业委会绕开业主大会签约，法院认定合同无效

为了凉亭及门头出新，鑫园业委会未经业主大会表决而直接与物业公司签订了出新工程合同。因业主内部矛盾爆发，业委会集体辞职。随后，新一届业委会选举产生。作为施工方的鼎辉物业公司起诉要工程款，新一届业委会应诉并主张合同无效。注意，鼎辉物业并非正在为小区提供物业服务的企业。

本案有几个点值得注意：

1.作为被告的业委会提出了合同无效的抗辩理由，法院把合同是否有效作为了争议焦点。这个观点与最高人民法院一直，合同纠纷必须审查合同效力。问题来了，如果是单个或少数业主提出合同无效，法院是否应该审查呢？

2.法院认定合同无效的理由是违反法律的强制性规定，也就是物权法“双三分之二以上”的规定。按照这个逻辑，民法典关于“应当由业主共同决定”的规定是效力性强制性规定。是否违反了就必然导致合同无效。可惜，这样的判决还是太少。

3.未召开业主大会是业委会导致的，故业委会对合同无效有过错。同时，施工方应当注意到合同内容涉及全体业主的共同利益，没有要求业委会提供业主的共同决定，也有过错。这里否定了合同相对方'有理由相信业委会有权代表全体业主签约'的观点，因为法律是对所有人公开的。

4.合同无效并不等于一切归零，不付款了。业委会仍然要参照合同付款。但因合同无效，工程款的利息未得到法院支持。