5000万别墅，为何如此难选？
“预算5000万，在北京买别墅有什么选择？”，一位平时不太联系的朋友发来微信询问。
很久没有人问这个总价量级的别墅项目了。如今在限竞房肆虐的市场下，别墅产品伴随着类型降级和总价下沉，似乎在向广大的中产阶级敞开怀抱，而对优质高端别墅的关注却减少了。
『地产营销人』开始在脑海中重新梳理市场分层和项目分布，给予了朋友以下筛分逻辑的建议：
首先，不得不说5000万级的别墅选择，在当下北京楼市有点尴尬。如果向上选，看似可以够到独栋别墅的边沿，但再细细查阅2019年一季度的别墅成交，就可以发现：五六环之间在售独栋别墅的总价已经逼近亿级。
而如果超出六环外，少数独栋别墅产品也许可以买到，但马上就会面临距离市区较远，板块氛围不成熟，生活配套欠缺的问题。
朋友说，不能因为追求别墅的最高类型而丧失对生活便利度和配套的要求，因此独栋别墅可以不考虑。
他还补充了一个有意思的观点，即使勉强买了独栋，在普遍实力高于自己的别墅业主中生活，也有低人一等的感觉，因此还是量力而行，买一个匹配自身圈层的别墅社区要更好一些。
然后，『地产营销人』又给了另外一种选择：可以买五六环之间，成熟别墅板块的联排或双拼产品。
符合这个总价段的联排、双拼，一般尚能在别墅社区中处于比较好的位置，有一定景观优势，甚至可获得较大的院落，而且不少项目都已经是现房状态，如果期望早入住，也是不错的选择。
但朋友回复：已经看过一些这类项目，也在考虑之中，但之所以还犹豫，是因为这种项目都是几年前开发的产品，无论从建筑立面，还是户型格局，都有过时的迹象。好不容易想买套理想的房子，还是希望产品能跟上潮流，别墅类型可以退而求其次，但品质不想将就。
听他说完，『地产营销人』也为难了，选择范围越来越小，于是就祭出了杀手锏，让他去看看独栋别墅的二手房或者拥有市区较好地段的叠拼产品。
结果，人家早就做过功课，实地考察过了。
他说，独栋别墅的二手确实有一定的价格诱惑力，但普遍问题是，买来这种房子都要进行大面积的拆除和重新装修，而且看似总价比新房便宜，但交易的税费也非常之高。把这两种花费计入成本，还不如去买新房更划算。
而市区一些具有环线优势的叠拼产品，都是密度比较高的项目，叠拼有的是上中下三叠，跟洋房类似，找不到别墅的感觉，而且有的还是限竞房项目，购置后有禁售的限制，而且户内陆上面积不足，地下面积过大，住起来不够舒适。
看来，这位朋友不是随便问问，而是非常认真的在考虑换房问题，几乎所有细节都关注到了，而且考察的项目不少，对市场情况已经比较熟悉了。
但是，『地产营销人』这时也没招儿了，脑海中再也搜寻不出更合适的项目，只好暂时结束了这次咨询，答应对方如果发现好产品再给他推荐。
也是非常巧合，前两天去孙河别墅区调研，了解到去年开盘入市的高端别墅项目——懋源·璟玺，即将在五一节之后，推出合院别墅产品，总价在5000万左右，样板间很快就要开放，一番了解之后，决定让朋友去看看。
懋源·璟玺位于仅有 11 块住宅用地规划的著名朝阳孙河别墅区，以“一心、三园、两带”的生态格局，顶层设计的是70%生态绿化、30%建筑布局的“世界城市标杆级低密住区”。
而以“臻于极致、专于定制”而著称的懋源地产，将“璟系”最高端别墅作品——懋源·璟玺首次落位于此，从生态环境上，成就了其高端别墅价值的不可复制性。同时，该项目也是板块内极少数的纯商品住宅项目，整体呈现的品质明显高于限竞房项目。
懋源·璟玺除了拥有孙河高端板块优越的城市资源，享有便捷交通、高端教育和丰盛商业配套之外，项目还斥巨资打造了近 14 万平米臻境实景园林，并提前呈现了实景园林的中心湖景观。内外环境的融合，环抱式的规制给予项目墅区园林大隐于公园的超凡体验。
据悉，此次项目推出的合院产品又一次迎来创新。产品定位为“世界的生活家”，以完美的家庭娱乐聚会为主题，将东方智慧与西方文化融会贯通，形成家族别墅的空间格局。
通过12米面宽，最高层高可达 4.8 米的空间细分与聚合设计，形成功能强大的既有家庭娱乐的私密奢享，又让每位家庭成员在定制的纯粹空间中，拥有因需而生的超阔尺度与庄重格局。
生活娱乐层、景观庭院层、圈层社交层、家人起居层、主人起居层，“功能分层化”原创性设计，完全契合高端客群对空间极致性、纯粹性的需求，每一层特定的功能和独特韵味，为不同生活场景营造出各异的气质和心境。
具体最新合院产品是如何演绎的？还要等到样板间正式开放，我们才能一窥全貌。希望有高端别墅需求的朋友多加关注，把这一项目选项纳入选择范围予以考量。
但无论怎么说，高端别墅在现有趋势下，选择确实有限。广撒网、细挑选、快决策，才能如愿以偿。
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