“郭明瑞老师聊民法”第四十四期：租赁和融资租赁（第一篇）
租赁和融资租赁
上一次我们谈的是《民法典》中合同编的发展，第一分编是通则编，第二分编是典型合同，我们以前谈到过，第三分编是关于无因管理和不当得利，我们以前也讲过了，剩下的是其他的一些合同问题。
第 一 篇
-THE FIRST-
合同里变动比较大的主要是租赁合同和融资租赁合同，另外在合同里保证合同唯一的变化是关于保证责任的方式问题。原来《担保法》里规定了当事人没有约定或约定不明确的，承担的是连带责任保证。这次明确规定了，没有约定或者约定不明确的，承担的是一般保证。一般保证和连带责任保证区别在于，有没有先诉抗辩权的问题。合伙合同尽管是新加的，但是在合伙协议里也做了相应的规定，也没有多大的变化。
另外一个比较大的变化是，把居间合同改为中介合同，在制度上增加了解决实务当中关于委托人跳单的问题。比如，买卖房屋挂在中介，开始依靠中介介绍，后来我不用他了，直接与房主签订合同。《民法典》这次明确规定，委托人接受了中介人的中介服务，利用了中介人提供的交易机会，绕过了中介人订立的合同，同样要支付报酬，按照约定支付中介费。
还有一个合同变化不是很大，保管合同里明确了什么时候保管成立的问题。你到服务场所接受服务的活动，将物品放到指定的地方，视为保管合同成立了，成立了保管关系。这也是为了解决实务当中的问题，你把车放到停车场里，算不算保管？你到超市去购物，把东西放在保管箱里，算不算保管？这次《民法典》明确保管是成立的。
在实务当中比较会发生争议的是，你到场所接受服务的时候，寄存的物品是属于有偿保管还是无偿保管？我到超市购物，我把包放到超市提供的保管箱里，出来以后发现包里的东西丢了，这种情况是属于有偿保管还是无偿保管？因为赔偿的责任是不相同的。
寄存物损坏的，无偿保管是要有故意和重大过失，保管人才需要承担责任。如果保管人没有故意或重大过失，保管人是不承担责任的。有偿保管是保管人有过错就要承担责任。这种情况下，我倾向于有偿保管，因为这不是白给你看的，你去买东西才让你在这放的，这是提供有偿服务的。
今天我主要讲一下租赁合同和融资租赁合同。
01
租赁合同
租赁合同是非常常见的，大家非常熟悉的一个合同。租赁合同是转移标的物使用权的典型合同，凡是涉及到关系转移标的物使用权的，如果没有另外的规定，都要参照适用有关租赁的规定。关于租赁合同我想主要谈以下几个问题：
一是关于出租人的主给付义务。出租人的主给付义务是将约定的标的物交付给承租人使用，并保证在整个租赁期间标的物适于租赁使用的状态。合同目的是转移标的物的使用收益权，出租人必须保证标的物能交给人家使用，也要保证他在租赁期间能够使用。
比如，出租人的物的瑕疵担保责任，你需要对标的物的质量负瑕疵担保责任，需要负担保的物可以使用的责任，符合它的用途，符合使用目的，不能存在影响标的物使用的瑕疵担保责任。
瑕疵担保责任的构成跟出卖人的瑕疵担保责任构成没有多大的区别：一是订立合同时瑕疵就存在；二是交付的时候还没有除掉；三是承租人不知道，如果承租人知道或者应当知道标的物有瑕疵，构不成出租人的瑕疵担保责任。你知道就代表你愿意，你接受了就要承担责任。如果标的物的瑕疵危及到他人人身财产安全的，这样的瑕疵即使承租人知道，出租人也要负担保责任，承租人可以解除合同。
出租人要保证租赁物上不存在第三人的权利，但是第三人的权利必须是影响承租人使用标的物的权利，如果不影响他使用，那就无所谓了。要保证第三人不能对租赁物主张影响承租人使用的权利，这是权利瑕疵担保。
法律当中明确规定了第三人主张权利时，承租人有通知义务。第三人主张权利承租人应该把这件事告诉出租人，要让出租人知道，出租人可以采取措施，消除第三人主张的权利。如果承租人没有通知，使出租人能够采取措施，避免第三人的权利对承租人有影响的，而没有能够采取措施，由此造成的损失由承租人承担。
这次的《民法典》增加了一条，不是因为承租人的原因，使承租人不能使用租赁物的可以解除合同，与权利瑕疵担保是有关的。《民法典》当中规定有下列情形之一的，承租人可以解除合同：
