限竞房都能住，但8年后才知道谁涨得多！
上周，『地产营销人』在文章中纠正购房者的观念，让大家首要关注限竞房的居住价值，不要一味先问房子能不能升值，居住需求坚实了，未来资产增值肯定不用担心。
但上述观点，很快得到了不少朋友的反驳，大家的意见主要集中在两点：
一是即使作为限竞房本身也有居住和金融两种价值。在置业时，不能只顾其一，不谈其二。如此重大的人生支出，还是要做全面周详的考虑；
二是虽然居住用途和资产升值有一定关联，但升值幅度的大小在不同区域、不同资源条件下经过时间的洗礼，最终实现的收益是具有巨大差别的。因此，对于房屋升值不可一概而论。
看来我们的消费者，在不断成长中，购房理念愈加理性：居住功能和资产升值两手都要抓，两手都要硬，鱼和熊掌要兼得！
也并不是说这种需求无法实现，只不过对专业性要求太高。没有对房地产发展规律的洞察，没有对区域深入的研究，没有从未来回看当下的长远视角，选到更具增值潜力的限竞房是不容易的。
基于购房者对增值预期的渴望，下面『地产营销人』就置业限竞房几个外部要素条件，给出几个观点，希望能为诸位选房带来启发。
1、借势发展最强的区域
选准区域对房子升值起到决定性作用，这是不容辩驳的购房真理。
从区域发展前景看，在北京所有区县中，发展预期最明确、利好最集中的即使是非业内人士，也大概能判断出是通州，这个承载“千年大计、国家大事”的北京城市副中心，其规划战略规格比其他各区域都高，政府投入最多，同时发展潜力也最大。
另一个有意思的发现是，北京一年来供应了60多块限竞房住宅用地，但唯独没有在通州落子一块。也就是说目前通州区是唯一一个没有限竞房供地的区域，其他区域均有土地供应。
这说明什么？通州性质特殊，供地稀缺，基于副中心的特殊定位和发展步调，政府是在有意控制通州的住宅供应，因而越收紧越体现该区域的价值不凡。
在限竞房的置业逻辑上，如无法买入通州，选择靠近通州区的项目也是一个不错的思路。
一方面借势北京城市副中心的发展利好，对项目周边的配套完善有促进作用，助力于资产的增值；另一方面，吸纳本区和借力通州，两区交集的资源优势，更能体现出项目的差异化价值，左右逢源让未来的资产更有保障。
2、轨道枢纽的长久收益
不可忽视的是，在所有影响房屋增值的外部条件中，轨道交通配套是最重要、最关键的要素之一。对于北京这种拥堵严重的一线城市，更是如此。
通常大家看待轨道交通配套，在意的是眼前既成事实的一个站点或是现状规划，容易忽略轨道的长远规划，即从现在“一个站点”变成未来“多个站点”的汇集效应，低估轨道“枢纽”价值的质变。
从房产价值上来说，轨道单线和枢纽的增值空间完全不同，关键是带来的人流量大不一样。枢纽级的轨道交通势必会带来更多人流，从而激发附近房屋旺盛的出租需求。
楼市发展到现在这个阶段，想通过二手房溢价实现增值已不太现实，毕竟房价基数颇高，翻番实属困难，但如果把房屋出租的收益看成长期稳定的现金流，通过持有房产，用不断增长的租金获得资产回报才是未来普遍的途径。
限竞房有没有可能成为增加“睡后收入”的优质资产？当然有可能，但核心还是要抓住轨道枢纽赐予的规划机会。
3、优质学区的超级溢价
其实，关于学区的逻辑比较简单，学区资源一直以来与房屋升值紧密相关，譬如，东西城房价高，海淀房子贵，很大程度上是因为区域内的好学校多而导致。
无论是否有孩子上学的需求，购买带有学区属性的房子，未来会给资产的保值增值带来强有力的支撑。在限竞房的选择过程中，挑选邻近优质学校的项目，也是一种为资产提前布局的安排。
总体来看，购房者想买到更具升值潜力的限竞房，可以通过借力发展最强的区域、轨道枢纽的长久收益、布局优质学区三大置业原则，来实现对未来限竞房价值资产的预估。
当然，如果深入到市场中，符合上述条件的项目极少，但依然有可选的置业机会。这便是在北京东部通州区附近由首创、远洋两大国企联袂打造的限竞房项目——首创远洋·禧瑞天著。
首创远洋·禧瑞天著项目占地约7.1万平方米，建筑面积约17.8万平米，是东部区域规模最大的楼盘，也是新入市项目中没有配置公租房的高品质限竞房项目。
首创远洋·禧瑞天著项目位于亦庄经济开发区和北京城市副中心两地交集处，距京东总部约1000米，距开通运行的地铁亦庄线次渠南站仅约200米。
首创远洋·禧瑞天著临近通州台湖，台湖板块是通州“一核五区”中的环渤海高端总部基地集聚区所在地。根据规划，政府斥资550亿打造这里，未来将建成为第三增长极的高端商务新城。
而项目另一侧，亦庄内共有来自30多个国家和地区的4800多家企业在此投资发展，其中世界500强企业就有114家，因此这里也是高新科技人才的沃土，是城市精英置业的重点板块。
正因项目地处北京城市副中心、首都第二机场和京津冀板块黄金三角中心，即可享受到亦庄被划定为科技创新中心的政策利好，又紧靠副中心重金打造的“两站一街，”不出一公里就能享受规划带来的丰盛配套。在双引擎带动下，未来增值前景看好。
首创远洋·禧瑞天著拥有“两高四轨”得天独厚的轨道交通条件。项目向东距京津高速3.2公里，西距京沪高速2.8公里，距离国贸车程35分钟。
轨道交通具有枢纽功能，亦庄线、京津城际铁路、正在建设中连通CBD的17号线及正在建设中的连接南北双机场的S6号线四条轨道交汇。是北京在售限竞房中轨道交通优势最为明显的项目。
此外，项目距离海淀知名学校——建华实验学校亦庄分校区仅600米。该分校占地近120亩，建筑面积近 12 万平米。将建设小学、中学和国际高中。其中小学2019 年9月正式开学。该校是亦庄优质教育资源引进的重要试点项目。
首创远洋·禧瑞天著小区内还配置有约4000平米幼儿园，以及周边其他小学初中在内的15年一体化的教育配套，包括著名的八中、景山学校的分校就在项目附近。
各大综合类商场、超市分布在项目一公里左右的范围内，同时首创远洋·禧瑞天著还拥有近5000平米的自建商业，投入使用后将满足业主日常的生活所需。
亦庄湿地公园和亦庄滨河森林公园在项目南侧。其中，滨河森林公园总面积为462公顷，沿新凤河、凉水河延绵11公里，可谓天然氧吧、城市绿肺。
从内部环境看，首创远洋·禧瑞天著的景观面积达到约5.1万平米。社区内的建筑色调明快,线条简约，景观配合建筑风格，通过利用流畅的构图形式、造型简约的建筑小品，以及抽象艺术化的雕塑，纹理线条感的铺装形式，彰显景观的现代感与精致典雅。
首创远洋·禧瑞天著分为高层及花园洋房两种产品，设计为紧凑且功能强大的88—138平米三居及四居户型，其空间利用效率和强大的生活功能十分贴合刚需刚改客群的需求。
限竞房能住的很多，但兼具充沛增值动能的项目却不多。在满足居住功能之外，探求资产的升值空间，就要在区域逻辑和资源配置上恪守原则，搜寻标准更高的置业标的。
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