买完房就后悔,一定是没考虑这3点|上海买房指南自住篇(一)

大家好,我是观观。

从这篇开始,我们开更一个新系列,用一些时间给大家讲讲如何买好自住房。

自住买房有别于投资买房与买学区房。

投资买房的唯一目的是房产的增值,买学区房为的是让孩子上个好学校。

而上海不像深圳那样投机的氛围浓厚,又不是北京、南京那样完全学区导向的房地产市场。

在上海,绝大多数购房人买房是用来自住的。

而自住买房的过程中,买房人的诉求和价值观更加多元化,所以,相比投资与买学区房,买到一套真正满意的房子的复杂程度会更高。

01

自住买房会遇到的问题

因购房者对自己定位不清晰,亦或是调查不严谨,自住购房会遇到以下几大常见问题。

①不清楚自己的个性化需求

买房是我们人生中最重要的一笔投资和消费。

没有把未来5年,乃至10年的现金流、工作地点、是否生育、是否追求学区等选项考虑清楚,就草率地下决定买房,通常买完房后不久就会后悔,置换还要额外付出税费和时间成本。

我见过太多的人,买房的时候只考虑自己5年内,甚至3年内的人生轨迹,草草就下了决定。

比方讲,很多刚工作的小年轻,家里能够资助首付,想在上海上车买房,一拍脑袋就买在了距离公司通勤方便的地铁线路旁,却没有考虑到将来几年内是否结婚、是否生育,完全忽略了学区属性。

甚至,在跳槽频率极其频繁的现代社会,根据通勤条件买房可能本身就是一个伪命题。

②对房产的功能性、客观价值认识不足

若想买到满意的自住房,需要我们对房产的客观价值有一个全面的认识。

既要熟知上海的发展史、又要实时把握上海最新的规划、又得成为上海学区房专家。。。。

普通人的精力有限,在自己从事的领域里成为专家已经很不容易。而房产交易在人的一生中,发生的频次不会太高,买房人在短时间内成为房产领域的专家、精准把握上海楼市的客观价值,几乎不现实。

③预算有限,想要的又太多

前一阵,有个朋友向我咨询买房事宜,想在内环线里买个学区三房,最好是人车分流的,购房预算800万。

我心想:预算翻个倍,1600万都不一定拿的下来啊800万买个外环边的还差不多。

不过,这种还算好的了,稍微了解一下市场行情就会被打醒。

怕的就是不会做选择题。

比如,原来是打算买学区房的,嫌弃小区不够好,去看了偏远一点的新房,反过来又觉得学区和配套不行。

犹犹豫豫不下决定,房价却不等人,等回过神来,已经买不起自己原先看不上的房子了。

在上海,买到各方面都顶级的房子,大约需要2000万。

2000万以下都属于有限预算,需要作出取舍。

02

买到合适的房子,需要哪些技能

我觉得,买到真正合适自己的房子,不是拍一拍脑袋就可以的,至少需要以下几项技能。

①预算方面,要会合理地取舍

制定购房预算是买房子的第一步。

我们根据”六个钱包“能提供的支持与自己的存款,可以大致确定房子的首付款金额。

如果是首次在买房的,请一定用足首贷的额度,即使一时半会月供压力有点大也没关系,有一万种方法能去破解。

通货膨胀是永恒的,月供是固定的,LPR利率的调降也会是意外之喜。

在上海买房的诸位是幸运的,上海的房贷利率全国最低。

确定好了能承受的最高首付款后,房子的总价也就锁定了。

接下来,我们得明白,各总价段能在上海买到什么样的房子。

300-500万的总价段,新房、次新房只能买在外环甚至郊环外,如九亭、南翔、顾村公园都是典型的上车板块。

500-800万的总价段,可以买到功能性比较好的三房了,带一个不怎么差的学区,但无法买到最优质的学区或者区位,此类刚改住房的代表区域有三林、莘庄、上大等板块。

800-1200万的总价段,已经可以买到对口顶级学区、但不那么新的自住房了,如大宁、新江湾城、碧云等板块;对学区要求不高的,能在市区范围挑挑拣拣一些宜居社区,如天山板块。

