爆料！香蜜湖某商业已提交旧改申请？起底深圳豪宅区商圈现状
一场狂欢落幕，2018年天猫“双11”全天交易额为2135亿元。
在电商冲击下，有多少商圈能存活？
有朋友告诉南方楼事，位于深圳传统豪宅区香蜜湖的东海城市广场因经营惨淡，目前自己提交了旧改申请；前段时间有媒体报道，深圳湾有项目底商空置率超90%。
豪宅区的商业真是因电商的冲击而倒下的？或许只能算其中一个因素。
一场狂欢落幕，2018年天猫“双11”全天交易额为2135亿元。
一个普遍的观点，受电商冲击，实体零售不景气，很多商场都不好做，只有部分核心商圈能脱颖而出。
而豪宅区的商业一直不被看好，有朋友爆料，与香蜜湖片区近期开盘的热门豪宅深业中城项目一街之隔的东海城市广场要旧改了，“自己旧改自己，挺有意思的。”
南方楼事在东海城市广场看到，商场内多以教育机构及美容机构为主，或许由于是工作日，除了麦当劳等连锁餐饮外，其他店铺门可罗雀。此外还有少量店铺处于空置状态。按照这个运营状况，如果说要进行改造升级，也不是不可能。
东海城市广场商场导购图
可以看出，商场内多为培训及美容机构
不过，东海城市广场落成于2005年，并不满足深圳城市更新相关规定中拆除重建的条件，是不是传谣？
本着无风不起浪的心态，南方楼市向多位业内朋友求证。
对于改造传闻，很多朋友表示没听说，但也有朋友认为，东海城市广场一直招商困难，很有可能重新规划改造，“以东海的本领，回炉重造也不是难事。”
也有人持肯定态度：“XX开发商的人告诉我，这里确实要改造，前不久他们自己递了旧改申请。”
一位城市更新方面的朋友表示，确实有听说东海城市广场要改造，但具体还要以官方消息为准。
东海城市广场
东海广场是否进行改造还是未知数，但距离东海广场不到一公里的深国投广场早已实实在在开始了升级改造。
网络资料显示，深国投广场分两期进行改造，2017年2月开始第一期改造，历时10个月，去年12月重新开业。
前两天南方楼事到深国投广场时，该商场项目部分区域仍在改造，推测为二期改造工程。
规土委官方网站也于今年4月4日发布《市规划国土委福田管理局关于深国投广场立面升级改造的公示》。此次改造部分多为项目外立面及商场内部小部分区域。
规土委公布的深国投广场改造效果图
相比东海城市广场，深国投广场目前的营业状态算是比较成功的。
赢商网报道，深国投广场开业十年，每年业绩呈现双位数增长，2016年购物中心销售额将近9个亿；项目引进中国第一家山姆会员商店，该店连续9年是山姆全球销售额最高门店，2016年销售额将近24个亿，可媲美大型标杆购物中心。此外，沃尔玛中国总部也驻扎于此。
表现优异的深国投广场为何走上改造？
业内人士坦言，改造升级并不是运营得不好才会出现的情况，更多时候是为了进一步提升消费体验，创造更好的成绩。此外，很多老旧商场都会通过改造升级的方式来塑造新的业态，深国投广场更倾向于前者。
不过，也有业内人士认为，这次改造从时间点上看，和万科收购印力系列动作可能存在一定关系。
在“宝万之争”期间，万科在2016年8月21日公布了一笔近130亿元的收购计划，收购标的为商业地产企业印力集团。
今年1月5日，印力商用置业有限公司宣布，联合万科和Triwater以83.65亿元共同收购凯德商用在国内的20家购物中心。
至此，印力在全国持有或管理的商业项目达120多家，管理面积1000万平米，管理资产规模逾800亿人民币。而深国投广场正是印力在深圳的旗舰商业产品。
商场改造升级的案例并不是少见，地处深圳市罗湖传统核心商圈的深圳DDMmall前身为深圳百货广场，2016年由彭成集团与佳兆业商业集团联合进行改造。
