就三口自住，交通还还算便利，您觉得这个家庭决策对么？如果这个决策不行，首付60，月供1.2万，还有更好的方案么？回答：你好，时代新世界只适合自住，溢价比较严重。汉正街的没落，塌了硚口区的一片天。先天区位的劣势，武汉市在整体的发展中，无意中逐步将硚口区边缘化了，汉口地区的发展腹地在北面，这在无形中便宜了江岸区和江汉区。硚口区偏居一隅，既无汉口火车站这样天上掉下的馅饼，又无道路扩展的机遇，东西狭长的自然格局，无法形成发展的回旋格局。加上拆改推进慢，汉西短期内难改颓态，未来发展不确定性比较大。好在时代新世界楼盘品质和学校还行，短期内溢价会一直存在，如果生活半径在附近，可以暂时保留自住，等下一波涨幅来了出手裂变。秦园居如果没有确定的拆迁内幕消息，不建议入手，我们投资只买有确定收益的盘，别从一个坑跳到另外一个坑。拆迁流仅适合规划局内部人自己玩，或者你有内幕消息。普通人单纯赌拆迁，不建议入手了。拆迁的具体补偿还不清楚，拆迁何时可以动工还是未知数，我们只能初步判断拆迁补偿比现在出售高。房龄25年以上的房子基本上办不了按揭贷款，然而在房屋不能贷款没有负债的情况下，如果我们长持个3年，损失的是30%+的资金成本，部分的涨幅预期，以及选择直接出售获得现金不断裂变滚动的机会，按照5年一倍的话，这里有可能又是60%的机会成本损失。提问：你好房姐，本人现在武昌上学，想买一套小两室，自住加投资，首付50-60w，你建议哪个盘？期房还是二手呢？另外想请假如何才能找到笋盘？回答：你好，子弹60，建议新盘和二手笋同时淘。武汉回报率最大的楼盘汇总，详见知识星球内部分享。真正去实践过看房200套的圈友都知道，能买到7折笋是非常难的。需要有特殊关系，特殊渠道，特殊信息来源才可以，这些资源都是需要时间的沉淀。新手刚开始淘笋，不可能拿到一手信息，刚开始肯定是中介圈里先转一遍，然后他们会通知关系好的客户，等这消息传到你耳朵里，可能是十手信息了。新手目前能淘到8.5折笋，已经是很不容易了，不想费精力淘笋，可以直接尝试跟业主砍价。详见知识星球内部资料《如何买到 低于市场价50万的笋盘？》提问：新人首问。智慧的房姐你好。我是大连人，想去深圳买房。预算总房款别超过1200万就行。纯投资。不用考虑学区（不排斥学区），不用考虑自住，只考虑投资。只希望升值多一些。个人情况：子弹400，月供能力比较好，5万没问题。两个问题：1，希望房姐给推荐一些具体区域，具体楼盘楼盘供参考。我个人比较喜欢南山区蛇口。2，买总房款多少将来好出手？是500-800万的？还是800-1200万的？两室的？三室的？我投资只要不超过1200万就行。希望好出手，投资效率高，倒也不一定追求总房款贵。因为是纯投资，不考虑自住和学区。可用子弹也多，希望房姐指点迷津，给与建议，让我的投资收益最大化。一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线；六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。2.入手1套刚改型标的，刚需和豪宅是2套涨幅逻辑。根据你的房票来选择，自住注重“质”，投资注重“量”。深圳回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。提问：房姐好！请问别墅、洋房等改善性住房会否成为下一波风口？武汉别墅投资前景如何？回答：豪宅，市区独栋别墅，洋房的市场，并不取决于租售比，人均收入。取决于消费的起人群，巨富群体，这些产品完全可以和普通住宅割裂成两个市场。这类小众市场边际效应巨大， 稍微增加的需求，可以把价格拉起很多。2.一个小区内部可以有30%的差价，部分可能因为户型结构等差异有100%的差价。买别墅，首先绝大部分别墅都不适合投资，本身是一个以消费为主的小众市场。别墅本身的流动性，金融属性也差，如果不是有高净值的底仓打底，很难扛过风险。