万科如何用一个项目，唤醒老城发展的活力？
今天这个项目很厉害！
厉害之处在于，在住宅项目营造之外，它还把自己定义为城市更新的参与者！
从开发的角度来说，这个世界存在三种不同的思维模式。
有人做项目，只关注项目本身；有人不只关注项目，还注意让项目和周身边界产生交融和互动；更有人愿意站在区域、甚至是城市本身的高度，来考虑项目的整体规划营造与城市的融合。
通俗点说，在这第三种人的认知里，他虽然做的是一个项目，但是他考虑的，却是项目和城市、区域共生长的整体关系。
正好，今天我们要说的就是这样一个项目。
这是万科做的一个城市更新项目——万科·山河道。
从稀缺性上来说，万科山河道总占地有139亩，在主城三环内，你基本再难见到这样超过百亩的大盘。
但更重要的，是这139亩宅地所在的位置，与二砂仅隔一条两车道的颍河路。这才是真正的因子。
二砂对于这个城市的意义是什么？
它被和二七广场改造、商都遗址改造并称为城市更新三大样板工程；也是老城现代化升级的核弹级工程，以及西郊蜕变的最后的机会。
这些不可再生性的条件，让山河道从顶层设计起，在开始规划之初，就将自己和二砂放在一起统一思考。
在高规格的规划下，二砂将涅槃重生，以创意、科技、时尚、艺术、生活，以及城市记忆所组成的全新姿态，化身为本市最大的文化创意产业园。
二砂改造效果图
二砂功能分区图
类比来看，可以参考的最好案例是上海新天地。
今天的新天地的呈现形态，是老上海石库门文化+商业综合体+品质住宅。
文化是底色，是城市的基因延续和老味道；商业是现代化，是鲜活的气息；品质住宅承接城市生活的细节，是群体的生存态度。
三者聚合在一起，才是人间烟火和美好生活。
从山河道的角度讲，它存在的意义，就是第三种功能。
所以，山河道所要考虑的，是二砂更新中的城市肌理和后期呈现的生活细节。
我们先说城市肌理，再说生活细节。
与边界共生
对城市肌理的最好理解，就是与边界共生。
二砂新规划的道路，就像毛细血管一般，将山河道和二砂紧紧地融为了一体。
我们说过，山河道最让人感动的地方，是它首先忘了自己是一个开发商。
一个普通开发商最先做的是什么？必然是展示中心，因为做好了就可以卖房。
但是，万科首先想到的，却是边界更新，以及后期与二砂的互融。
二砂路和能源路是新规划的道路，万科无能为力，但是颍河路是老路。
万科自费将颍河路从东向西全部重修。
比如说：路面整体升级，盲道全部用渗水砖；改变现有道路通行功能弱分区的现状，通过绿植分隔，行人和机动车各行其道互不干扰；合理控制路缘石半径，缩短行人过街距离，引导机动车减速右转；街道设施全部进行智能化提升……
但这一部分，万科就花了大代价。
通过街头公园、街角公园、商业的体系化设计，万科要将颍河路打造成最具活力的社区街道之一。
很多时候，街道都是野蛮生长，缺少规划。比如说大多数的街道公园都是沉寂公园。
也就是说公园里最常见的只有三件套，运动器械、休闲椅和小广场。
这样的公园又被称为黄发垂髫公园，因为你在这里能看到老人跳广场舞和老人哄孩子。
在施工的时候，我去看过一次，很惊艳，因为它让我想到了麓湖赫赫有名的那个麓客岛。
对于颍河公园，万科的定位很明确，就是社区活力。但是，并不是老人跳跳广场舞就叫社区活力了。
不说别的，单是山谷溪流、乌桕成林、滑梯蜿蜒、梯型坡地的设计手法，很多都是这个城市街区公园的创新之举。
但是在颍河公园是怎么做的呢？
草坪、散花、绿植、低矮灌木、全冠大树层次鲜明，又融合为一，极具观察价值。而这只是一个普通的景观切片而已。万科完全是在用园区景观的耐心和成本在做市政公园。
所以，再过个一两年，等颍河公园植被自然生长成熟，你从颍河路走过，大概会看到这样的街景。
在颍河公园之前，万科已经在这个城市建了两座公园。一座是万科美景世玠充满工业风的市政公园；另一个则是万科云庐，万科用60亩土地为业主挖了一个硕大的内湖，这个让人惊叹的举措，却正是一个领头羊开发商的气魄。
在二砂，万科用一条崭新的道路和一座现代化的公园，为西郊的城市更新做了自己力所能及的最大贡献。
我们在上面说过，上海新天地的砝码：城市文化+商业+品质住宅，三者结合构成了一个完美的城市更新案例。
第三者，正是万科最擅长的。
郑州的西郊最缺的是什么？
是改善居住。
西郊不缺刚需的产品，在过去几年的新盘中，西三环秦岭路沿线开发了很多的售价在12000-15000的刚需盘。
西郊最缺的，是200万到300万的改善，就像北龙湖缺500万到700万的改善一样。
毕竟迄今为止，从品质的角度来看，在大范围的城区上，城西新盘住宅的品质巅峰，依然是南阳路上的万科世玠。
万科对于山河道的定义，是万科世玠的承接者。在世玠之后，万科要将山河道做成西城第一品质盘。
从建筑上来说，山河道用的是兼具人文气息与当代优雅的现代都会风格建筑。
现代都会正是万科品质住宅的一个经典系列。
很显然，山河道对于世玠的承接，并不是建筑外形和立面风格，而是对于生活的塑造。
比如说，对于室内装修的品质，山河道直接延续于世玠。
以往常见于北龙湖的室内装修品牌在主城只有世玠能看到，这是万科对于业主品质生活不遗余力的塑造。
除此之外，山河道还做到改善住宅的几个与众不同。
比如说，在山河道，万科用了WELL标准，这是万科在中原地区的第一次。
WELL标准，是在国际旧有的评测标准LEED、绿色三星等绿色建筑评级系统基础之上的全面升级。
与LEED、绿色三星相比，WELL标准更关注人。
还有就是山河道的会所，在世玠之外，万科改善住宅配会所的，山河道是第二个。
为了做这个会所，山河道用的方法是：架空层+下沉庭院。
下沉庭院中，则是社区图书馆、咖啡厅和健身房……
以上这些，你基本都是在西郊第一次看到。这也是万科从品质居住的角度，为西城改善客户亟需的居住升级，所做的不可或缺的贡献。
还有一点不得不提到的是，山河道已经正式签约了伊河路小学，将城建伊河路小学山河道校区。
山河道校区由伊河路小学总校直招直管，血统纯正，并非市场上现在比较通行的合作办学。
●●● 5● ● ●
从2015年开始，是城建极致外拓的六年。
我们见过太多新城，我们看过太多概念。
但城市终有极限。城市不会一直向外扩张，当扩张超过1h通勤圈，还是会回归主城区，去做主城区的价值升级和旧城改造。
从2019年开始，回归主城、旧城更新，已经成为所有人的共识。
现在看来，和二砂唇齿相依的万科山河道，也许将成为主城居住升级的第一个样板。
对此，我们充满期待！