改造后以文艺、青春、时尚为主导，引入美食、购物、休闲娱乐、创意体验等多种业态。项目已于2017年4月重新开业。
位于华强北核心商圈的深南天虹百货也在2016年由天虹商场股份有限公司自行改造升级为深圳天虹Discovery。
改造后目标客群定位为着80、90后消费群体，采取高颜值的空间设计，打造网红拍照圣地。该项目也于去年5月重新开业。
再看回东海城市广场，从投资的角度来说，豪宅区的商铺一直不被看好，甚至被列为“一般情况下不能碰”的投资产品。
资深商业地产经纪人唐绍远表示，东海城市广场目前的状态与其招商运营和停车位有很大关系，再者就是人口密度的因素。
由于豪宅区建筑密度低，人口密度小，所以许多豪宅区的商业都难有起色。
豪宅区的底商是最好的例子，如深圳湾三湘海尚北侧沿东滨路一排街铺，虽然小区已经入伙8年，但这排总长约200米的街铺，截止至去年10月只有不超过5家商铺开业，剩余超过90%的商铺仍然空置。
三湘海尚南侧的曦湾华府，同样有大批街铺空置。媒体报道，2011年曦湾华府端头转角处一间仅35平米的商铺曾经以48万元/平米的单价售出，创下了当时深圳西部的“铺王”纪录。
与这间“铺王“同时推出的其他商铺，均价也达到17-20万元/平米。直到去年10月，这间天价街铺仍处于空置状态。
南方楼事一位朋友说：“深圳商铺里面比较惨的就是深圳湾豪宅商业群了，铺比住宅多。”
根据三湘海尚项目备案信息，项目可售面积共184726.57平米，其中商业32997.34平米，占17.9%；曦湾华府项目规模较小，但可售面积中商业占比更高，达22.3%。
平均约2成的商业占比，不仅远远超过华侨城、红树湾等其他豪宅区内的项目，甚至超过了绝大部分普通住宅社区。
而豪宅产品本身户型较大，户数和居住人数相对较少，对沿街商业的需求较低。
不过，并非所有豪宅区的商业都经营惨淡。从多方面来说，大型商圈与住宅底商及小型商业存在本质的区别。
华润置地官方微信披露，2017年度华润置地旗下全国购物中心零售额达359亿元人民币，同比增长34%。
具体来看，深圳方面，罗湖万象已经成为全国性的商业标杆；去年开业的万象天地保持居高不下的人气，3月30日优衣库全球概念店开业被戴德梁行列入“2018上半年深圳商业地产大事件”之一；年底即将开业的深圳湾万象城也备受瞩目。
与深圳湾万象城几百米之隔的是南山区老牌商圈海岸城商圈；同在今年开业的深业上城也收获了不错口碑。
唐绍远认为，说海岸城商圈的模式是深圳商圈街区+MALL模式的鼻祖也不为过，市场上商业参考的对象基本离不开罗湖万象城及福COCO PARK。
他表示，商圈起不起得来，重要因素有几点：一是地段及配套；二是招商和运营；三是品牌，如深国投广场引入山姆会员店就带来不少人流量。
世联行首席工改顾问董极认为，目前市场上比较好的商圈都是采用街区+MALL模式，同时业态走轻奢、网红路线。例如万象天地和深业上城。
深国投广场内一店铺装修中的宣传
上文提到的深圳天虹Discovery，深圳DDMmall亦是如此。冯绍远也认为，在网红经济冲击下，传统的MALL已经不适应市场需求，街区更为合适。
不过，也有业内人士表达对目前商业市场的担忧。一位不具姓名的商业地产经纪人认为，深业上城更倾向高冷系，缺乏地铁交通是个问题，消费人口输送不方便。
并且，目前商圈越来越同质化，网红店成了每个商场的标配，商场的个性就逐渐消失了。
“是不是没有这些网红店就不是好商场？”
欢迎留言说出你的答案。
撰文排版/秀清
最后拜托大家一件很重要的事↓ヾ(ｏ･ω･)ﾉ