置业顾问和中介不会告诉你的，粤港澳大湾区的真相
本文作者芦芦是深耕大广州深圳的房产投资人，有买卖房20多套的实操经验，对于目前较火的大湾区，我特别邀请她来分享一下作为房产投资人是怎么看的。
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粤港澳大湾区是指由香港、澳门两个特别行政区和广东省的广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、肇庆、江门、惠州等九市组成的城市群，是国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体，它将成为与美国纽约湾区、旧金山湾区和日本东京湾区比肩的世界四大湾区之一。
2017年3月，在全国两会上，“粤港澳大湾区”被正式写入政府工作报告。
2018年3月，国家领导人在参加广东代表团审议时明示：要抓住建设粤港澳大湾区的重大机遇，携手港澳加快推进相关工作，打造国际一流湾区和世界级城市群。
大湾区是中国科技的前沿，有其得天独厚的地理位置又得到政府的大力扶持，因此曾有报道预言：大湾区只需6年即可超越东京，成为全球经济总量最大的湾区。
粤港澳大湾区的未来终将如何，我们不知道，这交给时间去解读。现在，大家都知道的是，大湾区的房子火了！
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大湾区的房子火了，有多火呢？仅说我身边的例子：有个自媒体人从北京赶到惠州看房，因为没有提前排号，抵达后她被挡在某楼盘的售楼部外面，眼睁睁地看着房子在几个小时内售罄。远在海南的几个朋友，还有身边朋友的同事，最近都打算去看房。
通常，一个政策利好前脚落地，房产调控政策便后脚赶到，比如雄安、比如海南。奇怪的是，大湾区今年三月就大锤定音，现在依然能买到房？！说好的调控政策哪去了？！
目前，大湾区九市中惠州、肇庆没有实行限购政策。其中惠州因为紧挨着核心城市深圳，所以投资客的目光都聚焦在这里，而我最熟悉的恰是惠州。
投资房产，首先要考虑到二手市场的流动性，房子有流动性（卖得出去）才有市场属性，才有投资价值。我有一位朋友2011年买了惠州的房子用于投资，2014年她急用钱，房子按原价出手,卖了很久无人问津，后来降价处理，卖价低于原价几万才处理掉。这是近十年，我身边唯一一例买房亏本的例子。据我所知，这种情况在惠州不是个例，怎么会这样呢？
2014年中国“鬼城”排行榜中，惠州排名第十二。惠州的新房，百分之八十卖给广深港三地的投资客，空置率很高，出租率低。刚需支撑的市场，是真实有效的市场，价格较为平衡，缓步上涨或缓慢下跌。有价有市，租售两旺。而投机客和投资客支撑的市场，价格虚高且市场波动巨大，有价无市，租售两难。
一个城市的房价上涨至少需要三个基本面支撑，实体经济中（高）速增长、充足的城市化空间、人才的不断涌入或适龄的购房人口数量维持在高位。惠州能数得上的企业除了“比亚迪”、“TCL”，再者就是德赛等一些品牌分散的电子厂。这两年虽然惠州的实体经济呈稳步上升趋势，但就业的机会并没有大幅增加，也就不存在人才涌入。开发商大力建房，本地购买力（刚需）不足，房价却一直在涨，这种情况下，这个城市房价的泡沫有多少，不言而喻。这里，我们需要警醒的是：2018年，也就是现在，当地经济以及楼市结构没有改变，依然如此。
2015年尾，我去惠州看房，惊讶地发现三年前我看过*丰城，还有尾盘在出售。三年前报价此盘报价大约是4K多，三年后的报价是5K多。大湾区规划正式出台之前，惠州的房子长期滞销。国家之所以迟迟没有对惠州房价进行调控，与其说本次政策火箭发动机失灵，不如说是国家留个豁口协助地方土地财政让开发商去库存。