一是标的物被一方查封、扣押。标的物被司法机关、被行政机关查封、扣押，你就不能用了，不能实现合同目的可以解除合同；二是租赁物的权属不明，权属有争议。第三人主张标的物是我的，出租人说标的物是他的，双方发生争议，第三人主张所有权，是可以要回去的，权属不明确，我当然可以解除合同；三是租赁物违反法律、行政法规关于适用条件的强制性规定。租赁物不是什么情况下都可以用，需要达到一定条件的强制性的规定。危房能用吗？报废车辆能租吗？肯定不能。如果出租了这样的租赁物，承租人可以解除合同。
这是《民法典》当中的新规定，为了使承租人在整个租赁期间，能够按照约定的用途或者根据物的性质来使用物，使用的期间必然会发生物的损毁。损毁是属于正常行为造成的，不承担责任。如果损坏需要修复，就发生了租赁物的维修义务。
在这点上《合同法》和《民法典》没有区别，都规定了当事人可以约定，当事人没有约定的时候承租人负担维修义务，但是承租人负担维修义务是有条件的。
一是需要维修，不需要维修当然没有问题；二是我要知道物要维修，承租人需要通知，这是承租人的义务。你没有通知我，我不知道，那我当然不用负维修义务。你通知了没有维修，那是出租人的事。通知了有必要维修，我又告诉你需要维修，你当然需要负担维修义务。这期间如果你没有维修，承租人是可以维修，也可以安排别人来维修，费用由出租人负担，也可以从租金里扣除。
法律当中缺少一条规定，出租人有没有维修权利？有些国家的法律明确规定了，维修不单纯是义务的问题，还是权利的问题。承租人在使用物，需要维修了，我知道要维修的时候，我可不可以提我要维修，这是维修权利的问题。现在我们的法律没有明确这一块，但是应不应该有？当然应该有。如果不维修，再使用可能会造成毁损，可能会有这样的一个严重后果。
维修的原因都是因为非承租人的原因造成的，如果因为承租人的原因造成的需要维修，出租人当然不用承担维修责任，那是你的赔偿责任，谁造成损害谁负责。承租人的行为导致租赁物毁损，当然承租人要负责。因为不是承租人的原因造成的需要维修，维修了我也不能用。这种情况下，承租人就可以要求减免租金。
涉及到承租人的基本义务当然是支付租金，另一个义务是按照约定使用租赁物。因为这是转移使用权的合同，你用完以后需要把物还给出租人。因此，你必须按照约定，没有约定当事人要根据租赁物的性质来使用。如果违反约定，造成了标的物的损失，要负赔偿责任；导致毁损灭失的，出租人可以解除合同，并请求赔偿损失。
二是关于买卖不破租赁的规则。所谓的买卖不破租赁，它指的是标的物所有权的变动，不影响租赁合同的效力。从构成上来讲，必须具备以下三个条件：
第一，租赁合同要有效存在，如果租赁合同无效，或者租赁合同不存在，就不发生这种问题。
第二，租赁物已经交付给承租人占有。《民法典》明确规定是在租赁物占有期间，不是租赁期间，租赁期间和占有期间是有差别的。租赁合同生效才是租赁期间，但是你不一定是占有这个物，只有出租人将租赁物交付给承租人，承租人取得占有。这种情况下，才能适用这个规则。你占有以后，你又把租赁物还给出租人了，那就不能适用这个规则。如果转租呢？转租不丧失占有，因此在此期间仍然适用这个规则。
第三，所有权变动。我们讲买卖不破租赁，不是买卖不破租赁，是所有权变动不破租赁。比如赠与，只要所有权变动，都适用这个规则。
有的国家的立法例当中明确规定了，所有权变动不影响租赁合同的效力，是适用于不动产的，只有在不动产当中才适用买卖不破租赁的规则。我们的法律当中没有规定这个，因此能不能说因为这是动产租赁就不适用这个规则，我觉得不能。因为法律没有做这个例外规定，因此如果是个动产租赁，在此期间发生了所有权的变动，应该也可以适用“买卖不破租赁”的规定。
从实务上来讲，买卖动产的买受人要考虑这个问题。为什么一般规定不适用于动产，因为它觉得动产适用没有必要。不动产适用不破租赁的规定，主要是基于不动产的稀有性。但是法律没有做例外规定，既然没有规定，那同样可以适用动产。
