榄府〔2021〕2号 中山市小榄镇人民政府关于印发小榄镇农村宅基地建房（规划许可）审批办法（试行）...
各社区，各有关单位：
为切实加快推进我镇宅基地及建房审批工作，现将《小榄镇农村宅基地建房（规划许可）审批办法（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。
中山市小榄镇人民政府
2021年5月14日
小榄镇农村宅基地建房（规划许可）
审批办法（试行）
为加快推进我镇宅基地及建房审批工作，根据《广东省农业农村厅 广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）及《中山市农业农村局 中山市自然资源局关于印发〈中山市农村宅基地和建房（规划许可）审批工作指引（试行）〉的通知》（中农农函〔2020〕117号）的要求，结合我镇实际，制定本办法。
一、适用范围
本办法适用于本镇范围内农村宅基地原址翻建、改扩建和新建（异址、原址）的申请和审批办理。本办法对已办理土地证的宅基地，涉及宅基地面积增大、界址变化等用地界线不清晰情形的，在进行办理不动产权证时需要上交原证并注销；其中超出120平方米的用地，只按照120平方米发证；用地界线清晰、无争议的情形，遵循“不变不换”原则，可直接办理建房审批。
二、办理依据
《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》《广东省农业农村厅 广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》《中山市农业农村局 中山市自然资源局关于印发〈中山市农村宅基地和建房（规划许可）审批工作指引（试行）〉的通知》（中农农函〔2020〕117号）。
三、受理窗口
中山市小榄镇金融中心2座3楼政务服务大厅工程项目综合窗口（以下简称“受理窗口”）。
四、申请条件
（一）农村村民符合下列条件之一的，可以以户为单位申请使用宅基地建房
1．本镇范围内农村宅基地原址翻建或改扩建；
2．本镇范围内农村宅基地新建（异址、原址）；
3．因发生或防御自然灾害，现住房影响镇、社区建设规划，需要搬迁安置的；
4．法律法规规定的其他情形。
（二）农村宅基地建房申请有下列情形之一的，不予批准
1．不符合国土空间规划、林地保护利用规划、用途管制要求的；
2．申请新建住房，但拒绝与本经联社签订退回原有宅基地协议的；
3．将原有宅基地或者住房出卖、出租、赠予或者改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请宅基地的；
4．原有住房被依法征收已得到住房安置的；
5．所申请的宅基地存在权属争议的。
五、办理程序
（一）申请
申请人向所在经济合作股份联合社（以下简称“经联社”）提出宅基地使用书面申请。
（二）经联社及社区居委会审查
申请经所在经联社审查、股东代表会议讨论通过并公示后，居民委员会（以下简称“居委会”）审查备案、并协助准备申请材料（详见附件）。
（三）部门联审
受理窗口接受居委会或申请人提交的申请材料，材料不齐全的，书面通知居委会或申请人，由申请人限期补正，逾期不补正的，视为撤回申请。受理后启动部门联审程序，经小榄镇农业农村和社会事务局（以下简称“农社局”）、中山市自然资源局第二分局（以下简称“第二分局”）等相关部门提出意见后，核发《宅基地批准书》。
（四）办理规划许可
取得《宅基地批准书》后，申请人要根据建设用地规划条件（咨询）做好的建筑设计方案，并将相关申请材料提交到受理窗口申请办理规划许可。审批完成后，受理窗口出具《乡村建设规划许可证》。
（五）验线
申请人准备工作完成后，向受理窗口提交申请材料申请办理施工验线。
（六）开工建设信息录入（报备）程序
申请人（建设单位）需在工程开工前办理开工建设信息录入管理手续，领取《中山市限额以下小型工程开工建设信息录入管理证明书》。