肇庆为何也迟迟没有收到限购令呢？肇庆距离焦点城市较远，受位置影响无人去炒，另外肇庆同样缺少基本面支撑，所以房价一直在低空飞行，房价低，自然也就没有调控的必要。
行文至此，笔者想表达什么呢？大家都不要去大湾区买房么？不是。小平爷爷当年在金鸡上画了一个圈，小渔村变成了今天深圳，我们有理由相信，新政指向的地方有繁华的希望。另外随着通货膨胀，闲钱存在银行就是在贬值。任泽平曾说：长期来看全球货币超发是普遍现象，能够跑赢印钞机的资产不多，在多数国家大都市圈的房地产是其中之一，具有抗通胀属性。
我们要用发展的眼光去评估未来，同时要意识到投资的风险。新政带来经济腾飞是个慢过程，这个过程也许需要五年，也许是十年。惠州清理完这一波的库存后，房产调控政策可预期地会跟上，而后几年我们可能要面临房子租售两难，房价只是账面上空涨或不涨。换句话说就是：目前在大湾区政策开放区域买房，要做好短期内资金被套牢的心理准备；也要清楚必须长线持有物业才可能得到回报。
听说你想去粤港澳大湾区买房？以上这些你明白了么？
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也许你曾错过十年前的深圳，所以现在的你无论如何都不想错过十年后的大湾区。那怎样合理利用手上为数不多的钱，把风险降到最低呢？
有两点建议：
一、普通人投资房产，尽量求稳，买总价低，位置易于出租的二手房（最好是需求相对较高两房或小三房户型，杜绝买商业产权公寓），首付控制在能力范围内。二手房拿到即可放租，租金可以抵付月供，减缓了月供的压力，也是一份长线收益。
买大湾区的房子多少带着赌的成分，只要合理控制贷款总量，未来大湾区发展得好，就会得到不错的回报；反之房款被套牢或房价暴跌，风险也会在我们可承担范围内。
另外买二手房不仅可以通过低价、低首付来降低风险，因为惠州现在的新房很火爆，很多项目要求一次性付款。通过了解二手房市场，购房人可以直观地看到整个城市的房产动态，做到心中有数。
2014年，我有两个朋友一前一后买了中山的房子，且叫她们A和B吧。A买了8年楼龄的二手房，每平方单价4K多。A缴付房款两个月后拿到房子立刻放租，总价34万的房子，一个月租1.5K大洋，回报率近5个点。
B买了新房，每平方单价8K多。B供了一年的贷款之后才拿到房子，总价72万的房子，一个月租1.7K大洋，回报率近3个点。
2016年全国房价大涨，A的房子每平方涨到1万，B的房子每平方涨到1.2万。A和B两个人，谁投入的比较少，风险比较低，赚的比较多呢？
目前，惠州的新房房价大约在1.3万左右，而楼龄五年以上的二手房大约在8K---1.1万之间。肇庆的新房大约在9K左右，楼龄五年以上的二手房6K左右。买二手房，新房与旧房之间的差价就直接滤掉一部分房产泡沫。
二，调整长期持有的心态。惠州和肇庆都是旅游城市，惠州的簨寮湾、双月湾海水质量非常高，碧海蓝天，水清沙幼；肇庆的七星岩、盘龙峡、西江，风景如画，美轮美奂。这两个城市都非常适合养老和度假。
结合惠州和肇庆十年后可能获得的发展，再在全国范围内横向去比较它们现在的房价，目前尚算公道，如果手上有多余的闲钱，按住一套房。未来发展得好，大湾区的红利可以分一杯羹，如果未能如愿也不亏，房子可以用来度假和养老。
投资大类资产，不能盲目跟风，最需要的是深入的了解和全面理性的思考，适合自己的才是最好的。普通人如何从大湾区红利里分一杯羹？ 你get到了么？
最后留一个彩蛋，以感谢坚持看到文末的你，大湾区九市中，在中山购买新房受社保和户籍的限制，但在中山购买二手房，首套不受政策限制且可以贷款。你是不是又多了一个选择呢？
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