我的看法是，你不能以租赁物是动产，而否定买卖不破租赁的规则。买卖不破租赁规则实际上赋予了承租人的租赁权、承租权一定的物权效力，可以对抗第三人。因此，该规则的效力后果是租赁合同仍然继续有效，继续对新的所有人有效，新的所有权人取代了原来出租人的地位。
三是这次的租赁合同当中，它的发展与原来《合同法》不同的地方是吸收了最高人民法院在关于房屋租赁法律适用若干问题的司法解释。这主要吸收了以下几个地方：
第一，关于转租的问题。转租有合法转租和不法转租，合法转租是经出租人同意，司法解释当中有一个规定，出租人知道转租的事实，六个月内未表示反对的视为同意，这点《民法典》当中做了明确规定。
你转租了，出租人知道，但是六个月都没有表示反对，那就视为同意转租。同意转租就是有效转租，有效转租成立以后，原来的承租人就是转租人，转租合同的承租人是次承租人，这是两个合同关系。转租有效是指对原出租人来说的，因为经过你的同意，对你就会发生效力。因此他就不能以出租人违反合同的约定来解除合同，因为你同意我这么做，转租合同是以原来的租赁合同为基础的。
这次的《民法典》明确规定，转租的期间只能是原租赁合同的剩余期间。我原来租的是两年，现在用了一年，你如果转租的话，最多转租一年。在转租当中，次承租人要向承租人负责，承租人要向出租人负责，同时承租人要对次出租人的行为向出租人负责。比如，转租期间的标的物，因为次承租人的原因，造成损毁灭失，承租人仍然要向出租人承担责任。
这次《民法典》当中有一个规定，关于次承租人向出租人履行义务的规则。上次我们讲通则里规定的第三人履行的时候，债务人不履行债务，对履行有利益关系的第三人可以履行的。这次《民法典》规定，承租人不向出租人履行支付租金义务时，次承租人可以向承租人支付租金违约金。次承租人向出租人支付了租金违约金，可以顶替他向承租人应当履行的支付义务，并且他可以取得代位权。
第二，关于房屋买卖当中优先购买权的规定。司法解释当中的一些规定也被《民法典》吸收了。房屋出租人在出卖房屋时，房屋承租人享受优先购买权。最高院的司法解释里有规定，这次《民法典》吸收了这个规定。出租人通知承租人出卖，在合理期间内通知以后，15日内没有做表示的，视为放弃优先购买权。如果是委托拍卖的，应当在5日内告知他要拍卖，5日内告知他，他没有参加拍卖，也视为放弃权利。这是时间规定，如果你没有在此期间内通知他，那就是侵害了他的优先购买权，可以请求赔偿。
优先购买权人的权利，不能优先于其他人的优先权。他人的优先权有两个：一是共有人的优先购买，二是近亲属的优先购买。如果房屋是共有的，你要出卖房屋，共有人要买，承租人不能买。共有人的优先购买权，优先于承租人的优先购买权。实际上这是两回事。共有人的优先购买是一个份额购买，根本不是就整个标的物优先购买，只是对其他人出卖的份额进行购买。承租人购买是对整个标的物进行购买，这是两回事，赋予承租人优先购买权的目的是使用权和所有权统一。
还有近亲属的优先购买权，出卖人要出卖自己的房屋，如果近亲属有人想买，当然要卖给近亲属。我们现在规定的是近亲属，我们古代法中规定的是亲属、近邻。我如果要卖房子，需要先问我的邻居要不要？邻居如果要的话，需要先卖给他。
另外还规定了优先购买权的性质，优先购买权是属于物权还是债权？这是有不同的观点。如果认为它是物权，它可以直接主张出卖人与第三人订立的合同无效。这次的《民法典》当中明确规定，承租人优先购买权受到侵害，可以要求赔偿，但是不能主张出卖人与第三人订立的买卖合同无效，优先购买权在性质上是形成权，而不是物权。
原来的《合同法》中只是规定了共同居住人的承租，司法解释当中加了共同经营人，这次的《民法典》中吸收了此规定。承租人死亡了，共同居住人或者共同经营人，当然可以主张继续租赁，这也是维护共同居住人和共同经营人的居住需要和经营需要。
还有一个规定是，优先承租权的问题。出租人要继续出租的时候，原来的承租人有优先承租的权利。你要把租赁物租给别人，原来的承租人以同等的条件优先出租。