（七）验收
1．规划验收
建设完工后，申请人向受理窗口申请规划验收，领取《建设方案审查意见书》。
2．竣工验收
竣工验收程序由建设方组织工程各方质量主体负责人进行，各方质量主体形成一致竣工验收意见后，向小榄镇政务服务大厅住建业务窗口提交《中山市限额以下小型工程竣工验收表》。工程竣工验收后，小榄镇住房和城乡建设局须按照国家及地方相关法律法规的要求对竣工验收程序实施监督，如工程验收程序、实体质量及质量控制资料等符合要求，建设单位提出申请，由小榄镇住房和城乡建设局编制并向工程建设单位发出《中山市限额以下小型工程验收备案告知书》。
3．填写验收意见表
农社局及第二分局根据验收情况，填写《中山市农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》，并呈送镇人民政府审批。审批通过后，交由受理窗口发放验收意见表，并通知申请人按照相关规定备齐材料办理不动产权证。
（八）申请颁发不动产权证书
申请人向受理窗口申请颁发不动产权证书。
六、审批时限
自受理窗口受理之日起至核发《乡村建设规划许可证》（《建设工程规划许可证》）和《农村宅基地批准书》，不超过20个工作日。
七、咨询及投诉渠道
咨询及投诉电话：中山市小榄镇农业农村和社会事务局 0760-22268482。
附件：小榄镇农村宅基地建房（规划许可）审批工作指南
附件
小榄镇农村宅基地建房（规划许可）
审批工作指南
一、申请
申请人向具有宅基地所有权的经济股份合作联合社（以下简称“经联社”）提出宅基地使用书面申请，按要求填写《中山市农村宅基地和建房（规划许可）申请表》（见附件1），签署《中山市农村宅基地使用承诺书》（见附件2），连同自行联系有资质的第三方测量单位制作的界线确认草图一并提交。所在社区居民委员会（以下简称“居委会”）确认界线后制成含落水位退让的《落水位退缩尺寸示意图》，经四邻签字确认后加盖公章，由申请人联系的第三方测量机构出具测量图并初步填写《中山市不动产权籍调查表》（见附件3）。
二、经联社及居委会审查
（一）审查程序
所在经联社收到申请，审查无误后，提交股东代表会议讨论且须经三分之二以上成员同意，并将申请理由（《土地权属来源证明》，见附件4）、拟用地位置和面积（《宅基地分配公示》，见附件5）等情况在本经联社范围内公示不少于5个工作日，涉及经联社收回土地重新安排的需一并公示《三方协议》（见附件6）。公示无异议或异议不成立的，居委会对申请材料、会议记录等材料进行审查。
审查通过的，由居委会在《中山市农村宅基地和建房（规划许可）申请表》上签署意见，并协助申请人准备《中山市农村宅基地使用承诺书》、讨论会议记录、公示材料、《落水位退缩尺寸示意图》及《中山市不动产权籍调查表》等申请材料。经联社及居委会审查未通过的，应及时书面告知申请人并说明理由。
（二）审查要点
经联社及社区居委会审查重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合控制性详细规划和村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查要点具体如下：
1. 审查提交的《中山市农村宅基地和建房（规划许可）申请表》《中山市农村宅基地使用承诺书》、股东代表会议记录和公示材料等是否真实有效，是否符合程序要求。
2. 审查申请人是否符合宅基地申请条件、“一户一宅”法律规定要求，拟用地面积是否符合省规定的面积标准。
3. 审查拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等是否符合控制性详细规划、村庄规划要求。
4. 核实《落水位退缩尺寸示意图》是否经相邻用地权利人签名确认。
三、部门联审
（一）不动产权籍调查
1．申请
