回顾限竞房元年，四大热销密码大解析！
迈入2019年，北京限竞房开始进入第二年。
回顾去年限竞房市场，给人的整体印象是：供应大，成交少；动静大，回声小；期望大，回报少。
限竞房作为一种夹在政策和市场中的过渡性产品，从一出生就命运多舛，还未迎来高潮，就被一片“红海”所淹没。
在『地产营销人』看来，限竞房像一片试纸，能准确检测出楼市所处的发展阶段，主流需求的特征，以及开发商打造产品的功力。新的市场需要新的能力，对于适应性不同的房企来说，此格局之下，自然有人欢喜，有人忧。
限竞房从一开始就迷惑了楼市。低总价、小面积想当然快速去化的产品，并没有换来意料之中的“短平快”，反而随着项目的增多，周期的拉长，各项目的销售愈加变得艰难。
在信贷政策没有放松的前提下，对刚需客户而言，限竞房首付金额并不低。加之去年9月推出的公积金新政，对贷款额度又造成一定影响，变相降低了购买力。
更为关键的是，限竞房入市过于集中。去年经常出现一天中，同区域几个项目一起开盘的情况，这就导致短时间内供应量激增，客户争夺异常猛烈，需求被瞬间分流，没有一个项目能够开盘售罄。
除了市场的内部因素，还有外部的“黑天鹅”。在去年限竞房陆续登场时，中美贸易战突然袭来，带动股市和实体经济下行，从而影响到客户的消费意愿。屋漏偏逢连夜雨，限竞房市场又徒增一重意外的压力。
即便如此，限竞房的出现也确实给市场提供了更多选择，降低了购房门槛，也让一部分地段稀缺、品质优良的限竞房产品被市场认可。去年，不少朋友正是借着限竞房的东风，拥有了自己在北京的第一套住宅。
当然，无论大势如何，总有活得好的企业和卖得好的项目。限竞房作为一种新的住宅类型，我们需要及时归纳总结，为2019年做好准备。
2018年北京楼市，限竞房供应26322套，共307.23万平方米，占整体商品住宅供应面积比约为50.74%。从网签数据来看，限竞房去年成交4530套，共46.14万平方米，占商品住宅全部成交的13.24%。
由此看出，限竞房在供应上已占据半壁江山，但在成交上，远没有一统江湖，还需假以时日，慢慢渗透。
但未来趋势不可改，随限竞房供应继续加大，纯商品房日趋减少，限竞房最终会成为北京楼市的绝对成交主力，甚至是若干年后，唯一可选的住宅产品。
结合去年限竞房市场的整体表现，『地产营销人』总结了一下几点特征——
1、早入市占得先机
在去年，早入市的项目确实占了很大便宜。一个区域的客户流量池就这么大，谁先发声，谁先蓄客，谁先开盘，就相当于抢占了先机，收割了流量，截获了需求。
在同一个区域内，购房者一般会脚踩几只船，锁定多个项目，非此即彼的选择，让限竞房的竞争往往陷入零和博弈的局面。早入市的项目，往往能够抓住时机，取得销售优势，而后续入市的项目就变得相对吃亏。
相信进入2019年，这个现象就不再普遍。因为大量项目都已入市，北京各个区域几乎都有分布，销售时机在竞争环节不会占到那么高的权重影响。
2、地段占核心要素
现在看来，“地段”才是左右限竞房销售好坏的核心要素。
从去年限竞房项目分布的环线特征来看，大部分项目都位处五六环之间，或是六环以外。真正靠近中心城区的项目并不多。但凡是位于五环内，亦或是五环沿线的项目，基本上都会受到客户的高度关注，后来也大都取得了良好的销售业绩。
譬如：洺悦苑、瑞悦府、金地·悦风华、西城天铸等项目，地段优势非常突出，不是在五环内，就是位处成熟的生活商圈，交通便利且有轨道加持，有较好的升值前景，因此去化速度明显快于其他项目。
3、产品增配成趋势
有少数开发商一开始采取了对限竞房的轻视态度，低成本的打造产品，减少营销环节，靠市场惯性消化房源，结果在开盘后受到了市场的惩罚。
最终热销的限竞房，无不是在品质上给出十足诚意，用“增配”赢得客户芳心的项目。限竞房的品质只有无限接近纯商品住宅，才能最大化的凸显性价比，在竞争中占得优势。
而今，诸多限竞房项目不仅打造了精美的售楼处、样板间、园林景观，还扩充了营销渠道，加大了广告力度。同时在硬件和软件两方面不断提升品质标准，采用高端产品系实现“降维打击”。
杀鸡用牛刀，打蚊子用大炮。限竞房想在产品上先发制人，只能增配，不能减料。
