商品住房的商品性

我们一般意义的商品住房，它具有房屋的两个属性。一个是让人们居住的属性，另一个就是财产的属性。房屋居住的属性，人们好理解。自己和家人可以居住，也可以出让或租给别人居住。房屋财产的属性，需要解释一下。财产就一定有所有者，商品住房的购买者就是它的所有者。既然是所有者的财产，作为所有人让其保值或增值都是合理的要求。商品住房本身作为商品，它是可以买卖交易的，买入超出自身居住需求的商品住房，作为房产投资是有合理性的。

房子是用来住的，不是用来炒的，房子最终都要回归到其居住的属性上来才是合理的，这没有错。当房产市场出现影响到国计民生问题时，这是需要我们一系列配套政策来调节和转变这样的状况。

人们购置的商品住房无非可以有这样几种处置状态：空置也就是闲置没人居住，自己本身家人居住，外租或外借别人居住。空置本身不存在功能，自己家人居住也不构成商品交易的性质，而外借与他人居住则为社会关系的功能，只有外租他人居住则具有体现其商品价值的功能。我们通常提的租售比，就说的是以房产出租与房产买卖来相比，用以衡量两者收益回报的大小。

人们提出的房价收入比，是用来衡量房价与人们收入之间比值的关系，来判断其是否在所设定的合理区间。如果确定一个合理的比值后，低于它表示房价偏低，高于它表示房价偏高。但是，由于人们对其定义解释界定的不相同，常常造成用它进行纵向或横向比较的困难。

有人认为，既然人们的收入增长率会发生长期低于房价的增长率这样的状况，根据收入与房价的相关性，为什么不能抑制房价的上涨？所以有人为什么会用统计每个城市的人均纳税额来判断当地房价涨跌的合理性。认为在确定的区域内，决定房价的高低不是人均收入，是纳税人收入。也就是说房价的高低是根据纳税人的边际收入来决定的。不能因北京市房价现在中值是每平米6万元多，比起西安市房价现在中值1万多就说不合理。根据相关区域的人口、个税、人均纳税额数据，统计推算下来，其数据可以告诉我们。针对商品住房，钱多的地方房价肯定会高，相反，钱少的地方房价肯定低。所以房价高不代表贵，房价低也可以不代表便宜。

因为，在高房价的城市，能够购买商品房产的人，除去其它非收入因素，主要应该是高收入群体了。既然是高收入群体，他们的房价收入比也就相对较低，所以可以接受房价的相对涨幅。而对于低收入的群体，在无法承受房价的涨幅时，更多的就会主要选择以租的方式获得能够居住的房屋。低收入群体也是纳税额较低的群体，较低的收入使他们对住房租金的涨跌有较高的敏感度，这样也相对抑制了租金的回报率。商品住房的买卖则不同，供应量只要不超出可以购买它们的高收入群体的需求量，而且其价格的上涨在这个群体的接受范围内，且没有政府相关政策和其它因素的影响限制，商品房价的上涨是一个自然的趋势，涨升的幅度也和其需求量相关，当然也不排除投机拉升的现象。

现今采用的租售比，也可以称为租金回报率，是指月租房获得租金同房屋购买价格的比值。从理论上来说，在房产投资方面，房屋的租金回报率是衡量房屋买卖价格，是否值得投资的一个很重要的指标。国际上，正常范围应该在1：200至1：300之间。这个比值意味着，如果把所购房子按现行房价计算价值，并按现在的租金出租，200个月至300个月内能收回购房款，这样的话，买房就是合算的。用这种说法，如果用年回报率来衡量的话，一般而言，排除通胀，我们可以把净租金的年回报率在4%左右时视为合理回报。

但实际上，在现实买房投资过程中，这条理论似乎无法通行。目前的租金回报率，似乎成了房价涨跌热度的一个反向指标，租金回报率越低，房价涨得越火热；租金回报率越高，房价反而越是冷清。为什么会产生这样的情况呢？实际这是一种强调性的极端说法，租金回报率和房价的关系一般而言还是正相关的，只是表现为变动幅度的不一致性。现实是，当房价上涨快时，房租上涨却较慢；而当房价上涨慢时，房租上涨却加快。这是有原因的，作为投资性的房产，当预期房价将持续上涨时，租金回报率仅是一项指标，而衡量房产是否值得投资是有多项指标的。当房价长期涨幅超过人们平均收入的增长幅度时，此时，房屋自身随着时间产生价值的增值成了主要的投资指标。而房租此时则受到租房者收入增长的约束限制，所以适当以较低租金回报率出租房屋，为减少闲置的需要出租的房产，如此是可以接受的。