居委会或申请人提供《中山市不动产权籍调查表》、经居委会确认的用地测量图、《落水位退缩尺寸示意图》到中山市小榄镇政务服务大厅工程项目综合窗口（以下简称受理窗口）申请不动产权籍调查。建设用地规划条件（咨询）及申请《宅基地批准书》的申请材料也可一同提交。
受理窗口受理后录入《小榄镇不动产权籍调查明细表》（见附件7）后将申请材料提交给调查人员，调查人员按照不动产调查进度填写《小榄镇不动产权籍调查明细表》。
2．不动产权籍调查程序
（1）指界（一到场）
①通知指界
中山市自然资源局第二分局（以下简称“第二分局”）根据调查计划，将《地籍调查指界通知书》（见附件8）送达调查宗地和相邻宗地权利人并留存回执。
土地权利人下落不明的，可采取公告方式，告知其在指定的时间到指定地点出席指界。
送达应参照民事诉讼法规定的程序，先采取直接送达方式，无法直接送达的，可以留置送达、邮寄送达。采取以上方式都无法送达的，可以公告送达即在报纸上或自然资源局网站上刊登《权籍调查公告》（见附件9），土地权利人属国内人士，自公告之日起，经过60日，即视为送达；属涉外人士，出公告之日起，经过6个月，即视为送达。需要在市自然资源局网站上公告的，按市自然资源局网站发布信息的规定执行。
②现场指界
A．指界人：
权利人是单位的，指界人可以是法定代表人（或负责人），也可以是代理人。
权利人是个人的，指界人可以是权利人本人，也可以是代理人。
法定代表人（或负责人）出席指界的，应出具《法定代表人（或负责人）身份证明书》（见附件10）和本人身份证明；权利人本人出席指界的，应出具本人身份证明；代理人出席指界的，应出具代理人身份证明及《指界委托书》（见附件11）。
共有或共用宗地，由共有人或共用人共同指界或共同委托代理人出席指界，并出具代理人身份证明和《指界委托书》。
农民集体所有土地的指界人由该农民集体依法推举产生，公告推举结果，并出具证明。
B．指界时，第二分局及小榄镇农业农村和社会事务局（以下简称“农社局”）工作人员应查验指界人身份证明。
C．第二分局调查人员、农社局工作人员、本宗地指界人、相邻宗地指界人及测绘单位测量员应同时到达现场，并在《中山市不动产权籍调查表》上签字盖章确认。
D．对指界人指定的界址点，应现场设置界标，并标注在调查图件上。
E．本宗地与邻宗地界址由双方指界人认定，与未确定土地使用权的相邻宗地，可根据土地权属来源资料单方指界。
F．违约缺席指界：
如一方缺席，其宗地界线根据土地权属来源资料及另一方所指界线确定。
如双方缺席，其宗地界线由调查人员根据土地权属来源资料、实际使用现状及地方习惯确定。
将现场调查结果及《用地界线公示》（见附件12）张贴在违约缺席者房屋。违约缺席者对调查结果如有异议，须在收到调查结果之日起30日内，重新提出划界申请，并负责重新划界的全部费用。如逾期不申请，经公告30日后，则上述因缺席确定的界线自动生效。公示期满后，第二分局出具《公示期满证明》（见附件13）。
G．指界结果处理
现场指界无争议的，填写《中山市不动产权籍调查表》，指界人在权籍调查表及《落水位退缩尺寸示意图》上签字、盖章或按指模。界址线有争议的土地，填写《土地权属争议原由书》（附件14）并签字盖章或按指模。
指界人在指界后，不在权籍调查表上签字盖章的，参照违约缺席指界规定执行。不在《落水位退缩尺寸示意图》上签名，但已符合相关规定的，居委会进行《落水位退缩尺寸示意图》公示。
③按照指界结果填写《中山市不动产权籍调查表》，用地界线根据指界结果最终确定。
《中山市不动产权籍调查表》填写完成后，交回第二分局调查人员进行相关盖章流程，完成后电话通知申请人并将《中山市不动产权籍调查表》交回受理窗口登记保管以备群众入件办理相关业务，受理窗口按照后续《中山市不动产权籍调查表》的使用情况填写《小榄镇不动产权籍调查明细表》。
（二）建设用地规划条件（咨询）
1．申请材料
