【曝】烧钱换规模？167家房企年报透露“钱袋子”瘪了的真相是？
艳姐说
当前的房地产行业已经进入白银时代，强者恒强，大鱼吃小鱼的行业现象已愈演愈烈。
在人民法院公告网搜索“房地产”破产文书显示，今年以来已有200多家房企破产，疫情的蔓延更使得地产行业雪上加霜。
截至3月29日，据相关机构数据统计，已有167家房企（包括A股和港股）披露了2019年年报。
167家房企合计营业收入4.26万亿元，同比增长22.77%，净利润同比下降7.56%。
先前艳姐曾写过盘点TOP50房企现金流的文章某黑马房企资金承压竟发不出工资？独家盘点TOP50房企现金流，总结出目前房企需重视现金回款的能力。
在目前年报频出的季节，艳姐将再次带领粉丝们深入研究房企的“钱袋子”。
学过会计的童鞋一定知道货币资金这一科目。
它是指企业生产经营过程中处于货币形态的那部分资金，是资产负债表中流动资产的一个项目，主要包括库存现金、银行存款和其他货币资金的期末余额。
从企业角度来说，较少的货币资金容易带来偿债危机等风险，较多的货币资金则为公司带来更高的机会成本。
因此，保证充足的货币资金是非常重要的。
具体到房地产，本就是资金密集型行业。所以，拥有货币资金的多少，会在一定程度上决定房企的生存发展。
艳姐根据房企年报，筛选出主流20强房企，分析一下它们的货币资金同比变动情况。
| 序号 | 房企名称 | 2018年末货币资金（亿元） | 2019年末货币资金（亿元） | 同比变动（%） |
| 1 | 融创中国 | 1202.0 | 1257.3 | 4.6 |
| 2 | 中国恒大 | 2042.1 | 2287.7 | 12.0 |
| 3 | 万科 | 1884.2 | 1661.9 | -11.8 |
| 4 | 绿城中国 | 482.2 | 518.9 | 7.6 |
| 5 | 雅居乐 | 450.6 | 425.5 | -5.6 |
| 6 | 融信中国 | 249.9 | 343.1 | 37.0 |
| 7 | 龙湖集团 | 452.64 | 609.5 | 34.6 |
| 8 | 金科集团 | 298.52 | 359.8 | 20.6 |
| 9 | 远洋集团 | 425.71 | 335.6 | -21.2 |
| 10 | 中国金茂 | 257.82 | 246.8 | -4.3 |
| 11 | 中海地产 | 878.85 | 954.5 | 9.0 |
| 12 | 华润置地 | 709.7 | 637.0 | -10.2 |
| 13 | 旭辉集团 | 446.18 | 576.4 | 29.2 |
| 14 | 富力地产 | 347.07 | 384.7 | 10.7 |
| 15 | 佳兆业 | 229.0 | 370.0 | 61.3 |
| 16 | 新城控股 | 454.1 | 639.4 | 40.8 |
| 17 | 碧桂园 | 2425.4 | 2683.5 | 10.5 |
| 18 | 世茂房地产 | 495.76 | 596.2 | 20.3 |
| 19 | 中梁控股 | 264.9 | 264.9 | 14.8 |
| 20 | 越秀地产 | 301.9 | 301.9 | 11.0 |
从上表看出，20强房企的货币资金情况整体较好，不少房企去年货币资金增速达20%，甚至有的达到60%以上。
有升就有降，不过降幅整体可控，最大降幅属于远洋集团，幅度为21.2%。
1）知名房企货币资金规模庞大
很多龙头房企在经营过程中非常重视销售回款能力，因此它们在货币资金这一项目上简直就是大款。
从规模看，碧桂园、中国恒大、万科位居前三，融创中国、中海地产、新城紧随其后。
