【建纬观点】限贷政策发布后解除合同的争议分析

周艺杰  上海市建纬律师事务所房地产团队律师

为促进房地产市场的健康发展，国家及地方政府发布了一系列楼市调控的规范性文件。该等规范性文件主要通过提高二套房首付比例、提高二套房及以上贷款利率等措施（以下简称“限贷政策”）加强购房人买房的难度。因此，限贷政策发布后，经常出现如下典型纠纷：买卖合同签订后，一旦限贷政策出台，购房人会以申请贷款首付比例提高而不能取得贷款及无法支付房款为由，依据《合同法》的不可抗力条款或《合同法司法解释二》的情势变更条款，向开发商或卖房人主张解除合同并拒绝承担违约责任。本文结合相关司法审判实践对该等情况的请求权基础以及相关的责任承担进行相关分析。

一、限贷政策不构成不可抗力

目前多数观点认为限贷政策并非不可抗力，主要原因如下：根据《合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。但是现实的情况是，楼市调控政策的出台往往会有许多的前兆，而购房人对于该等市场信息、行情应该予以了解；而且，该等政策所引起的无法批准贷款以支付房款，很难认定为不能付款之重大障碍（考虑到首付比例的提升程度并不会使合同无法实际履行）。因此，其并不满足不可抗力的不可预见性和不可克服性之要件。故笔者认为，限贷政策难以认定为不可抗力，购房人据此解除合同难谓合理。

二、限贷政策不构成情势变更

根据《合同法司法解释二》第二十六条的规定，情势变更的构成要件如下：1客观情况的重大变化（其不属于商业风险，且非不可抗力造成的）；2是当事人缔约时无法预见该等情况变化；3该等情况变化发生在缔约后；4该等情况变化不可归责于合同当事人；5继续履行合同将显失公平或合同目的无法达成。显然，在对于限贷政策的发布是否能认定为情势变更的问题中，最为关键的问题为限贷政策是否可以认定为“重大变化的客观情况”（如何与商业风险做出区别），其是否为无法预见到的客观情况，以及是否存在显失公平或合同目的无法达成之虞。

1.限贷政策的发布是否属于“重大变化的客观情况”需要根据具体情况，一般较难认为构成“客观情况的重大变化”

根据《合同法司法解释二理解与使用》及相关学者观点，客观情况的重大变化一般指合同赖以成立的环境或基础发生异常之变动。同时，其有可能导致合同当事人预期的权利义务严重不对等，从而使原先的合同失去其本来的意义。但该等定义仍旧无法指导具体的法律事实认定，就限贷政策来说，贷款首付比例的规定是否为合同成立的基础？贷款首付比例的调整是否为异常之变动？该等调整是否为商业风险？目前对于该等问题尚没有一种公认且体系化的解释，这也使得该构成要件的认定存在一定的争议。

笔者认为，尽管司法解释明确指出需要区分商业风险，但由于商业风险尚非具体的法律概念、法律规定中也没有相关的定义，且符合条件的客观情况变化已足以与商业风险区分开来（一般区分二者时均强调商业风险的非异常性及可预见性，这些本就是情势变更所考虑的构成要件，从逻辑上讲没有必要在认定情势变更之客观情况变化后再去区分是否为商业风险），因此强行区分商业风险并为此专门研究只会使法律的适用者迷失在概念中，并没有实际意义。而关于如何认定“客观情况的重大变化”，笔者认为，该问题涉及到立法者及法院对于商品房买卖合同关系中哪些情况的发生是正常变动之认识，是否将限贷政策列入正常的变动实际考验的是法律价值的判断。而法律价值的判断及其容易受到时间、空间的影响。因此，限贷政策是否为“客观情况的重大变化”很难一概而论。但是，在理论上存在一些其他观点认为限贷政策未影响合同基础，也没有引起预期的权利义务不对等，难以认定不属于“重大变化的客观情况”，笔者认为确实具有一定合理性，容于第二点并表。