（1）项目信息登记表、业务申请表（用地类）；
（2）身份证复印件1份（需核验原件）；
（3）用地测量图1份；
（4）测量图电子文件（需加项目范围线）1份、电子文件来源证明1份；
（5）《落水位退缩尺寸示意图》原件1份，及其电子文件1份；
（6）中山市不动产权籍调查表复印件（需核验原件）；
（7）授权委托书（代办时需提供）。
2．受理
受理窗口对资料齐备，符合办理条件的申请按照原来办理建设用地规划条件业务方式受理，录入自然资源综合业务平台，并发放回执。
3．审查
（1）审查程序
窗口受理后将业务件送到第二分局小榄办事点相关经办人，办事点经办人审查完毕后转往第二分局进行复审及终审。
（2）审查要点
第二分局负责审查用地建房是否符合国土空间规划、林地保护利用规划、用途管制等要求。审查要点具体如下：
①核查拟用地是否符合国土空间规划（总体规划、控制性详细规划、村庄规划）要求，靠近河涌的按《中山市人民政府关于印发中山市海岸线、河岸线退让规划管理办法的通知》相关规定办理。
②核查拟用地是否占用农用地。涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后再申请办理相关手续，其中占用耕地（水田）的，还应落实耕地占补平衡。
③核查拟用地是否占用林地。符合国土空间规划的，在办理使用林地审核审批手续后可使用保护等级Ⅱ级及以下的保护林地，不得占用保护等级Ⅱ级以上的保护林地。
（三）核发《宅基地批准书》
1．申请材料：
（1）《中山市农村宅基地和建房（规划许可）申请表》；
（2）《中山市农村宅基地使用承诺书》；
（3）申请人身份证明：
未婚的：申请人的身份证、户口本；
已婚的：申请人夫妻双方身份证、户口本、结婚证；
离婚的：申请人的身份证、户口本（婚姻状况栏为离婚）、离婚证或离婚协议；
丧偶的：申请人的身份证、户口本（婚姻状况栏为丧偶）、结婚证、配偶的死亡证明；
（4）授权委托书（代办时需提供）；
（5）不动产权证书或土地权属来源证明；
（6）《中山市不动产权籍调查表》复印件（需核验原件，由窗口提供并复印）；
（7）宅基地1:200实测现状地形图（用地蓝图）；
（8）三方协议（涉及经联社收回土地重新安排的需提供）
（9）《地址变更证明》（见附件15，已办理不动产权证书的需要提供）；
（10）《弃权书》（见附件16）及所有合法继承人的身份证（原产权人已故的需要提供）；
（11）退还宅基地协议（经批准易地建造住宅的需提供）；
（12）股东代表会议记录
（13）宅基地分配公示
（14）法律法规规定需提供的其他材料
2．受理窗口审查要点
（1）审查申请材料是否按要求填写并填写完整。
（2）核对申请人身份证和户口簿并复印，核实申请人户口性质是否为所在经联社股东。
（3）核对申请人婚姻状况。已婚的需提供结婚证及配偶身份证，核对原件并复印；离婚的提供离婚证，核对原件并复印。
（4）核对不动产权证书或不动产权证明原件并复印。
（5）查验会议记录和宅基地分配公示。
3．第二分局审查
受理窗口将申请人信息、拟批准情况、市自然资源局第二分局意见“详见编号*********三线图”录入《中山市农村宅基地和建房（规划许可）审批表》（见附件17）相应栏目，整理好材料并编制《申请材料目录》。第二分局审查工作已前置到建设用地规划条件（咨询）中，为节省审批时间，因此不再在审批表中加意见。
4．农社局审查
受理窗口将整理好的业务件送农社局进行审查，涉及交通、林业、水利、电力等部门的同步征求意见，农社局审查完毕后在《中山市农村宅基地和建房（规划许可）审批表》相应栏目签署部门意见后，送镇政府分管领导审批并加盖镇人民政府公章。根据部门联审结果，核发《农村宅基地批准书》。《农村宅基地批准书》及其他后续流程所需资料返回受理窗口备用。
5. 农社局审查要点
（1）核查申请人是否符合申请条件、拟建房用地是否符合省规定的面积标准。