上述几大房企不但货币资金充裕，而且业绩也十分傲人。
如碧桂园去年归母净利润同比增长14%、万科增长15%、新城增长20%、融创更是高达57%。
尤其碧桂园，除货币资金超多外，公司去年多项指标位列房企前列。
权益销售额5522亿元、权益销售面积6237万平方米、主营收入4859.1亿元、回款率96%等无一不处于行业霸主级别。
所以，在缺钱的时代，碧桂园凭借超强的造血功能，能够手握千亿级货币资金，在面对市场波动时，更能得心应手，做到手中有粮心中不慌。
另外，融创中国也是属于高增长的同时，又拥有大量货币资金的优秀房企。
公司的高质量发展得益于并购获得的天量土地和多元化的发展战略。
通过并购，融创降低了拿地成本，减少了资金支出。而多元化的发展，如布局文旅版块使公司又能获得更多的收入，保持货币资金的充足。
2）多数房企的货币资金增速较快
从表中看出，很多房企货币资金增速达到了20%以上。
如佳兆业为61.3%、新城控股为40.8%、融信中国37.0%、旭辉控股29.2%、金科集团20.6%等。
因此，货币资金的快速增长也保证了房企利润的快速增长。
如佳兆业全年权益销售金额为881.2亿元，同比增长25.8%；实现归母净利润 45.94亿元，同比大幅增长67.05%。
公司在去年以旧改、招拍挂、收并购的方式共获得30个项目，累计项目已达到147个，对应货值约2.5万亿元。
通过参与旧改和收并购方式，佳兆业在城市更新的赛道上越走越宽，货币资金增速也水涨船高。
另一家货币资金增速较快的房企当属新城控股，众所周知，去年新城面临了极大的困难，在出现黑天鹅事件后，很多人认为新城可能会垮掉，掉出前十的位置。
不过，在王晓松上任后，新城立马推出股权激励计划，共计授予2723.24万份。
具体激励对象包括公司董事兼联席总裁梁志诚、董事陈德力等以及103名中层管理人员及核心骨干，共计激励人数108人。
通过这些措施，新城顺利完成2700亿目标，规模依然保持前十。
3）货币资金减少的房企需努力
有增就有减，在表中，我们看到少部分房企的货币资金出现了减少。
如远洋集团下滑21.2%、万科下滑11.8%、华润置地下滑10.2%。
远洋集团去年日子最不好过，公司2019年全口径销售额为1300亿元，未完成1400亿元的目标值。
由于销售未达标，以及运营与财务费用上升，远洋集团去年归母净利润下滑25.7%。
另外，远洋集团的产品毛利率为20%-25%左右，整体低于其他龙头房企的水平。
主要原因就是远洋很多项目集中在京津冀地区，也是限价政策执行最严格的的地区。
看来，远洋集团还需在今年的经营中重视销售以及提升盈利能力，使公司的货币资金更加充裕。
身为央企背景的华润置地虽然货币资金有所减少，但是公司去年实现销售金额2425亿元，同比增长15.1%。
此外，华润产品毛利率继续保持高位为37.9%，净利率为23.5%，盈利能力较强。
对于华润置地来说，公司本身业绩表现较好，货币资金虽有小幅下滑，但不碍公司持续稳健发展。
但艳姐提醒一点，华润置地作为央企，受制于低杠杆的政策，在与同等规模房企的竞争上可能稍处不利地位。
若是杠杆空间的放宽，或将更有利于华润置地在竞争中保持头部的地位。
受新冠疫情的影响，今年的经济环境可能并不怎么好，很多机构均下调了经济增速。
在国内方面，虽然疫情已经得到控制，但不少房企已经感觉到今年市场的困难，主动下调了销售目标。
另一方面，行业融资环境却在持续收紧，落实住房不炒的总基调保持不变，在双重压力下，房企的“钱袋子”越来越紧。
钱紧，就更需要房企减少无畏的资金支出。
通过合作开发、减少拿高价地块、多渠道融资、努力提高回款等方式，使房企渡过困难期。