1200-2000万的总价段,可以买到优质学区+好地段的精品小区,但总感觉离价值认同、凸显身份还差了一口气,代表性的板块有源深、人民广场、世博滨江。

拥有2000万以上的购房预算的买房人会发现,选择面其实相当地窄。

塔尖新房供应很少,二手的好房源、好楼层放出来的更少。

备选区域无外乎黄浦江两岸、原法租界、古北、南京西路这几个地方。

住在这些地方的,说出去都长面子,具有很强的价值认同感。

②在房产功能性方面,具有客观、全面的认识

宏观层面,我们需要对上海有很深刻的地段认知。

既要熟悉上海历史上的发展轨迹,又要将未来的重大规划烂熟于心。

比如,原法租界、南京西路、陆家嘴是上海目前发展最成功的区域,而徐汇滨江、前滩、大虹桥、张江科学城是未来十几年上海发展的重头戏。

它们引领着上海的城市势能,拥有最大的资源倾斜,都属于客观意义上的”好地段“。

中观层面,每个板块都有自己的资源禀赋。

交通、商业、教育、医疗的强弱情况,居民构成与自住体验,都是独一无二的。

微观层面,对房子的产品力有一个分层意识。

比如从建筑的外立面、是否人车分流、户型、梯户比、会所面积等来评判一个小区的好坏。看新房时,能一眼识破开发商的营销套路。

③判明个性化需求

买房这件事情,懂自己很重要。

买房不应该完全依照自己的偏好,自己想要什么就买在哪里。

而是应该理性地分析,自己真正需要什么。

对于大多数自住买房人来说,通勤都是最优先考虑的,我们建议在距单位1小时以内的通勤范围购房。

另外,不同的人群在不同的人生阶段,居住喜好和配套偏好都大不相同。

对于未婚未育的,或小孩刚出生的购房人来说,学区是一个绕不开的话题;对于老年人来讲,综合性三甲医院是必需的配套;对于高净值人士来说,社区的身份认同感就是一个必备条件,虽然对其他人群来说这毫无用处。

一次成功的自住买房流程,是在有限预算下,配置出合理的房产功能性,最大化满足个性化居住需求。

03

平米自住购房决策方案体系

以上几项技能中,个人最难掌握的是对房产功能性的研判。

在上海摸清楚房产的功能性,至少需要明白以下若干项:

①上海地倾斜西南,城市的东西两侧比南北两侧强太多,东西主轴的延安路高架和地铁2号线沿线都是豪强板块。

②浦东楼市和浦西楼市是两套定价体系。

浦东是新上海人的楼市,以产业和教育资源为导向。浦西由上海土著掌控,每个行政区都有本地的购买力,内部形成一个价格体系。

③历史变迁的缘故,浦西有”上只角“与“下只角”之分,心理上的落差也体现在了房价上,隔了一条苏州河,价格差了不少。

④上海的地铁线路价值相差很大,强能级的一条线方便程度好过弱能级的两条线甚至三轨交汇,如2号线与5号线、16号线,宛如云泥之别。

⑤上海的房子每五年就有个代际变化。2000、2005、2010、2015年建的房子都有时代特征。

2015年以后建的小区普遍注重户型的空间利用率,采用紧凑型三房设计,人车分流是标配,总价上也不比更旧的二手房贵多少,是当下买房的优选。

2000年以前的房子多为塔楼或不规则户型,全地面停车,在市场上缺乏流动性和增值的潜力。

⑥经验之谈,外立面能判断一个小区的档次,干挂石材/铝板>面砖/真石漆>涂料外墙,大致不会出错。

梯户比在1:2以上、大面宽短纵深的户型居住体验佳。看房200套以上后,能培养出一些感觉。

⑦每个片区的“次新”概念都是相对的,在衡复风貌区,2000年以后的房子都算次新房,而在九亭、南翔这些近郊上车板块,2010年以前建的都是老房子了。

⑧在”公民同招、民办摇号'的教育新政下,K12教育格局发生了剧变,”徐一杨二“已经成为老黄历,静安、黄浦、闵行、浦东成为新的主角。

以一己之力摸清上海的城市势能、教育格局、未来规划、每个细分板块内的房源,太耗费精力和时间。

为此,我在魔都财观的线下落地购房品牌——平米房产咨询公司,成立了平米房产研究院,集结了上海城市规划领域的专家、K12教育名师、资深老克勒、职业投资客,动员置业顾问踏遍全上海所有板块,群策群力,开发出了一个自住购房决策体系。

该体系会用一套科学的决策体系来解决买房难题,力求最大化买房人的利益。

在楼市的中观层面,我们基于政府的一手规划资料做了大量的研究,以及采用肉身踩盘的方式覆盖了上海的所有板块的重点小区,首创性地将全市各热点板块从功能性上进行区隔、评分。

在实战经验层面,我们会针对买房人不同预算的需求,结合平米团队丰富的买房实战经验,在板块评分的基础上给出推荐的可选方案建议。

在楼市微观层面,我们会结合买房人的个性化需求,定制落地操作方案。

平米自住购房决策体系将购房预算、房产功能性、个性化需求这三大因素结合,带给买房人最合理的购房选择,后续的文章中会详细介绍评分系统。

今天这篇我们开个头,分享点实战经验和思考框架,供大家参考。

以上是正文,来自于观观,平米房产研究院亦有贡献。

平米房产研究院专注于房产自住、投资和学区的研究分析,帮助购房者科学买房,多快好省。

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