如何利用杠杆,召集30刚需众筹2千万,买下价值3亿的小区?

如何利用融资杠杆,召集30户无房的刚需家庭,每家众筹70万,买下价值3亿的花园小区?

如今,在房地产市场景气指数低迷之时,某些二、三、四,甚至五线城市的楼盘销售遭遇困难,或者急于套现回笼资金的情况下,我们能否通过众筹的方法,组无房刚需团,筹集2千万,买下整个花园小区呢?答案是:可以的!

比如,你细心地留意一下,你家附近有个房地产公司开发的楼盘,一直销售业绩不理想处于滞销状态,很多房子销售不出去,这时开发公司资金短缺,需要大量资金周转或者回笼还贷。在这样的情况下,你提出帮他们解决房子的销售问题,并且让他们在短时间内得到资金的回笼,你猜他们会不会很感激你呢?我想一定是会的!既然你要提出帮助他们销售,那么,我们又怎样去帮助他们呢?是否应该利用一下金融杠杆的力量来助力,完成这项皆大欢喜的计划呢?

那么,下面具体地分享一下这个操作流程,以供大家根据本地的实际情况灵活借鉴运用,没有做不到的事,只有想不到的人:

假设,你身边有一个楼盘,这个楼盘一共有100套房子,每套价值平均300万(根据不同城市、地区,每套从30万至3百万均可参照本方法)。这是房地产公司的销售价格,同时也是银行的评估价,就是银行认可的价格,并且银行以300万的价格给符合条件的家庭做7成的贷款和按揭,但房地产公司一直销售不出去,可是你只有2000万的资金,那么你能否完成这项收购计划呢?答案是:一定有!在这样的情况下,你可以找开发商好好谈谈:

如果你一次包销他们100套房子,但分批次给他们钱,他们也会积极配合的,分批次办理房产给你的买主。同时要求他们以每套200万的价格给你,他们会愿意的。因为他们资金短缺,手中的房子又卖不出去,每日发生的各项成本费用远远大于打折后的损失,所以他们会急于处理卖出的。

这时,你可以应用典当融资的方式来完成收购。先用2000万买下10套房子,然后押给典当行:A行(押给银行也可以),因为这10套房子价值3000万,所以典当行会给你贷款2100万,再拿2000 万买下另外10套再押给另外的典当行:B行,同样可以得到大约2100万的贷款,如此类推,反复运作,100套(500套也可以)房子就买下来了。这就是杠杆的力量。

那么,买下来的房子用来干什么呢?放在那里等着天天还利息吗?绝对不是!因为典当行是要支付利息的。不错,我们不能买下来之后再去想办法怎么去卖(这一点是关健),而且是先想好了,并且先把房子卖出去了,然后再去买。房子卖出去之后,然后再去把房子买回来,不然你的风险和成本就会很高了,那么,怎么才能先把房子卖出去然后再买呢?(这是成功的重点)

比如:这套房子的价值(1套300万,10 套3000万、100套3亿)。同理,不同城市的(1套30万,60万,100万,150万,2百万)是与300万的操作方法相同。

下面有三个方案,如何首先把房子“卖出去”,卖出去之后再和开发商谈如何买下来的方案:

方案一:

只要预交1万定金就可以得到原价300万,现价只要270万或250万的房子,以众筹的方案筹集到了100个人认购才有250万价格的房子,马上节省50万/套,这在当今完全是可能的(众筹的目标客户最好是刚需家庭)。

方案二:

你可以要求开发商按原价每套300万的价格销售,凡是符合条件的购房家庭都可以认购,只要交1万的“诚意金”,房子购买完成后就可以“退回1万,实现0首付购房,得到一套价值300万的房子”。如果100人报名交纳“诚意金”,便可操作。按300万/套,你先垫付3成费用90万(300万×30% =90万),购房家庭向银行申请剩余70%的按揭贷款210万(300万×70% =210万),还给开发商110万/套,手上还有100万,购房者分开两个账户供房子, 90万按10年供款,给你成立的中介公司后租赁公司, 210万按20年供款给银行,这样,每套房子你也可以赚100万了。

方案三:

你也可以考虑用免费送20年的方式来销售出去,只要交50万的保证金,房子的价值300万/套,不用购房者供房,只要符合条件购房,免费送房(该方案适合某些福利企业花小钱多买房分给员工的最佳方法)。

首先,房子价格从300万提价20%,按360万/套销售,按揭贷款可以向银行贷出252万(360万× 70% =252万元),这些贷款由你按20年期还银行,你还开发商200万,还有102万(52万+50万=102万) 50万是保证金,用102万去投资赚钱。假设,每年收益按25%计算: 102万×25% =25.5万;再按20年计算:25.5万×20年=510万。

假设你向银行借款252万,含利息加本金一共310万,那么你还是每套房子可以赚200万。当然这是粗略的计算,细算还要考虑每个月还贷款和利息,不过你可以用1.2亿即(102万× 100套=1.2亿)一部分去还贷款,大部分用于投资赚钱,不影响资金流转和闭环就可以了。你到20年之后,把50万的保证金还给购房者,或者10年后归还也是可以做到的。

大家可能会问,你怎么能够保证这个投资收益率可以达到25%呢?其实,这个问题很好回答,深层的在这不作详解,就简单一点讲,投资30多万开一间面积50平方的泰式料理,日营业额6000一9000,按照40%毛利计算,你们细算一下,这种情况下能达到年化收益25%吗?

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