畸形的深圳学区房，有点危险了
最近的深圳，阴晴不定。
突然的阴天和大雨，气温忽高忽低，令人捉摸不透。
天气的物理变化让人瑟瑟发抖，而心里的寒意让人寝食难安。
近一个月来的楼市热度，似乎超出了大众理解的范畴。而学区房的存在感，一如既往地强。
八卦岭老破小挂盘单价去到12万/㎡，光明成交最高单价7万/㎡......背后的“推手”，都是“新名校”。
学区房的疯狂，在年后迎来高潮。当价值远远脱离房子本身，其中的危险信号不容忽视。
据知情人士透露，学区房市场的“狂热”早已引发官方关注，上周相关部门已开会研究，不排除近期会有调控动作。
学区房众生相
如果说房子对中国人来讲是必备不可的硬通货，那么，学区房就是这个硬通货中的硬通货。
谁能想到，深圳各片区挂盘价涨幅最大的区域竟是八卦岭，2018-2020年涨幅高达45.3%，位居深圳第一。
深圳关内热点学区房环比涨幅位居前列
疫情之下，楼市在两个月的空窗期里，学位房的抗跌性更加凸显。
但这些所谓学区房，往往是价格高于价值。
为了让孩子获得优质教育资源，学区房逐步成为家长的必争之地。
当教育资源不均的时候，那些所谓的名校学区，价值开始脱离房子本身。
如此之下，学区房越来越“荒诞”。
名校规划未落地，房价先上行
这是南方楼事第N次提到八卦岭。
今天我们想跟大家分享它涨价的时间线。
2019年年初，荔园小学东校区划入八卦岭片区的消息开始发酵，一夜之间，小区房价就像坐上了直升机，从年初的5字头，一路奔向8字头。
有中介表示，“在没有确定之前，4月有传闻八卦岭片区新建的中学为笔架山中学，一些业主开始松手抛盘。”
随后有网友发现，福田区教育局在回答荔园小学东校区的咨询问题时，公开回应，该校2021年9月开办，业主便吃下了定心丸。
2019年6月，相关地块开始拆除时，周边小区房价更是突飞猛进，甚至还出现业主惜售现象。
房价随着学位的变化而变化，这是何等魔幻的现象？
虽然已经确定学校位置，但是具体招生范围还没确定，八卦岭片区许多楼盘房价却先“疯涨”，到现在出现9-12万/㎡不等的挂牌均价。
南方楼事不禁想问问，万一有楼盘没被划进学校招生范围，怎么办？
同样，一有名校规划房价就上调的，还有光明。
在去年4月，深实验落地光明的新闻一曝光，周边的二手房开始上涨。
今年3月，深圳实验光明学校小学的学区划分出来后，紧接着又出现二手房挂牌价去到6万多。
房价先行于规划，学区房“妙”啊。
不能住的老破小
更悲哀的是，深圳诸多名校学区房早已丧失了居住意义，沦为一张价值数百万的名校入场券。
这类型学区房，主要集中在老牌名校学区，如罗湖深中、福田华强北深实等。
你能想象一套16㎡、楼下是夜总会、人员混杂、物业管理混乱、居住体验极差的房子，仍然卖到400万+的价格吗？
这套房子位于深圳福田华强北，带荔园小学南校区学位，挂牌单价已经去到25万/㎡，但家庭根本不可能居住。
业主在买下使用学位后，多半出租给华强北的商户当做仓库或者给创业公司当办公室。
罗湖的东门168小区，也是类似的典型。
就因位于螺岭外国语学区，又主打小面积户型，成了家长和投资客最爱的楼盘之一。
最小19㎡，挂盘价甚至高达10万+/平。但跟阁林网苑一样，卖到了豪宅价，却跟豪宅丝毫搭不上边。
这类小户型的学区房，不管是采光、通风还是周边环境，几乎是毫无居住体验。
家长图的无非就是，用最低成本买到名校学区房。毕竟19㎡的房子，单价超过10万，总价依然只需要200万。
在写这篇文章的时候，南方楼事采访了一些购买学区房的家长。
有家长表示，自己在布心买了一套房子自住，但是因为孩子要上学，便在罗湖找了个口碑比较好的学校，租了学位房。
“家里有三个孩子，租的房子太小了没办法居住，只能每天在布心跟罗湖直接往返。”
可以想象，几岁的小朋友和家长每天往返多折腾。
我们不得不反思，近几年，在教育配套资源异常紧张的情况下，深圳许多老学区的小户型被疯抢，而且流转率奇高。
这也就很可能存在很多像这位家长的购房者，通过这种无法居家的超小户型来抢学位，但是却不在这个片区居住。
这种畸形现状由来已久，深圳官方就曾出台过相关举措。
2018年12月，学位异常紧张的螺岭外国语实验学校对申请学位家庭的住房面积提出限制。
随后因为家长反应剧烈，很快就被撤回。
诚然，根据面积大小来衡量入学标准存在许多争议。但这也折射出疯狂学区房背后，是深深的无奈。
当名校学区备受追捧，居住功能变成附加条件，房子实则脱离了本身最基本的价值。
虽然此前限制面积大小的通知被撤回，但这也可以视作官方的一个信号。当这种疯狂脱离政府控制，你永远不知道等待你的是什么政策。
畸形的地下生意——租学位
不是每一位家长，都能买得起数百万的学区房。
但让孩子上名校，恐怕是绝大多数家长的心愿。此时，一种隐秘的底下生意网铺开了——租学位。
近几年，深圳各区申请学位所需的材料之中，住房证明是一个硬性门槛。