举例，假定所购房屋定值为100，年租金回报率为4%，这个假定是在不考虑其它因素，或者说其它因素不变的情况下，所出租的房屋需要25年收回购房款。如果出租的房屋自身每年可以升值2%，而且假定可以持续升值25年，其持续产生的复利可达64.8378%。这样的话，那么年租金回报率为2%时也是可以接受的。因为25年租金回报可以获得50%购房款，与房屋自身升值的64.8378%相加，最终获得114.8378%收益，是高于假定的房屋为定值不变，而单纯的年租金回报率为4%的。

我认为科学的房屋租售比，应该是以金融货币的当下储蓄投资利率和其预期趋势为参照物来判断的。当货币储蓄的年利率为10%时，你认为年租金回报率为4%时，房产投资还是值得的吗？都不按复利计算，且储蓄投资的年限为一年期。用年租金回报率房产投资需要25年收回购房款，而用银行储蓄的方式投资仅需10年就可以收回同样的投资。但当加入房产自身升值的预期就不一样了，如果房产每年也有6%的升值，那么也就抵消了银行储蓄投资的年利率，这样房产投资就是合理的。并且即使房产自身升值不大，考虑到其拥有的抵御通胀和保值的功能，有的时候权衡这些利益因素，年租金回报率低一些，也是可以接受的。

为什么会出现租金回报率越高，房价反而越是冷清，这也是可以理解的。实际上是倒过来说的，当房屋自身预期升值的空间不大或变小时，人们购买房产投资的意愿就会减少。此消彼长，偏低的年租金回报率此时就会抬头，用价值的回归来弥补平衡房产本身。中国许多城市的年租金回报率普遍较低，原因就在于房价还在上升通道中，而房价的增长速度高于人们收入的增长速度也是一个因素。我们可以判断，当房屋租金相对快速上涨时，就意味着房价的上涨遇到了瓶颈，房价上涨的速度将变缓。

当国家政策抑制了北、上、广、深四大一线城市房价上涨的速度时，这些排在年租金回报率最低阵营的城市，年租金回报率上升的速度也就明显快于其它非一线城市。作为一种信号，预示着北、上、广、深四大一线城市房价上涨的速度将放缓。而其它二线城市的低年租金回报率，也预示着其房产市场的价格上涨较快。当然，作为一项重要的租金回报率约束条件，房价收入比的因素也是要考虑在其中的。

人们购买商品住房，通常认为所购房屋，不仅有居住的属性，同时也具有投资的属性。但这是有前提条件的，否则也可能只具备自我居住的属性。投资的属性是否成立，不光与房屋的物理存在有关，也与房屋所处位置和相关的社会环境与现实的社会经济状况有关。

商品住房属于不动产，而且与土地有关，房屋不可能成为空中楼阁，所以我们也时常把它称为房地产。在这里也解释一下不动产，以下为不动产公认的自然特性定义和社会经济特性定义：

自然物的特性：

1、不可移动性：又称位置固定性，即地理位置固定。

2、个别性：也称独特性、异质性、独一无二，包括位置差异、利用程度差异、权利差异 。

3、耐久性：又称寿命长久，土地不因使用或放置而损耗、毁灭，且增值。我国土地有使用年限。

4、数量有限性：又称供给有限，土地总量固定有限 ，经济供给有弹性。

5、保值增值性：相对于其他财产所具有的特性。

社会经济特性：体现人们之间的社会关系和经济关系的特性。

1、价值量大：与一般物品相比，不动产不仅单价高，而且总价大。

2、用途多样性：也称用途的竞争、转化及并存的可能性，主要指空地所具有的特性。从经济角度土地利用的优先顺序:商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。

3、涉及广泛性：又称相互影响，不动产涉及社会多方面，容易对外界产生影响。在经济学中称为外部性，分为正的外部性、负的外部性。

4、权益受限性：由涉及广泛性引起。政府主要通过设置管制权、征收权、征税权和充公权四种特权进行管理。

5、难以变现性：也称为变现力弱、流动性差，主要由价值高、不可移动、易受限制性等造成。影响变现的因素主要有不动产的通用性、独立使用性、价值量、可分割性、开发程度、区位市场状况等。

6、保值增值性：增值指不动产由于面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值随着时间推移而增加。保值是指不动产能抵御通货膨胀。

动产与不动产的划分标准在国际上其实也是有争议的，这里因不涉及其它方面，而且其争议也不影响本题内容，所以在这不做解释了。我这里仅涉及对商品住房的定义划分标准。划分如下：

动产与不动产的划分，是以物是否能够移动并且是否因移动而损坏其价值作为划分标准的。动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。不动产是指不能移动或者若移动则损害其价值或用途的物。

房屋作为建筑物，它是依附于其下面土地存在的，所以一般意义上讲，它是不能移动的，或者移动将影响其价值，所以把它称之为一种不动产。

一套房屋是否具有投资价值，投资价值的大小，与它所处的土地位置息息相关。当然，我们这里讲的主要是城市房屋的投资价值，目前在中国广大乡村的房屋是不参与实际商品房屋产权交易的。