而目前绝大部分的别墅，热门的别墅市场，又位于郊区，进一步放大了泡沫和接盘的风险。少量有投资价值的别墅，本身混杂在这样一个迷惑性很强的市场里，需要有专业眼光和熟练的市场经验来辨别，这一点和新手又是对立的存在。别墅产品，对于有投资期待的新手相当于一种灾难，想要性价比高的别墅，类似于在五星酒店里找人均100的自助餐。提问：房姐好，钱不是靠“赚”的，而是靠“融”的，这句话怎么理解？望详细解惑，感谢一是赚钱二是买钱微博大V，抖音李佳奇，是赚钱的典范；买钱对个人能力的要求不是很高，但脑袋必须要开窍，手脚要勤快。融资，资金杠杆，不用多说，就是借钱买资产，股票配资，杠杆买房和期权期货等就是最好的例子。提问：房姐你好，最近看中了一套二手房，比小区同户型的便宜40万，但是有个问题，男房东被判刑了终身监禁，女房东在医院，中介说都同意卖，房子是男方婚前财产，房贷是女方还，还有30万贷款需要买家先去把30万补上解压，现在有个风险，怕房子解压到过户中间的一个多月被法院没收，但是房子已经挂了一年多了，买这个房子要怎么最大化规避风险啊回答：是个利润高的药单1.房产有抵押，谁来解押？正常情况默认房东自己解押。房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。最末等是买家自己出资解押。建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。2.房产有抵押，需要确认什么风险？房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。3.如果买家出资，如何解压？网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证最好交给中介保管。新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。提问：新人首问。房姐您好，本人男30了，坐标深圳，现存子弹30。年收入40+（存20+）。老婆婚后惠州转深圳集体户，婚前名下惠州有一套房（首贷未还清），有车一部（全款），最近刚生了一个娃。父母无业无存款，母亲是想我在老家汕尾能买个4房的房子（二弟工资不高，三弟刚读研毕业），每年过节可以回去住几天，也有是面子。一直都是跟父母一起住的。现在想搬出来住。如果在老家买一套的话，我就得自己租一套跟老婆小孩住，另外租一套给父母住负责他们的生活费，还要月供一个老家，有点压力。为了下一代，我的想法是怎么能在深圳尽快上车应该怎么规划？老家的房子以后有多余的钱再买。不知道我的想法对不对，希望房姐指点迷津！谢谢您回答：面子，是很多普通人迈不过的一个坎。一开始我没想通原理，后来偶然想到，把面子当做商品，就好理解了。面子本身也是一种商品(消费品)，越穷的人，往往越喜欢购买，原本就所剩不多的资本，花在了面子上以后，就没有多余的资本翻身了。面子的流行，是人性的本能，任何动物都有攀比心理，越是下级阶层，越喜欢攀比表面的输赢，即所谓面子。好比同样50万，可以省会付一个首付，但老人非要在农村装修一栋别墅；明明可以毛坯空关再买一套，中产阶级非要花50万精装修，房子买来没法显摆，多没面子；表面上看，面子是钱，越仔细琢磨，面子是阶层的分化标志。为了人前显摆一次，宁可平时省吃俭用，出门公交车，吃饭优惠卷，熬夜刷淘宝，浪费了宝贵的时间和精力，失去了提高自己，提升阶层的机会。穷人与富人的不同，金钱只是结果，核心是认知上的不同。富人认可智力和勤奋的结果，穷人追求虚伪的表面，面子文化切合着穷人的思维和生活方式，但在富人面前可以说毫无作用。热衷面子，就是把自己培养成穷人。买汕尾属于纯消费，本来就不多的子弹，不要打了水漂。汕尾可以买，但不是现在。惠州房产价值不大，以前分析过很多次，可以考虑出手老破的婚前财产，子弹凑到100以上，深圳入手一个2居小户型上车盘。提问：新人二问：1.一般换房怎么操作？