（2）核实“一户一宅”资格，通过档案系统或不动产登记信息系统查询申请人及其配偶是否享受过宅基地。（档案查询权限以镇政府名义向市自然资源局申请）
（3）核查经联社及社区居委会审查程序是否符合要求。
（4）综合其他部门意见，提出审查意见。
四、办理规划许可
（一）申请
部门联审审批完成后，申请人备齐根据建设用地规划条件（咨询）制定的建筑设计方案及相关申请材料到受理窗口申请办理规划许可。
（二）申请材料
1．《中山市农村宅基地和建房（规划许可）申请表》；
2．申请人身份证复印件；
3．《宅基地批准书》复印件；
4．建设用地规划条件（咨询）原件；
5．电子报批所需材料、报批电子文件1份、电子文件来源证明1份；
6．建筑图纸2套（图纸需折叠成手风琴式，A4纸大小）；
7．授权委托书（代办时需提供）。
（三）第二分局审查
1．审查程序
受理窗口整理规划许可需要的材料，并录入“自然资源综合业务平台”，按照规划许可业务办理，受理窗口初审完毕后，转往第二分局审批，第二分局审批完成后将业务件返回，受理窗口出具《乡村建设规划许可证》。
2．审查要点
建筑涉及方案是否符合《中山市个人自建住房规划管理办法》及相关规定。
（四）发证
第二分局根据审批结果核发《乡村建设规划许可证》，镇人民政府根据部门联审结果，核发《农村宅基地批准书》。《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》统一交由受理窗口发放，由受理窗口通知申请人领证，并做好签收工作。农社局做好资料存档工作。
五、验线（二到场）
（一）申请
申请人开工准备工作完成后，备齐申请材料向受理窗口申请办理施工验线。受理窗口受理后，暂由第二分局委托的测量机构负责规划验线核实，并由第二分局出具验线批复。
（二）申请材料
1．《中山市自然资源局业务申请表（建筑工程-核实类）-建设工程规划验线》（见附件18）、《中山市农村宅基地建房验线申请书》（见附件19）；
2．用地测量图电子文件（首次入系统需提供）（需加项目范围线）；
3．身份证复印件1份（需核验原件）；
4．《农村宅基地批准书》及附图复印件（需核验原件）；
5．建设用地规划条件（咨询）复印件1份；
6．《乡村建设规划许可证》及其附件复印件1份（需核验原件）；
7．放线报告原件1份，及其电子文件1份；
8．施工总平面图CAD文件1份；
9．授权委托书（代办时需提供）；
10．建设工程规划许可公告牌现场照片1份。
六、开工建设信息录入（报备）程序
（一）申请
建筑面积500平方米以下小型工程，申请人（建设单位）在工程开工前应备齐资料到小榄镇政务服务大厅申请并自行通过“中山市住房和城乡建设工程网上办事系统”（网址：https://chengxin.zsjs.gov.cn/）办理开工建设信息录入管理手续，领取《中山市限额以下小型工程开工建设信息录入管理证明书》。
（二）申请材料
1．《中山市限额以下小型工程开工建设信息录入管理申请表》（见附件20）；
2．不动产登记证或《农村宅基地批准书》（复印件1份）；
3．《乡村建设规划许可证》、规划报建批复书（复印件1份）；规划报建图纸（正本1份，核对后退回）；
4．施工、设计单位合同（正本1份）；
5．建设、设计、施工单位项目负责人签署的工程质量终身承诺书及法定代表授权书（正本1份）；
6．建设、施工单位的法定代表人和项目负责人签署的安全生产承诺书（正本1份）；
7．建设单位身份证复印件1份（需与原件核对）；
8．授权委托书（代办时需提供）；
9．建设工程报批（居委会）意见。
七、验收
（一）规划验收（三到场）
建设完工后，申请人向受理窗口申请规划验收，窗口受理后将业务件送到第二分局小榄办事点相关经办人（系统一并转），第二分局小榄办事点经办人审查完毕后转往第二分局进行复审及终审，出具《建设方案审查意见书》。
申请材料：
