【独家】亿利总裁赵毅：地产成交数据趋好，并不代表春天的来临！

星子说：

赵毅：2010年4月-2012年9月，赵毅先后任大连万达集团厦门公司总经理、集团总裁助理兼武汉公司总经理。2012年9月加盟为中弘控股董事，现任亿利资源（金威建设集团）总裁。万达著名项目“楚河汉街”的操盘手。

刚刚参加完博鳌房地产论坛，现场发出的声音总体呈现出相对乐观的情绪，但仍有一些共识透露出大家对未来的隐忧，那就是靠传统打法的发展商，未来就是死路一条，而对大多数中小规模房地产企业而言，随着行业集中度的进一步提升、国有银行金融资源持续的锦上添花式错配（只给上市公司前一百名、大型国企和有深厚背景的民企发放低息贷款，对那些处于高压力状态的中小民企，雪中送炭会带来更多的就业和创收，可惜几乎都被银行给抛弃，只好被高息的各路资本生生剥皮，维持苟延残喘局面。）、跨行业的强强合纵连横，不练成孙悟空的一身本领真还无法生存。

从七月份中指院发布的全国数据看，房地产行业投资中住宅投资增速触底反弹，同比增长3%，是2014年年初以来的首度回升，说明投资信心有所恢复。基于本人过往亲历房地产数次过山车式大喜大悲中所看到的现象，结合近一段时间来参加各种论坛、行业聚会时观察到的冰雪两重天的矛盾表现，下面结合人口数据、城市经济发展水平数据和行业成交数据，发表一些个人观点，供参考。欢迎拍砖，但拒绝谩骂式的情绪发泄。

首先看看从官方数据统计的一个人口曲线：

如果看客从中不能揣测出该图反映出的信息，请看下列数据表：

中国人口五年周期出生数据
人群	出生人口数量
30后上	33471200
30后下	40371299
40后上	45466343
40后下	58638113
50后上	81620133
50后下	85170391
60后上	99032892
60后下	124101083
70后上	124477974
70后下	97316000
80后上	100995648
80后下	118615915
90后上	99429072
90后下	72118134
00后上	79203799
00后下	80180000

中国人口十年周期出生数据
人群	出生人口数量
30后	73,842,499
40后	104,104,456
50后	166,790,524
60后	223,133,975
70后	221,793,974
80后	219,611,563
90后	171,547,206
00后	159,383,799

这些数据都指向一个结果：按人口出生20年隔代的理论，60、70后出生人群数已经达到中国人口出生数的顶峰，正是他们促成过往15年左右的房地产黄金期，他们是绝对的购买主力，巅峰数据就是2013年，全国商品房成交面积创历史记录，达到13亿平方米，至2014年已经回落至12亿平方米。

80后人群总数相对70后人群少出生218万人，占70后人群总数约1%；90后人群较70后人群少出生503万，占70后人群总数约23%；00后人群较70后人群少出生624万人，占70后人群总数约28%。

单从购买人群总数看，2013年的全国商品房成交顶峰对应60、70后人群顶峰，之后80后人群成为购买主力，但总数日益萎缩，同时因该部分人群经济积累原因，总体购买力亦同步下降，房地产成交数据逐年会下降的趋势已经是不争的事实。

其次，看看中国城市财力50强对应的人口吸引力数据：

从上述数据分析，当一个城市常住人口数与户籍人口数的比值小于1时，该城市总体呈现人口净流出特征，如果该特征持续明显呈现，则意味着对应的城市总体购买力在下降，与房地产相关的投资可要小心了。比较奇怪的是重庆市，城市发展动力应该说还不错，但在财力50强城市中却呈现出典型的人口净流出特点，且总量惊人。具体原因，恐怕需要对重庆有更多了解才能分辨清楚。

上表可以非常清晰地看出，为何一线城市和部分二线城市在历次房地产回暖过程中表现抢眼，核心原因是人口净流入指标，且数据庞大，购买力基数始终维持足够水平。

再看看下述图表：

2014年35城商品住宅现货存销比排名

2014年35城商品房期货存销比排名

资料来源：克而瑞数据库、易居房地产研究院数据库

无论是商品房现货库存还是期货库存，居于均值线以上的城市还是那些一线城市及部分二线城市，这恐怕从另一个侧面反映出人口变化对城市房地产发展的影响。当然，房地产发展因素还有政治经济政策、经济发展水平等等，不能单靠人口数据一个因素判断某区域、某城市的房地产发展趋势。

再看看下述图表：

2014-2015年度中国35城房地产短周期投资风险评价综合指标排名

数据来源：上海易居房地产研究院根据统计局数据整理测算

2015年走到今天，虽然中央政府采取了几乎所有可以采取的绝世大招，但新常态下中国经济持续下行的状态并未得到有效遏制，试图通过金融工具的有效应用，在股市形成一个长期持续的政策慢牛，让全民共享国家主导下的资本盛宴的尝试，遭遇到空前股灾而不得不另避蹊径。应该说，2015年，一定是中国历史上一个独特的年份，这一年的一切都会对未来中国政治、经济的发展产生深刻影响。

不幸的是，在经历股灾后，从全国房地产六月份成交数据分析中，我发现一个不愿看到又在预期中的苗头，即：好不容易通过大力度政策促进形成的房地产成交回升势头，在六月份虽然同比仍然上升，但环比却出现小幅回落现象，令人担忧。8月12日，国家统计局发布的房地产成交数据进一步印证了我的担忧，全国7月商品房量、价环比6月都大幅下跌，结束自4月以来的不断增长态势。如果持续环比下跌，2015年整体经济，堪忧！

联想到近一年来在京津冀区域我们或同行参与的多起项目并购案例，不少中小房地产民营企业虽然手握不错的项目，但基于自身技术储备实力，尤其是年化高达20%以上的财务费用，已经让他们处于极其艰难的境地，被收购、被合作比破产倒闭要好，因此，对那些手中有粮、或融资通道畅通且财务费用较低的企业还会有不少并购与合作机会。

1、 尽管全国成交数据出现回暖，但不容盲目乐观，恐怕用过冬思维谨慎处理投资决策、去库存战略等是上策；

2、 本轮股灾对中国经济影响深远，如果房地产成交数据继续环比下跌，尤其是环比成交数据到金九银十仍不能明显改观。同行们，可要做好思想准备，提前布局乃上上策；

3、 对人口净流出城市的一切投资，请保持足够清醒度，切勿盲目乐观，尤其是东三省和西北五省，其大多数城市的库存都很惊人，呼和浩特尤其要谨慎；

4、 中国的房地产商一定要习惯于房地产利润越来越低的现实，销售净利润率在10%左右甚至更低应该是未来常态。尽管如此，房地产行业仍然比绝大多数实体产业要好，仍然属于高利润行业，不到万不得已，不做离开高利润行业、投身低利润行业的错误决策；

5、 并购与合作，在目前仍有不少机会，就看你眼光如何，以及是否能够把握好稍纵即逝的机会；

6、 房地产商要想生存下去，靠拼规模、拼周转率的年代已经过去，如何将产品贴近客户，产生独特价值？如何将互联网、金融与房地产有序嫁接，而不是简单的互联网营销、众筹，是所有房地产转型的核心；

7、 未来，属于那些给客户提供独特服务价值的房地产服务商，客户因他的独特服务在享受一种看得见、摸得着的生活方式，而不是简单的商品房购买！

2015年9月底，人民大会堂金色大厅，亿利金威将向世界揭示自己的思考成果。欢迎大家共同探讨！

谜底即将呈现，敬请期待！