先卖持币再买？中间万一淘不到笋，岂不是一直持着？先淘到再卖，那卖房也不能着急，万一没卖掉接不上怎么办？2.北京清河莱圳家园90平两居和矩阵46平可以持有么？还是应当出了换您提到的天通苑等地儿？3.怎么找老公房啊？实地去跑么。。。感谢回答：1.置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。2.清河短期内会继续保持溢价，可以暂时保留。矩阵小户型占房票，加上回龙观属于补涨板块，可以考虑出手。若子弹不足，莱圳家园可以去银行申请加按揭或者截断抵押融资。北京投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。所谓要稳定，就是保下限的思维。大多数人就想保住基本收入和舒适，对于上限只需要一个未来的憧憬而已，并没有认真思考自己能不能做到。打工，完全符合了这种美好的想象。打工，看起来是有下限的领域，就是基本的收入总是有保证，上限还能做个经理、高管，甚至是CEO。实际呢，打工做来做去变成了螺丝钉，专业技能极度狭窄，只有下限没有上限，等老了或者经济不好，连下限都没有了。这就是为了保下限，科技树被锁死了。创业，是一个没有下限没有上限的领域。赚能赚死，亏能亏死。大多数人是不敢干的。很多人说中国改开以来，有多少多少次机会。有几个人抓住呢？有些大公司的高管，也很聪明，智商不低，但是不敢去干的。就是要保住下限。创业成功的人，很多都是社会边缘人，被逼出来的。比如，郭德纲，熟悉的应该知道他之前有多惨，做德云社就是为了糊口，这也做起来了。俞敏洪，被北大放大喇叭批评，离开北大后，连个住的地方都没有，索性做辅导班去了。连马云，都还摆过地摊，不过他还有个老师的工作。这是反正下限没有了，去他妈的，赌一把。搞房子，为啥很多人成功了？这个领域是下限保底，上限很高的。搞房子不需要太多时间，还可以继续上班，这就是保住了下限，上限却可以很高。做到一定程度，可以专职去做。职业搞房子的，做出这个决定时，也是夜不能寐的，不要以为轻松容易。做抖音类自媒体，也是下限保底，上限很高的。反正也不影响上班，下限保底，上限就看你的本事了。要真做起来了，就专职去干，租个共享空间，组织一个小团队。所以，普通人就适合保下限，力争上限，不能因为保下限被锁死了。提问：房姐您好，我是看了您的公众号才加入星球的。不是因为我有炒房的强烈动机，而是您对社会和经济的理解深度令我折服。我是抱着学习的态度加入星球的。我是工薪阶层子弟。在北京读完博士后，进入了一家体制内单位。工作不累，一年税后收入二十万出头，公寓房。因此，就温水煮青蛙，浑浑噩噩多少年过去了。除了自己在专业上有进步之外，几次提拔都被人给顶下来了。现在面临重新选择。一 在体制内继续干，结识有实力的人，力图走仕途。二 停职留薪，得到一份雷打不动的保障（一月八千多），获得自由之身，出体制靠自己的专业找工作，工科博士，专业自我感觉还行。您看利弊在哪里怎么选？回答：你好，先正视一个问题：“几次提拔都被人给顶下来了”，为什么？有人的地方就有江湖，社会中被不公平对待一般两个原因：没有后台，最好是尽早和有实力的人结成君臣关系。通透的领导，对人就是要分远近亲疏的，为了嫡系牺牲外人的利益，理所应当，甚至是刻意的杀鸡儆猴。如果弱到连脸面都放不下，更无法护卫君的领土与利益，被排挤是自然的事情。有些时候，会有老员工、副职领导和颜悦色，甚至和你称兄道弟，这些人大多是没有资源说便宜话罢了，别因此产生错判，更别忘了职场的丛林属性。我教你的不是办公室斗争，是判断敌友的智慧。思想可以特立独行，行动要做到顺势而为。工科博士群体很容易形成路径依赖，大部分人完全没有想到可以有其他体制外选项的可能性。带着救生圈，是永远学不会游泳的。我倒是不建议你现在直接出来折腾，先摸索副业，小有成就了再考虑方案2.
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