一套商品住房，位置不同价值也就不同。它所在城市中的位置，决定了它的投资价值。可以这样比较，在城市的边缘区域和在城市的中心区域，在商业交通不够发达区域和在商业交通发达区域，在人口稀疏区域和在人口稠密区域，在新开发的生活配套不完善区域和在成熟生活保障配套的区域等，其房产价值是不同的。

哪个区域地段的房产适宜投资，我们普通人可能也没有什么概念。可以简单的用一种方法来判断，就是如果你购置了这套房产，它所处的位置，你能不能把它租出去。如果能租出去，那么一般就符合投资的价值。如果房子都无法租出去，你就要考虑它是否值得投资。租不出去，出售也就不会容易，如果不能卖出去，也就只留下自己居住的选择，这样就不具备投资价值的目的了。

当然，这是静态的分析。时间的发展，可能随着房屋周边环境的变化，包括住房区域人口的流入和流出，都会影响房产的投资价值。人口的流出会减少住房的需求，相反人口的流入会增加住房的需求。一些资源性的城市会由于其资源开发的枯竭而造成人口的流出；而一些城市由于基础建设的投入，并伴随招商引资的需求，增加了人口的流入。如此，你就需要做出自己的风险评估和接受时间推延的代价。

如果是一个新开发的楼盘，远离其它居民居住区，且周边长期没有最基本的配套设施，如商业饮食等，而无法形成人们日常生活的必备条件，这样的区域是否值得房产投资，就要三思了。举个投资房产可能发生的例子。我们常常会看到，新房有时候售出的价格还低于当期二手的旧房。造成这种现象的一个原因可能是，目前购置新房一般还都是期房，并不是现房，所以购房者如果马上要住的话，二手房的优势就是可以很快入住。其实，二手房价格高企，其主要原因是，二手房源的区域一般都是成熟的生活圈，有较完备的生活配套，商业、医疗、学校、文化、体育设施等都具备或在开发，这是新居民楼盘开始时所不具备的。如果是在配套比较好的成熟区域建新居民楼盘，且以后发展为现房销售时，那新房的价格就会远高于当地的二手房。

人们之所以愿意投资房产，可以看其房屋不动产定义中的社会经济特性。“保值增值性：增值指不动产由于面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值随着时间推移而增加。保值是指不动产能抵御通货膨胀。”这可能就是人们愿意对它投资的想法。

当通货膨胀货币贬值时，货币贬值是针对商品而言的，同样的商品此时价格上升，需要用比原来多的货币购买它。作为不动产的商品住房，它具有商品的属性，所以在通货膨胀时，它的价格是上升的。所以保值也就是指，它能以此抵御通货膨胀。

租售比这个指标不仅可以用于商品住房，对于商业房产，同样也有租售比的问题。租售比，关键是涉及到房产的使用权和所有权的关系。出租自己的房产，只是出让了房主自己的使用权；而出售自己的房产，则让渡出房主自己的所有权。出售房产是一种财产权的转移，是转换财产所有人的根本过程，因为房产所有者不仅可以从房产出租获取收益，而且房产本身还有许多其它显性或隐性的相关利益可以获取，因此所有权的让渡远远重要于使用权的让渡。也就不难看出，在市场上，无论是居住房产还是商业房产，在孤立的租售比上看，会形成租比买在成本上选择更合适有利的趋向。

有人说，国家规定购买的商品住房是70年产权，因为住房下面的土地出让购买的使用权是70年。因此产生这样的问题，这样的商品住房是否可以一直住下去。官方解释是可以自动续期的，有偿还是无偿不确定。在这方面，法律其实还没有明确的规定。只是可以确定一点，就是现在购买的商品住房不是永久的产权。这个话题，目前是不会影响我们探讨商品住房作为私有财产的不动产性质问题的。

那么我们会问，作为商品的房产没有折旧吗？从房子建筑盖好后，它的财产价值应该随着时间年月递减才对。而我们现在看到的却是，商品房产作为财产不仅在上涨，而且目前在一、二线城市涨势不减。但是，一般的商品也是财产，购买后就掉价，且随着使用的时间逐渐递减自身的价值。这就涉及到房屋这种商品作为不动产的性质，前面已有详细解释，所以它与其它类型的商品财产是不同的。即使到这样的商品住房已失去了居住的功能，但它依附于脚下土地的残值，所构成的财产价值所有权还是存在的。这些性质和多种因素决定了它，在某种状态作用下升值，在某种状态作用下贬值。

无论是商品住房或是商业房产，它们居住使用功能的消失和退化，相对于其它商品财产，在排除人为因素或自然因素的前提下，一般在时间上是相对极其缓慢的。在这期间，它们的价值是涨是跌，与周边的自然发展环境和社会经济环境息息相关，这就是它们与一般商品财产的根本区别。