而对于租户而言，这个住房证明材料，是一纸房屋租赁凭证或房屋租赁信息。这两个，都需要房东和租客签订统一的租赁合同来共同申请办理。
当想上的学校不在所租房的片区内，很多租户只能额外花钱“伪造”租赁合同。
据报道，有家长花费钱，从熟识的房东手中购买南山向南小学对应学区房的租赁合同。
但是因为片区入学分值标准不同，所以深户儿童家庭提供的租房凭证中，如果居住时间连续不满1年的，可以申请学位，但不积分。
该家长表示，“其实，就算有了这个凭证，也未必能100%申请到向南小学。而且，一旦后续申请不上学位，房东不可能退款。”
在深圳，“租名校学位”的现象比比皆是，这也反应市场对名校的渴求。
但这条“路”，越来越难走了。
深圳官方一直都在严查实际居住，今年力度更是前所未有。
据悉，目前深圳多区的招生政策都明确了实际居住，如南山、福田、罗湖、龙华、光明、坪山等等。
这个信号，也越来越强烈。
4月8日，西乡街道发布通知，非实际居住申请学位的租客将列入黑名单。
罗湖和福田近期也在严查，一旦发现没有实际居住，地段学校将不受理学位申请。
最近，福田有家长表示在购房后一直没有居住，今年9月准备幼升小了，去街道办登记居住信息时却被拒绝，原因是网格员曾突击上门核查，发现他们没有实际居住。
图源 深圳入园
还有租客表示，一些核查小组检查严格，在核查离开后不久还会再返回核查。
南方楼事认为，在教育资源相对紧缺的情况下，严查房屋实际居住情况能直接打击投机的家庭或者投资客，让教育资源实现公平化。
而且随着各片区学位发出“预警”，我们可以预见，在未来对实际居住的要求和审核会越来越严格。
那些买小户型只使用学位而不居住和投资学区房也将行不通。
“畸形”背后的泡沫
不计成本、不考虑居住空间，深圳家长对于名校的追逐，近乎疯狂。
但南方楼事认为，学区房演变到今天过于畸形，终有一天会成被消除。
我们从两点原因去分析。
畸形的学区房市场，过于高调将引发调控
深圳苦于学区房已久。
有知情人士向南方楼事透露，针对学区房近年来畸形的现象，深圳住建部门不满已久，近期已内部开会了解市场相关情况，不排除接下来有调控动作。
哪怕是疫情之下，学区房的热度依然迎来新高潮。
据南方楼事调查，短短两个多月，各重点学区涨幅从5-10%不等，有的总价甚至涨超过200万。（点击回顾相关报道：年后涨价200万？深圳学区房太可怕了！）
对于会如何调控，资深地产评论人、朱罗纪创始人朱文策预测，学位和住房分离是大方向。
“实际居住的核查，今年已经普遍推广，下一步可能是‘就近入学’会放宽。比如政策或许会允许一半派位一半让学校自主选拔，这样可以增加学生的流动性。”
新名校房价被炒得太高，存在泡沫
现在很多家长追逐的名校，不仅仅是老牌名校，还有那些新兴崛起的集团化名校。
这种追捧在教育资源紧缺的深圳，愈发疯狂。
只要有片区规划这类新名校，哪怕还未最终确定，学校甚至还未开始建，周边房价就会上涨。
南方楼事要提醒大家的是，房价被过度炒高的这类新名校学区房，当中存在一定的泡沫。
原因有两个。
第一，未来深圳各区好学校会越来越平均。
深圳中小学近年都有规划新建和扩建任务，而且很多片区都有规划集团名校，名校教育资源会逐渐平均化。
很现实的是，除了那些顶尖老牌名校，未来这些新增的“好学校”差距都不会太大。
在2019年11月，对2019年-2020年的规划目标任务内容进行调整为：“规划批准中小学不少于100所，幼儿园不少于215所。
上下滚动查看各区已有的名校教育集团
图源 网络
第二，家长追逐的这些新名校是否能实至名归，仍然需要时间去验证。
只要挂了个名校招牌，现在很多新学校在规划初期，房价就已经被炒得很高，比如前面的八卦岭，划分范围还没确定，周边老破小已经涨到12万/㎡。
且不说能不能划分，即便是划分之后，这个所学校的师资力量，教育能力，升学率等等仍然是要时间去兑现。
网上流传的2019年最新学校录取率排名，可以发现那些新名校依然还有一段路要走。
图源网络
而现在那些天价买入的家长，已经提前把新名校给“神化”。
这也就是为什么我们认为，现阶段这类新名校存在泡沫。
最 后
从长远来看，房子最终会回到居住属性。
现在那些带有名校学位涨幅疯狂的老破小，再过几年会涌现各种问题。
仍然以八卦岭宿舍为例，35年楼龄的老破小单价已经去到12万/㎡，试问如果迟迟不旧改，或者没有划分到荔园小学，有多少人愿意高位接盘？
就目前来说，一线城市的老牌学区房还是有不可替代的优势。
但是在未来，出于教育公平化，也没有刺激房地产的考量，“学区房”的概念将会从房子本身完全剥离掉。
当房子回到居住本身，这时候决定房子价值的唯一标准就是地理位置和舒适度。
对于“学区房”概念何时会被完全剥离，无解。
在这里，南方楼事仍要提醒购房者，不要过度疯狂追逐学区房，特别是老破小更要注意规避，这其中的泡沫很大。
倘若未来学区房概念被剥离，你天价买来的破房子谁来接盘？