1．《中山市自然资源局业务申请表（建筑工程-核实类）-建设工程规划条件核实》（见附件21）、《中山市农村宅基地竣工验收申请书》（见附件22）；
2．身份证复印件1份（需核验原件）；
3．《宅基地批准书》及附图复印件（需核验原件）；
4．《验线批复书》复印件（需核验原件）；
5．《乡村建设规划许可证》及附件复印件各1份（需核验原件）；
6．建设用地规划条件（咨询）及三线图复印件；
7．房产测量图3份，竣工图测量图3份；电子报批所需材料、报批电子文件1份、电子文件来源证明1份；
8．授权委托书（代办时需提供）。
（二）竣工验收
建筑面积500平方米以下小型工程的竣工验收程序由建设方组织工程各方质量主体负责人进行，各方质量主体形成一致竣工验收意见后，向小榄镇政务服务大厅住建业务窗口提交《中山市限额以下小型工程竣工验收表》（见附件23）及相关资料。
工程竣工验收后，小榄镇住房和城乡建设局须按照国家及地方相关法律法规的要求对竣工验收程序实施监督，如工程验收程序、实体质量及质量控制资料等符合要求，建设单位提出申请，由小榄镇住房和城乡建设局编制并向工程建设单位发出《中山市限额以下小型工程验收备案告知书》（见附件24）。
（三）填写验收意见表
第二分局及农社局根据验收情况，填写《中山市农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（见附件25），并呈送镇政府审批。审批通过后，交由窗口发放《中山市农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》，并通知申请人按照相关规定备齐材料办理不动产权证。
八、申请颁发不动产权证书
（一）申请
申请人备齐以下向受理窗口申请颁发不动产权证书：
1．不动产登记申请书；
2．《中山市不动产权籍调查表》原件（窗口提供）；
3．《宅基地批准书》原件；
4．宅基地1:200实测现状地形图（用地蓝图）；
5．房产测量图；
6．申请人身份证明文件；
7．规划验收材料；
8．《中山市限额以下小型工程验收备案告知书》；
9．涉及到收回划拨、易地建房、界址变化等已办理土地使用权证或不动产权证的，需要交回原有的土地使用权证或不动产权证，并提交一套注销原证的材料；
10．法律法规规定需提供的其他材料。
（二）受理
受理窗口接收申请人提交的申请材料，材料不齐全的，一次性告知申请人补正材料，资料齐全方可受理。受理后将申请材料录入“自然资源综合业务平台”，并发放回执。
（三）第二分局审查
根据不动产登记的相关法律法规，第二分局小榄办事点做好初审后寄往第二分局审批。
（四）核发不动产权证
符合条件的，第二分局核发不动产权证后寄回受理窗口。受理窗口短信通知申请人领证，并做好签收工作。
附件：1．中山市农村宅基地和建房（规划许可）申请表
2．中山市农村宅基地使用承诺书
3．中山市不动产权籍调查表
4．土地权属来源证明
5．宅基地分配公示
6．三方协议
7．小榄镇不动产权籍调查明细表
8．地籍调查指界通知书
9．权籍调查公告
10．法定代表人（或负责人）身份证明书
11．指界委托书
12．用地界线公示
13．公示期满证明
14．土地权属争议原由书
15．地址变更证明（已办理不动产权证书的需要提
供）
16．弃权书（原产权人已故的需要提供）
17．中山市农村宅基地和建房（规划许可）审批表
18．中山市自然资源局业务申请表（建筑工程-核实
类）-建设工程规划验线
19．中山市农村宅基地建房验线申请书
20．中山市限额以下小型工程开工建设信息录入管
理申请表
21．中山市自然资源局业务申请表（建筑工程-核实
类）-建设工程规划条件核实
22．中山市农村宅基地竣工验收申请书
23．中山市限额以下小型工程竣工验收表
24．中山市限额以下小型工程验收备案告知书
25．中山市农村宅基地和建房（规划许可）验收意