4、户型为临门一脚
限竞房因7090规划要求，产品相近，但购房者选择到最后的临门一脚却是往往是由户型决定的。
同样90平米的面积内，实现更多的功能，提供更好的尺度，拥有更合理的动线，配置更人性化的空间细节，极致化的户型设计最终会打动客户，在与竞品的纠结权衡中占到上风。
以上四点是限竞房元年呈现的热销特征，在一定程度上左右了年度成交排名的序列。我们可以在热销限竞房项目中找到对应性。
在『地产营销人』统计的2018年限竞房成交排名中，金地·悦风华表现不俗，截至12月30日，金地·悦风华签约金额为16.5亿。位居北京限竞房年度成交排名第四位，大兴区第二位！
不过，因为建委网站系统升级的原因，未能体现12月31日的签约数据。如果统计全年，金地·悦风华的真实签约金额应为17.22亿！
虽然并非最早入市的限竞房项目，但金地·悦风华依靠贴身五环的绝佳区位，高配的产品品质，以及最佳的户型设计，在一众项目中脱颖而出，成为去年最热销的限竞房项目之一。
金地·悦风华位于大兴黄村板块，地处京开高速与南五环的交汇处，距南五环和京开高速仅约600米，距离4号线高米店北站直线只有1.8公里，可以说是最贴近五环的项目。
金地·悦风华不仅享有便捷的交通，主干道、环路、轨道交通四通八达，畅抵全城。项目周边还环伺南城最好的教育、医疗、商业以及生态等配套资源。
北京景山学校大兴实验学校、首师大附中大兴北校区、广安门中医院南区、北京大学第一医院南院区、北京儿童医院南院区、亚洲最大购物中心—荟聚、超3万平的大兴体育中心、星光生态文化休闲公园等10多项生活配套都环绕在项目周边。
面临市场白热化的竞争，金地集团在产品定位上体现出前瞻性。将限竞房项目放到集团高端产品体系里做，呈现别墅级景观以及豪宅级品质，重磅打造新东方美学产品——金地·悦风华，品质高于已被北京所熟悉的“格林系”。
“风华系”在金地的8大产品系中，是典型的中高端产品系，代表作有杭州西溪风华、南京中心·风华等，都属于当地的改善型住宅的标杆之作。
金地·悦风华在景观设计上，按照颐和园的谐趣园来打造，“一府六园十二景”，6个园分布在园林里，每个园又有12个景观，共计营造约2万平米的景观花园。明显超出一般限竞房的营造规格。
项目还融入金地360°健康景观家的景观设计标准，十大主题场景的打造，让景观不仅可以观赏，还考虑了全家各个年龄段的家庭成员与景观互动的实用性。
金地·悦风华在建筑上同样实现多重升级，大堂和公共区，采用新东方风格精装。电梯轿厢内部也进行了新东方风格精装，地面做了石材拼花，轿厢的顶部也使用浅色皮质和黑钛金做了造型，处处体现了金地风华系的大气和居住尊贵感。
从98年开始与清华大学建筑系建立了户型研究专题小组的金地，每年在产品研究上投资上千万，持续根据客户的需求去做产品升级。正是基于此，才赋予金地·悦风华限竞房产品户型出彩的差异化设计，从而赢得市场充分认可。
金地·悦风华89㎡三居两卫户型，不仅做到了南北通透，同时实现了奢适主卧私卫套间设计。还设有玄关，且做到了全明，双卫生间和厨房都有窗。
灵动的空间设计充分考虑到家庭生命周期的需要，目前这个户型可谓是北京市场绝无仅有的，深受刚需客群的喜爱。
134㎡宽绰三居，139㎡四居也几乎做到了1:1的面宽比，户型方正，采光极佳，减少了过道和走廊的面积浪费。提高居住舒适度的同时，在收纳空间上也做了精心考虑，在玄关、卧室、厨房都有巧妙的收纳空间预留，有效提升了空间利用率。
同时，金地集团砥砺30年，在业内是一家以产品领先战略闻名，擅长于做中高端产品的实力房企。在产品细节设计上追求完美与极致，打造的产品品质深得客户信赖。而金地物业也是全国最好的物业公司之一，有着20多年历史和良好的业主口碑。
品牌与服务的背书，让金地·悦风华更多一份沉甸甸的信任和保障，对最终业绩的达成起到了支撑作用。
2019，限竞房第二年，楼市格局注定发生新变化。但『地产营销人』相信，市场逻辑不会变——营销往前赶，突出好地段，增配显诚意，户型杀手锏。做到这四点，今年依然是赢家！
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