2.即便无法预见限贷政策并非购房人不可接受

由于法律价值的判断问题（该等问题必然涉及对于购房人应当预见范围的认识，该种认识与之前一样也是受到时间、空间的影响的），当事人是否能够或应当预见限贷政策的发布，很难直接得出结论。但，基于情势变更理论的基础在于公平正义，在讨论可预见性时，理论上存在一种同时将客观情况变化的可承受性作为要件之一的新解释方法。该解释方法主要考察的是一方当事人承担“客观情况的重大变化”是否违背了公平正义原则。即，即便情况变化是不可预见的，但若非当事人绝对不可接受，根据第一点的要求，则不宜认定构成情势变更。主要理由是，该等情况变化并未影响到合同基础，而且在当事人并非不可接受的情况下，该等情况变化不会使合同当事人预期的权利义务严重不对等，故该等变化并不符合关于“重大变化的客观情况”之构成要件，其自然也不应当认定为情势变更。故笔者认为该解释方法具有一定的合理性。

那么，按照此种解释方法，即便从微观角度购房人不知道限贷政策何时发布，但限贷政策仅给购房人的履约产生了一定的困难而并未使双方权利义务严重失衡，购房人仍旧可以通过其他途径筹措款项。因此，限贷政策不应当认定为情势变更。

3.限贷政策发布后继续履行合同不构成显失公平

作为对于“合同自由”的调整，情势变更实际的意义在于使合同不违反公平正义的原则。因此，事实上，无论是理论上还是司法实践中，情势变更任何要件的判定都倾向于将公平正义作为一个检验标准，而一旦在法律适用者心中认为该要件的认定有违公平原则，适用者都会想尽办法进行修正，以达到主观的公平正义。这是情势变更制度的本意无疑，但这种方式是否合理，笔者对此存疑。

为此，有观点认为可将显失公平的检验标准量化，笔者认为具有一定合理性。对于大部分合同关系，在认定是否存在显失公平的情况时，将如下条件作为判断依据：一，是否因情势变更而额外增加了合同当事人的履约成本（主要指发生客观情况变化后是否存在合同订立时所应承担的履约成本之外的费用）；二，合同当事人是否发生严重经济亏损（主要指继续履行合同后的无法获利）。只有同时满足上述二要件的，方可认定存在“显失公平”。该观点主要参考了“法律行为基础理论”，并考虑了“重大变化的客观情况”这一要件的相关后果，具有一定的合法、合理依据。

如此，就限贷政策来说，其提升贷款的首付比例并未改变房屋价款，难以称得上增加了购房人的履约成本；而且双方仍旧按照合同约定的价款执行，当事人也不可能产生严重经济亏损。因此，限贷政策发布后继续履行合同对于购房人来说难谓显失公平。

显然，根据上述相关分析，目前来说很难认定限贷政策在商品房买卖合同关系中构成情势变更。

三、司法实践

在司法实践中，根据目前上海法院的判例，法院一般认为，由于标的额大、市场风险高等因素，房屋买卖属于重大民事法律行为。在目前行政机关一直积极调控、干预房地产市场且限贷政策一直存在的情况下，购买方在签订买卖合同之前应当对自身的履约能力，包括贷款条件以及政策调控风险等进行充分的了解和分析，从而慎重做出购买与否的决定（即鉴于国家对房地产的总体调控之倾向，当事人对该种调控政策应当具有明确的预见性）。此外，一般来说，从买卖双方所签合同的相关提示来看，双方在签订合同前已对购房人的贷款风险有了充分的预见（法院也会考虑“现金补足条款”所起到的进一步稳固合同效力之作用）。因此，上海法院均认为限贷政策应当为商业风险并不足以构成情势变更。

即便如此，上海法院并不是严格按照理论分析处理此类纠纷的。为了某些现实性的原因及裁判的可执行性，上海法院倾向于判决支持解除买卖合同。而且，按照公正衡平的目的，对于“一手房”买卖，上海法院倾向于适用《商品房买卖合同司法解释》第二十三条，以免除购房人的违约责任；对于“二手房”买卖，若合同确实签订在政策发布前，购房人无过错且及时通知解除合同的，可以适当减轻购房人的违约责任。

情势变更制度的核心是公平正义，这样一个制度涉及到法律价值的判断，而法律价值是受限于时间、区域等客观因素的，制度本身也必然如此。故情势变更制度的设置及法律适用的相关问题实质是法政策的问题，如何处理实际的争议取决于立法者及司法者自身对于公平正义的理解。

精彩回顾

◎【建纬观点】建设用地使用权续期问题访谈摘录

◎【建纬观点】房地产项目并购中的主要法律问题

◎【建纬观点】商品房买卖合同中格式条款的认定与解释

◎【建纬观点】浅议开发商阶段性担保责任的风险与相关预防措施

◎【建纬观点】关于地铁项目法律服务的几点思考