深圳的二次房改，有没有可能被阉割？
对于今天的深圳来说，有太多本该是一路高歌的城市改革，却渐渐陷入了内部角力的局面。
今天朋友圈被“太子湾湾玺2000万公寓豪宅12分钟卖3.6亿！”的消息刷了屏，总价区间在2133-5479万/套，劲销5成。如果数据真实，只能说是佣金给得高，中介当然卖力吆喝。
千万、大平层豪宅、一线海景，每个词...显然更能激起大众的猎奇心理。
不管真相是怎样，豪宅始终是少数有钱人的游戏，和大多数深漂无关。看完网上的热闹，还是脚踏实地来关注一下自身吧。
最近有一条新闻非常值得关注。
3月5日，深圳市住房和建设局提出：
符合条件的住宅、商务公寓、租赁用房、城中村房源，以及经依法处理后的没收类违法建筑，满足安全条件的房源都可以筹集作为人才住房和公共租赁住房。
前提是：满足房屋结构安全、消防安全和地质安全条件的房源。
深圳知道自己很难建成不少于100万套人才房。城中村拆不了，人才房建不了，干脆找个折中方案，征用城中村、违建作为人才房。
这个政策看似简单。深圳退了一步，选择了中庸的方法。结合现实，盘活各类社会存量用房，拓展人才和公共租赁住房的筹集渠道，调整为自己可以完成的目标。
但实则非常复杂。涉及“二次房改”、城中村拆迁、开发商自持租赁、违建、人才住房分配，每一方都不是省油的灯，执行层面非常困难。
原本看似用来平抑房价的“二次房改”，正在脱离初心。
看到这里，我们要谨慎思考一个问题：深圳的“二次房改”，是不是可能被阉割？
深圳为什么会有二次房改呢？
一直以来，深圳城市治理最大的问题就是住房问题。一边所剩无几的可开发土地，一边是庞大的城市常住人口。
商品房发展到今天，深圳的住房体制已经到了不得不改的时候了，如果现在不抓紧时间，一点点调整，是会激化矛盾的。
一套房子，难死每个深漂。这个城市近60%的人，无房。多么可怕。
为了解决“大城市+高房价”，深圳启动了“二次房改”，政府对市民做出承诺：
❶ 到2035年深圳将新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套；
❷ 公共住房和商品房供应比例达到6:4。
要完成深圳100万套的人才房，不容易。
以前都是“新建”——出让住宅用地，开发商拿地捆绑人才房。或者由深圳人才安居集团独立拿地，全建人才房。
深圳安居集团要干的事，类似香港房屋委员会和新加坡建屋发展局。
但更不一样的是，深圳的人才房不一定能平抑房价，因为推动太慢，体量太小。
深圳是把人才房作为一个吸引高端人才的手段。其他城市房价便宜，深圳房价高，那多建人才房。
这3年来，深圳人才安居集团一直在土地市场上活跃买地，在买地上的花费超过90亿元。但远远达不成当初立下的建房目标。而且其操作方法也颇受微词。
2017年11月以来，人才安居集团在深圳已经拿下11幅地皮，总土地面积176430.89平方米，规划总建筑面积740856平方米，总共耗资73.62亿元，平均折合楼面价不到1万元/平米（9295.5元/平方米）。尤其是在2018年，全年深圳一共卖了10宗住宅用地，人才安居集团拿走了6宗
而在2020年3月3日，深圳推出4幅地块，均为政策性住房地块，总土地面积8.8万平米，总规划建面39.3万平米，吸引了10多家开发商参与。深圳人才安居集团一口气拿了三块。
此事还引发了现场开发商的抗议。大家普遍认为安居集团不该在公开市场拿地，而应该是像香港公屋土地一样，由政府直接划拨的。
不然就是通过政府的支持和自身的雄厚财力来挤压原有的土地市场吗？这跟左手倒右手有什么分别？
而且政府是这场游戏的玩家兼庄家，那还有开发商什么事？陪跑吗？
人才安居集团和开发商抢地，多轮竞价，必然变相推高地价，人才房也会挤压商品房供应。
这是不是会加剧深圳住宅供应短缺，进而加剧房价的看涨预期？
此次提出的城中村、违建转为人才住房，虽然也提出了一系列的改造方案：安全性改造、建筑外立面美化改造...
