楼市观察—第14期
四处观察楼市，评论区来切磋啊
苏州作为全国第二大移民城市，聚集着来自五湖四海的年轻人。
其中一部分，凭借更早入苏和多年打拼，已经安家落户，成为了新苏州人。也有一部分在无尽的等待中，错失了一次又一次置业好时机。
所以，买房真的不要等，尤其刚需。
参考此前制定的苏州房价涨幅目标，均价每年都将以5%的固定涨幅稳步上涨。晚一年买成本就上涨约15万，工资涨幅远跑不赢房价，等你好不容易凑够上车门票，很可能门票已经翻倍。
房价不断上涨，导致的结果就是上车盘的门槛越来越高，上车越来越难。
对于晚来的年轻人们，想留在苏州，只能不断外溢迁徙。
今天，我们就来捋一捋苏州刚需的变迁史，看看我们错过了多少机会。
提到苏州第一代刚需，绕不开湖东。注意这里说的湖东是曾经大家口中的远湖东。2008年，星湖街东太阳城，水墨三十度，中海国社，均价约5000元/㎡。对比此时价格已到10000元/㎡的星湖国际、玲珑湾四区，价格可以说非常友好。就这样，苏州第一代刚需以低出一半的价格，“被迫”买入远湖东，安家苏州。15年园区迎来房价转折点，海亮以15992元/㎡拿下唐宁府地块，典型的面粉价高过面包价。之后，便是湖东房价开启疯涨，本来可以买园区的刚需，在价格上涨挤压下，翻翻口袋只能转向园区周边板块。尹山湖作为近园区的热门板块，有地铁商业的预期，再加上新房较多，迅速成为了刚需的首选之地。2011年，保利作为尹山湖的开荒盘，在调控政策影响下，价格从首开10000元/㎡降到7000元/㎡多，吸引了园区众多刚需奔赴安家。保利之后，2012年尹山湖陆续进驻了十三家开发商，大量楼盘集中上市。
14年，阳光天地，8700元/m²
14年，山湖一号，9000元/m²
15年，保利悦玺，15000元/m²
以至于，在11-16年的5年时间内，在与湖东的价格对比下，越来越多的刚需被挤压到尹山湖，热度高涨。后面由于板块开发的差不多了，有2年左右无土地出让，加上二手价格一路走高，小三房总价逐渐站稳200w+，刚需只能在又一次挤压下出走。目前板块在售云栖隐山、观澜逸品、华润悦景湾新房售价基本已到3万/㎡，由于不存在倒挂，且次新房位置更好，去化相对缓慢。借助中环，苏州多个大型生活中心与城市副中心得以串联，主城区与各区的通勤距离更近了。
16年位于中环旁的浒关相继迎来两大商业巨头：永旺、宜家，且城市面貌不断焕新，积极融入主城区。
15-16年的楼市热浪在17年抵达浒关，浒关顿时成为楼市最大一匹黑马，开发商一窝蜂的涌入。
18年5月，南山楠首次取证，打响板块新房第一枪，整体价格迈上2万。
同年11月，璞玥风华开盘，精装小高层均价33000元/㎡，直接捅破板块房价天花板。
19年苏州全面限价，此时浒关在售新房量位居苏州前列，均价普遍在2.3-2.7w，三房价格站上250万+。
| 红极一时的热门置业地，买不到苏州湾
2016年，随着吴江太湖新城在商业、交通配套上逐渐接轨市区，不少预算有限的刚需开始将目光放到这里，一跃成为热门置业板块。
2018年，板块热度依旧，甚至多盘出现千人抢房局面，1字头房源出来就秒清，被称为买不到的苏州湾。
18年6月，华润万象汇最后一批高层取证，均价16000元/㎡，不出意外又是秒清，至此，苏州湾也彻底告别1字头。
目前，苏州湾新盘多数集中在体育路北，均价约30000元/㎡，步入高端改善，被喻为是苏州湾新富人区。
时间线来到19年，也是在这一年，苏州刚需推开了2W+的大门。|南山维拉100s狂卖400套，园区东甪直“1字头”终结16年以前，甪直楼市还算比较平静，多以本地人自住为主。16年后，弘阳以14191元/m²的楼面价入驻甪直，整个区域就按捺不住了，路劲、旭辉、保利等开发商相继落子。在均价1.5万/㎡的南山维拉开盘100s狂卖400套之后，甪直1字头房源基本宣告终结，正式迈入2万+时代。18年之前的通安默默无闻，后依托发热发烫的浒关，逐渐走向全市买房人视野，并且价格比浒关低出一截，成为刚需置业的选择。18年，均价约17500元/㎡的禹洲嘉誉山开盘，当天就卖了近9成，后面更是凭借小面积、低总价横扫市场。待禹洲嘉誉山清盘，通安正式结束1字头时代，新房步入2万/㎡大关。
|东环南延开通，园区南运东成“网红”
2019年，苏州最红的板块非运东莫属，时不时就来场千人抢房的场面。那么，和通安一样没地铁、没啥配套的运东为什么这么火？这还得归功于东环南延的开通，加上板块新房量大，且多数都是1字头，持续的高热度下吸引了不少投资客和刚需客户奔赴置业。19年8月底，板块1字头终结者大运河府领出最后一批预售证，均价17504元/㎡。至此，运东基本告别1字头，三房门槛迈入200万+。到了19年下半年，随着上市竞品板块和楼盘，再加上楼市调控的叠加影响，运东热度开始骤降。价格更低、交通更好的太湖度假区和胥口开始站上时代舞台。谈到太湖度假区第一反应就是近太湖，环境好，加上5号线+中环两大助攻，让刚需对ta都留在了极好印象。19年底，5号线地铁口龙湖大境天成取证，均价约17500元/㎡，总价仅约148万起，引发全城疯抢。20年中旬，中海·寰湖时代取证，均价约1.7万/㎡，总价约140万起，再次卖爆，后面开一次清一次。目前，度假区太湖度假区在售+待入市/拍纯新盘多达10个，在售新房均价都在2w以内，200万预算还可以挑挑。也是因为5号线的带动，胥口目前集结了越秀、华地、大发&合景等、建发等多家品牌开发商。旭辉公元2个老盘已经进入尾盘阶段，其他新盘都已入市销售，均价破2w，三房门槛都基本差不多，约200万/套。
当城市越变越大，刚需也被这个城市越推越远。
从近期土地出让规律来看，苏州刚需板块已经远到望亭、北桥甚至东西山等远郊乡镇板块了。
且地价已经快破万，也就说入市基本要2万左右。
想想也是确实心酸，1.6w的价格3年前还可以买买苏州湾核心，现在刚需版图已经扩到苏州的最外围了。
毕竟2015年没上车的刚需基本也扛不住里面的价格了，迫于结婚生子入学的压力，只能被动地被边缘化。
但实际上，花的钱并不少，位置却越买越偏了。
此外，新房精装标准也涨了。之前水平线都是1200元/㎡及以上，2021年挂的地，装标已经升到1500元/㎡及以上，涨了300元/㎡。装修成本的上涨，最终还是要嫁接要购房者头上，所以也就意味着买入成本上涨。
最后，我不得不残忍的说一句，别再等下去，你的钱包是永远赶不上房价涨幅的，越早上车，成本越低。
你上车了没？
