用房产作抵押却没有办理登记，有什么后果？

来源：菏泽巨野县法院

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案情简介

2017 年7月6日，原告巨野县某商业银行与被告某果蔬公司签订《综合授信合同》，原告为授信行，该果蔬公司为受信人，约定最高授信额度200万元，授信额度有效期自2017年7月6日起至2022年7月5日止。同日，原告与该果蔬公司签订《最高额抵押合同》，约定果蔬公司以其钢结构厂房及房产作抵押担保，被担保的债权为借款本金200万元及正常利息、罚息、违约金、损害赔偿金、补偿金、实现债权和担保权益的费用等，在主合同项下被担保债权的发生期间为2017年7月6日至2022年7月5日，具体以主合同为准。

双方并就抵押物钢结构厂房在巨野县市场监督管理局办理了动产抵押登记，动产抵押登记书编号为巨市监抵登字（2017）第042号；双方没有就抵押物房产依法办理抵押登记。

2018年12月4日，原告依约向该果蔬公司发放贷款80万元。借款借据载明：提款金额80万元，年利率11.5518%，贷款期限36个月，从2018年12月4日至2021年12月3日。上述贷款发放后，该果蔬公司按照合同约定偿还部分借款本金及利息，截至2019年11月15日尚欠借款本金570923.73元，此前利息已付清，原告要求被告偿还借款本金570923.73元并自2019年11月16日起计算支付逾期利息。

争议焦点

在不动产抵押中办理与未办理抵押登记，后果有什么不同？抵押权是否设立？

裁判要点及法律依据

被告果蔬公司用其所有的钢结构厂房提供抵押担保，原告要求就该抵押财产优先受偿，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”在该果蔬公司不能清偿债务时，原告有权就果蔬公司抵押的钢结构厂房折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿，法院予以支持。

被告果蔬公司用其所有的房产提供抵押担保，但未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第一项规定“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；”第一百八十七条规定：“ 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”原告对涉案抵押房产不享有抵押权，原告要求对抵押房产优先受偿不符合法律规定，法院不予支持。

裁判结果

一、由被告巨野县某果蔬有限公司于本判决生效之日起五日内偿还原告巨野县某商业银行借款570923.73元及逾期利息（以570923.73元为基数，自2019年11月16日起至实际给付之日止，按年利率17.3277%计算）；

二、原告巨野县某商业银行有权就巨野县某果蔬有限公司提供抵押的钢结构厂房[详见巨市监抵登字（2017）第042号动产抵押登记书]折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在抵押担保范围内优先受偿；

三、驳回原告巨野县某商业银行的其他诉讼请求。

法官说法

根据我国物权法规定，在不动产抵押中，若未办理抵押登记，则抵押权未设立。但因欠缺登记导致抵押权不能设立的，不影响抵押合同的生效，所以即使抵押权没有设立但是抵押合同依然有效。因此，法官提醒各位，在债权合同中涉及到不动产抵押担保的，一定要办理抵押登记，否则债权人就无法就抵押房产优先受偿。