但这些城中村和违建，当初建时大多是不考虑楼间距、采光通风、房子地基的安全，整体的规划设计、社区公共空间也很滞后，真的满足人才住房的需求吗？
了解建筑设计的人都知道，先天规划不到位，后天的补救根本解决不了问题。
这只能说是一个阉割版的“二次房改”。只是披着“房改”的华丽外衣赚足了眼球，却没有解决实际问题。
就像当年深圳管不了各宗族势力强大的城中村兴建大量违法建筑，造成今天拆迁难的局面。
现在推出城中村、违建改为人才住房未来是不是会衍生出其他问题，如住宅安全性问题，如城中村更无法拆迁、土地低效利用的问题...
毕竟我们看了太多政策的反效果。打着保护穷人的名义，反而更伤害穷人。
我们要警惕“二次房改”被阉割，毕竟这是一个关乎缓解深圳目前最突出的住房矛盾的计划，每个环节都有可能引发连锁反应。
对于今天的深圳来说，有太多本该是一路高歌的城市改革，却渐渐陷入了内部角力的局面。
例如当时轰轰烈烈的万村计划，万科在全深圳收了大量城中村进行改造后，无疾而终。
以深圳东进中轴线的笋岗村为例，在质疑和利益博弈中宣布告终。
笋岗村工程队撤离，施工暂停，无疾而终，绿网围困的租户耐心渐失，抱怨、愤懑在村中蔓延。
银湖老小区业主骑虎难下，邻里之间，孤立绝交，各自为阵，甚至剑拔弩张。
大量的空房、已拆旧房土地，造成了社会资源的极大浪费，而开发商也难以翰旋。
无论是城中村综合整治、旧改回迁，还是城中村公寓改造，美好的初衷带来的却不一定是好的结果。当每个人都将目光放在自己失去的东西，任何变化都可能是剥削。
我们无法要求每个人都能用理智战胜人性，但率先清醒过来的人、城市，总是能走得更远。
大家都担心的另一个问题是：深圳的房改，会不会像调控，越调越涨，越改越涨？
我们一直在喊“长效机制”，但看这两年的政策：取消豪宅税——涨；调控二手业主哄抬房价——涨，深圳房价陷入了越调越涨的怪圈，只是一直在打补丁，补丁只顶一时用，受苦的还是刚需。
说白了，不提高土地供应，什么调控都是耍流氓。
居住负担之大，不是高容积率的问题，不是房子质量不好的问题，而是房子太少的问题，你把城中村、租赁住房、违建改为人才住房，一样平抑不了房价。
深圳最根本的问题是供需紧张。深圳房产自有率不超过40%，其中商品房占比才17%。也是这17%，给了深圳业主一有利好就坐地起价的底气。
虽然我一直说，并不是我们来到深圳，深圳就欠我们一套房子，但是深圳的住宅用地供给本身就是有问题。
深圳不仅有住宅的历史欠账，现在的土地供给也是偏于“商业”。
深圳的写字楼空置已经到了非常严重的程度，但还一直在建。而深圳的住宅一直都是供需紧张，这样“重商业、轻住宅”的供给结构本身就是有问题的。
要么拆城中村，盘活存量土地，多批住宅用地；要么提高住宅的容积率，没有其他办法。
挤牙缝般，提高每平方米土地的亩产，做到土地的高效利用。
一直以来，我都难以忘记在《深圳故事》的纪录片中，筹建“深圳二次房改”的工作人员当时表现出的雄心壮志。
一代代深圳人，为了更好的深圳而不懈努力。
但我们一定要警惕：二次房改，被阉割。
而且一个越来越现实的问题摆在眼前：
连有硬性指标建人才房的地都没有了，商品房还能分到多少，稀缺性会更突出，也就意味着...
想留在深圳，你除了咬牙买商品房，真的别无选择。
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